Was ist ein Mehrfamilienhaus im Sinne des GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterscheidet nicht explizit nach "Mehrfamilienhaus", sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten. Entscheidend für die Energieausweispflicht und den Ausweistyp ist die Grenze von 5 Wohneinheiten:
- Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 (ohne vollständige Sanierung nach WSchV 1977): Bedarfsausweis Pflicht
- Gebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten: Verbrauchsausweis zulässig (sofern Verbrauchsdaten für 3 Jahre vorliegen)
- Gebäude nach 1977 errichtet oder vollständig saniert: Verbrauchsausweis ebenfalls zulässig
Das bedeutet: Ein Zweifamilienhaus mit Bauantrag 1965 und ohne vollständige Sanierung braucht zwingend einen Bedarfsausweis — auch wenn es technisch ein "kleines Mehrfamilienhaus" ist.
Ab wann brauche ich als Eigentümer einen Energieausweis?
Die Ausweispflicht wird ausgelöst durch:
- Verkauf des Gebäudes oder einer einzelnen Wohneinheit
- Neuvermietung einer oder mehrerer Wohnungen
- Neuverpachtung
- Schaltung von Immobilienanzeigen auf Portalen (Pflichtangaben bereits in der Anzeige)
Beim Mehrfamilienhaus bezieht sich der Energieausweis immer auf das gesamte Gebäude. Wenn Sie einzelne Wohnungen vermieten oder verkaufen, benötigen Sie dennoch nur einen Energieausweis für das Gebäude — nicht einen pro Wohnung.
Welcher Ausweistyp ist beim Mehrfamilienhaus richtig?
Die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis hängt von drei Faktoren ab: Wohneinheitenzahl, Baujahr und Sanierungsstatus.
| Konstellation | Zulässiger Ausweistyp |
|---|---|
| ≥ 5 WE, beliebiges Baujahr, Verbrauchsdaten 3 Jahre vorhanden | Verbrauchsausweis möglich |
| Beliebige WE-Zahl, Baujahr nach 1977 (oder vollständig saniert) | Verbrauchsausweis möglich |
| < 5 WE, Baujahr vor 1977, nicht vollständig saniert | Bedarfsausweis Pflicht |
| Neubau (beliebige WE-Zahl) | Bedarfsausweis immer Pflicht |
Wenn für das Mehrfamilienhaus keine vollständigen Heizkostenabrechnungen für mindestens 3 Kalenderjahre vorliegen (z.B. wegen Leerstand, Eigentümerwechsel oder fehlender Abrechnungen), ist der Verbrauchsausweis nicht möglich — dann muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden.
Kosten nach Anzahl der Wohneinheiten
Die Kosten für einen Energieausweis steigen mit der Anzahl der Wohneinheiten, da mehr Gebäudedaten verarbeitet werden müssen. Ein Richtwert:
| Wohneinheiten | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| 2–4 WE | ab 69 € | ab 249 € |
| 5–10 WE | ab 189 € | ab 299 € |
| 11–20 WE | ab 249 € | ab 399 € |
| Über 20 WE | auf Anfrage | auf Anfrage |
Energieausweis und Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
In einer WEG ist die Situation besonders komplex: Der Energieausweis bezieht sich auf das gesamte Gebäude — aber jeder Wohnungseigentümer kann seine Einheit einzeln verkaufen und benötigt dann den Ausweis für sein Kaufangebot.
- Die WEG-Verwaltung ist üblicherweise für die Beschaffung eines Energieausweises für das Gemeinschaftseigentum zuständig.
- Wenn die WEG keinen aktuellen Ausweis hat, muss der verkaufende Eigentümer einen besorgen — und kann die Kosten ggf. als Sonderumlage geltend machen.
- Ein Energieausweis, der für die WEG ausgestellt wird, kann von jedem Eigentümer bei Verkauf oder Vermietung genutzt werden — er gilt für das Gebäude, nicht für eine Einzelwohnung.
Ablauf: Wie bestelle ich den Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?
- Unterlagen zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Kalenderjahre. Für den Bedarfsausweis: Baupläne oder Angaben zu Bauteilaufbau (Außenwand, Dach, Fenster), Heizanlage (Typ, Baujahr), beheizte Wohnfläche.
- Ausweistyp klären: Prüfen Sie, ob ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ein Bedarfsausweis Pflicht ist.
- Online beauftragen: Füllen Sie das Formular aus und laden Sie die Unterlagen hoch. Ein DIBT-registrierter Energieberater erstellt den Ausweis ohne Vor-Ort-Termin.
- PDF erhalten und zahlen: Kein Vorschuss — Sie zahlen nach Zustellung.
FAQ
Brauche ich für jede Wohnung im MFH einen eigenen Ausweis?
Nein. Ein Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude. Bei einem MFH mit 10 Wohnungen benötigen Sie nur einen Ausweis — nicht zehn.
Ich habe einen Altbau mit 6 Wohneinheiten. Verbrauchsausweis möglich?
Ja, wenn Sie vollständige Heizkostenabrechnungen für die letzten 3 Kalenderjahre vorlegen können. Die 5-WE-Schwelle gilt auch für Altbauten, unabhängig vom Baujahr.
Wer zahlt den Energieausweis in einer WEG?
Üblicherweise die WEG-Gemeinschaft oder der Verkäufer der einzelnen Wohnung. Es gibt keine gesetzliche Regelung, wer zahlt — das hängt von der WEG-Vereinbarung ab.
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