Die gesetzliche Grundlage: § 80 GEG
Die Pflicht zum Energieausweis ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das seit November 2020 das frühere EnEV und EnEG ersetzt. Der zentrale Paragraph ist § 80 GEG: Eigentümer müssen bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung einen gültigen Energieausweis vorlegen.
Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung übergeben oder zugänglich gemacht werden — nicht erst beim Notartermin. Bei rein schriftlichen Anfragen (ohne Besichtigung) genügt es, die Pflichtangaben in der Korrespondenz zu nennen.
Wann besteht die Vorlagepflicht?
| Vorgang | Pflicht? | Frist |
|---|---|---|
| Verkauf einer Immobilie | ✅ Ja | Spätestens bei der Besichtigung |
| Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses | ✅ Ja | Spätestens bei der Besichtigung |
| Laufendes Mietverhältnis (bestehender Mieter) | ❌ Nein | Keine Pflicht zur aktiven Übergabe |
| Immobilienanzeige in kommerziellen Medien | ✅ Ja | Mit Veröffentlichung der Anzeige |
| Neubau | ✅ Ja | Bei Fertigstellung / Übergabe |
| Grundlegende Renovierung | ✅ Ja, ggf. | Nach Abschluss der Maßnahmen |
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Seit 2014 müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen — also auf Portalen wie ImmoScout24, Immowelt oder in Zeitungen — folgende Angaben aus dem Energieausweis genannt werden (§ 80 Abs. 5 GEG):
- Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (sofern ausgewiesen)
Das gilt auch dann, wenn der Ausweis noch nicht vorliegt — in diesem Fall muss er unverzüglich beantragt werden. Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, ist das ein Ordnungswidrigkeitstatbestand gemäß § 108 GEG.
Wer einen Energieausweis nicht vorlegt, fehlerhafte Angaben in Anzeigen macht oder einen Ausweis von einer nicht berechtigten Person ausstellen lässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG — mit einem Bußgeldrahmen von bis zu 15.000 € pro Verstoß. Zuständig für die Verfolgung sind die Landesbehörden.
Ausnahmen: Für welche Gebäude gilt keine Pflicht?
Das GEG sieht in § 80 Abs. 4 und § 1 Abs. 2 einige Ausnahmen vor. Von der Ausweispflicht ausgenommen sind unter anderem:
- Gebäude, die regelmäßig kein Energie für Heizung oder Kühlung verbrauchen (z.B. offene Hallen, Stallgebäude ohne Beheizung)
- Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter 2 Jahren
- Kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
- Bestimmte denkmalgeschützte Gebäude, bei denen energetische Maßnahmen den besonderen Charakter gefährden würden
- Gebäude, die nicht zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (z.B. reine Lagerhallen)
Ein häufiges Missverständnis: Auch denkmalgeschützte Gebäude benötigen bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis. Die Ausnahmen im GEG beziehen sich auf Sanierungspflichten, nicht auf die Vorlagepflicht des Ausweises.
Gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude oder nur eine Wohnung?
Der Energieausweis bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude. Wer eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verkauft oder vermietet, benötigt den Ausweis des Gesamtgebäudes — in der Regel ausgestellt und aufbewahrt von der Hausverwaltung oder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Für selbst genutztes Wohneigentum ohne aktuellen Transaktionsanlass besteht keine aktive Nachweispflicht. Der Ausweis wird erst bei Verkauf oder Vermietung relevant.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Jeder Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum. Nach Ablauf darf er weder bei Besichtigungen vorgezeigt noch in Immobilienanzeigen verwendet werden.
Achtung: Energieausweise, die noch nach der alten Energieeinsparverordnung (EnEV) ausgestellt wurden, sind bis zu ihrem Ablaufdatum weiterhin gültig — auch wenn das GEG sie inzwischen ersetzt hat.
Häufige Fragen
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Sie brauchen einen Energieausweis bei jedem Verkauf, jeder Neuvermietung und jedem Verpachten von Wohn- oder Nichtwohngebäuden. Schon bei der ersten Besichtigung muss der Ausweis vorgezeigt werden, in jedem Inserat müssen Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse stehen (§ 80 Abs. 3 GEG). Bei Neubau ist der Bedarfsausweis ohnehin Standard durch den GEG-Nachweis.
Brauche ich einen Energieausweis bei Eigennutzung?
Nein. Solange Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen und nicht vermieten oder verkaufen, brauchen Sie keinen Energieausweis. Die Pflicht entsteht erst, wenn Sie aktiv Vermarktungsschritte (Inserat, Besichtigung, Vertragsabschluss) unternehmen. Auch Schenkungen innerhalb der Familie sind in der Regel ausgenommen — bei Hausübergabe an Kinder ist der Energieausweis nur Pflicht, wenn dabei eine Vermietung oder ein späterer Verkauf geplant ist.
Ist der Energieausweis bei Schenkung Pflicht?
Nein, eine reine Schenkung ohne Verkauf oder Vermietung löst keine Energieausweis-Pflicht aus. Die Schenkung wird wie eine Eigentumsübertragung behandelt, bei der der Beschenkte die Immobilie übernimmt — er trägt aber die Pflicht erst, wenn er später verkaufen oder vermieten will. Tipp: Lassen Sie den Energieausweis trotzdem ausstellen, weil er bei späterer Vermarktung 10 Jahre gültig bleibt.
Wie lange habe ich Zeit, den Energieausweis zu beschaffen?
Vor der ersten Besichtigung. § 80 Abs. 3 GEG schreibt vor, dass der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt werden muss — und schon im Inserat müssen die Energiekennwerte stehen. Bei Online-Anbietern dauert die Ausstellung nur 24 Stunden, bei lokalen Energieberatern 1–3 Wochen. Planen Sie also vor der Vermarktung mindestens eine Woche Vorlauf ein.
Welche Strafe droht ohne Energieausweis?
Ohne gültigen Energieausweis droht ein Bußgeld bis 15.000 € pro Verstoß (§ 108 GEG). Konkret zählen als Verstöße: Inserat ohne Energiekennwerte, Besichtigung ohne Vorzeigen des Ausweises, Nicht-Übergabe nach Vertragsabschluss. Die Bußgelder werden von den Bundesländern kontrolliert und verhängt — in Berlin und Hamburg häufiger durchgesetzt als in Flächenländern.
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