Was ist ein Energieausweis — die Kurzantwort
Ein Energieausweis (auch: Energiepass) ist ein amtliches Dokument nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet und vergleichbar macht. Er zeigt, wie viel Energie das Gebäude pro Quadratmeter und Jahr benötigt — unabhängig davon, wer darin wohnt.
Das Dokument ist vergleichbar mit dem Energielabel eines Haushaltsgeräts: Es gibt eine Effizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) an. Eigentümer müssen den Ausweis bei Verkauf, Neuvermietung und Neubau vorlegen — eine Pflicht, die in § 80 GEG geregelt ist.
Ein Energieausweis ist ein nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausgestelltes amtliches Dokument, das den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes in kWh/(m²·a) ausweist und einer Effizienzklasse (A+ bis H) zuordnet. Er ist 10 Jahre gültig und muss von einem nach § 88 GEG qualifizierten Energieberater ausgestellt werden.
Welche Informationen enthält ein Energieausweis?
Ein rechtsgültiger Energieausweis enthält nach § 85 GEG mindestens folgende Angaben:
- Adresse und Baujahr des Gebäudes
- Effizienzklasse (A+ bis H) als farbige Skala
- Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a) — je nach Ausweistyp
- Primärenergiebedarf (nur beim Bedarfsausweis)
- Hauptenergieträger für Heizung und Warmwasser
- CO₂-Emissionen des Gebäudes
- Modernisierungsempfehlungen (beim Bedarfsausweis)
- DIBT-Registriernummer des Ausweises
- Name und Qualifikation des ausstellenden Energieberaters
- Ausstellungsdatum und Ablaufdatum (10 Jahre)
Die zwei Typen: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis
Es gibt in Deutschland zwei grundlegend verschiedene Arten von Energieausweisen. Welcher ausgestellt werden darf oder muss, hängt vom Gebäude ab.
Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre. Er spiegelt das reale Energieverhalten der Bewohner wider — und kann daher durch sparsames oder verschwenderisches Heizverhalten beeinflusst werden.
Zulässig, wenn: Das Gebäude mindestens 5 Wohneinheiten hat oder Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde (bzw. vollständige energetische Sanierung nach Wärmeschutzverordnung 1977 erfolgte).
Preis: Ab 149 € bei einem Online-Anbieter.
Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude anhand seiner physikalischen Eigenschaften: Dämmung der Außenwände, Qualität der Fenster, Heizsystem, Lüftungsanlage. Er ist aufwändiger und teurer, liefert aber ein objektives Bild unabhängig vom Nutzerverhalten.
Gesetzlich vorgeschrieben, wenn: Das Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde — sofern keine vollständige Sanierung nach damaliger Wärmeschutzverordnung erfolgte. Auch bei Neubauten immer Pflicht.
Preis: Ab 249 € bei einem Online-Anbieter.
Die Effizienzklassen A+ bis H erklärt
Seit der GEG-Novelle 2020 werden Energieausweise mit Effizienzklassen gekennzeichnet — analog zur Kennzeichnung von Haushaltsgeräten:
| Klasse | Endenergiebedarf/-verbrauch | Einschätzung |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 kWh/(m²·a) | Nahezu null Energie — Passivhaus, KfW 40 |
| A | 30–50 kWh/(m²·a) | Sehr energieeffizient — KfW 55, moderner Neubau |
| B | 50–75 kWh/(m²·a) | Gut gedämmtes Gebäude, modernes Heizsystem |
| C | 75–100 kWh/(m²·a) | Durchschnittlicher Neubau der 2000er-Jahre |
| D | 100–130 kWh/(m²·a) | Älterer sanierter Bestand |
| E | 130–160 kWh/(m²·a) | Wenig sanierter Altbau |
| F | 160–200 kWh/(m²·a) | Sanierungsbedürftig |
| G | 200–250 kWh/(m²·a) | Sehr hoher Energieverbrauch |
| H | über 250 kWh/(m²·a) | Unsanierter Altbau, dringender Handlungsbedarf |
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Der Energieausweis ist nach §§ 80–82 GEG in folgenden Situationen gesetzlich vorgeschrieben:
- Verkauf einer Immobilie: Muss dem Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden
- Neuvermietung: Muss dem potenziellen Mieter bei der Besichtigung vorgelegt werden
- Neubau: Muss nach Fertigstellung ausgestellt und der Baubehörde vorgelegt werden
- Immobilienanzeigen: Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen in kommerziellen Anzeigen (Immoscout, ImmoWelt etc.) aufgeführt werden
Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld beträgt bis zu 15.000 €.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. § 88 GEG legt fest, dass der Aussteller eine der folgenden Qualifikationen nachweisen muss:
- Abgeschlossenes Studium in den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik oder verwandten Fächern
- Staatlich anerkannte Ausbildung im Bauhaupt- oder -nebengewerbe mit mehrjähriger Berufserfahrung
- Fortbildung als Energieberater mit staatlich anerkanntem Abschluss
Zusätzlich muss der Aussteller beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBT) registriert sein. Jeder ausgestellte Energieausweis erhält eine eindeutige DIBT-Registriernummer, die auf dem Dokument aufgedruckt ist.
Eigentümer dürfen keinen Energieausweis für das eigene Gebäude ausstellen — er muss von einem unabhängigen Dritten erstellt werden.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist nach § 79 Abs. 5 GEG 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss er erneuert werden, wenn das Gebäude erneut verkauft oder vermietet wird. Eine freiwillige Erneuerung vor Ablauf ist jederzeit möglich — etwa wenn umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten hängen vom Ausweistyp und Anbieter ab:
- Verbrauchsausweis (online): 149 € – 250 € zzgl. MwSt.
- Bedarfsausweis (online): 249 € – 450 € zzgl. MwSt.
- Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung: 499 € – 800 € zzgl. MwSt.
Ein Vor-Ort-Termin ist in den meisten Fällen nicht erforderlich. Bei vollständig digital arbeitenden Anbietern wie Dr. Energieberater GmbH können beide Ausweistypen ausschließlich auf Basis hochgeladener Dokumente erstellt werden.
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Häufige Fragen zum Energieausweis
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich nicht verkaufen oder vermieten will?
Nein. Eigentümer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen und weder verkaufen noch vermieten wollen, sind nicht verpflichtet, einen Energieausweis zu besitzen. Die Pflicht entsteht erst beim Verkauf, bei der Neuvermietung oder beim Neubau.
Gilt der Energieausweis für das gesamte Gebäude oder jede Wohnung einzeln?
Ein Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt — nicht für einzelne Wohneinheiten. In einem Mehrfamilienhaus braucht der Eigentümer also einen Ausweis, der alle Wohnungen abdeckt.
Was ist der Unterschied zwischen Endenergie und Primärenergie?
Der Endenergiebedarf ist die Energie, die tatsächlich ins Gebäude fließt (z.B. aus der Steckdose oder dem Gasnetz). Der Primärenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich die Energie, die für die Gewinnung und den Transport des Energieträgers aufgewendet wurde — er ist daher immer höher und gibt ein umfassenderes Bild der Klimaauswirkung.
Kann ich einen alten Energieausweis weiterverwenden?
Ja, solange er nicht älter als 10 Jahre ist und keine wesentlichen Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden. Energieausweise, die vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellt wurden, sind nicht mehr gültig.