Bedarfsausweis für Eigentumswohnung — wann Pflicht, was kostet er 2026?

Die Kurzantwort in einem Satz

Ob Ihre Eigentumswohnung einen Bedarfsausweis braucht, entscheidet nicht die Wohnung selbst, sondern das Gesamtgebäude: Bei Häusern mit ≤4 Wohneinheiten, Bauantrag vor 1977 und fehlender Wärmeschutz-Sanierung ist der Bedarfsausweis (ab 129 €) Pflicht — andernfalls reicht der Verbrauchsausweis (ab 69 €).

Warum der Energieausweis immer das Gebäude betrifft — nicht die einzelne Wohnung

Viele Eigentümer einer Eigentumswohnung (ETW) denken, der Energieausweis müsse auf ihre Wohnung ausgestellt werden. Das ist ein verbreitetes Missverständnis. Der Energieausweis nach § 80 GEG bewertet die energetische Qualität des gesamten Wohngebäudes — also die Außenhülle (Dach, Außenwände, Fenster, Keller), die Heizungsanlage und die Lüftungssituation des kompletten Hauses.

Eine einzelne Wohneinheit lässt sich energetisch nicht sinnvoll separat bewerten: Die Wärmedämmung der Außenwand gilt für alle Einheiten, die Heizungsanlage versorgt das gesamte Haus. Deshalb wird der Energieausweis stets für das Gebäude als Ganzes ausgestellt — und gilt dann für alle Verkauf- oder Vermietungsvorgänge innerhalb dieses Gebäudes.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie Ihre ETW verkaufen oder vermieten, benötigen Sie den Energieausweis für das gesamte Gebäude. Dieser kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder dem Verwalter eingeholt werden — oder Sie bestellen ihn selbst.

Die gesetzliche Grundlage: § 80 GEG

Die Pflicht zum Energieausweis beim Verkauf und bei der Neuvermietung von Wohngebäuden ist in § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) geregelt. Die Vorschrift unterscheidet zwei Ausweistypen:

Verbrauchsausweis — ab 69 €

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Er ist zulässig und ausreichend, wenn das Gebäude mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt:

• Das Gebäude hat 5 oder mehr Wohneinheiten (unabhängig vom Baujahr)
• Der Bauantrag wurde ab dem 1. November 1977 gestellt
• Das Gebäude wurde nachweislich auf den Wärmeschutz-Standard von 1977 saniert — zum Beispiel durch eine vollständige Fassadendämmung und Fenstererneuerung entsprechend den Anforderungen der damaligen Wärmeschutzverordnung

Bedarfsausweis — ab 129 €

Der Bedarfsausweis ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 Abs. 4 GEG), wenn alle drei folgenden Bedingungen gleichzeitig zutreffen:

• Das Gebäude hat bis zu 4 Wohneinheiten
• Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt
• Das Gebäude wurde nicht nachträglich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert

Trifft auch nur eine dieser drei Bedingungen nicht zu, ist der Verbrauchsausweis rechtlich zulässig.

Wer ist bei einer WEG für den Energieausweis zuständig?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Frage der Zuständigkeit für den Energieausweis häufig unklar. Grundsätzlich gilt:

Zuständigkeit des einzelnen Eigentümers

Jeder Wohnungseigentümer, der seine Einheit verkaufen oder neu vermieten möchte, ist persönlich verpflichtet, bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen (§ 80 Abs. 2 GEG). Da der Energieausweis aber das gesamte Gebäude betrifft, benötigt er dafür die Gebäudedaten — insbesondere die Heizkostenabrechnungen des Gemeinschaftsheizungssystems oder die Bauteilangaben des Gebäudes.

Zusammenarbeit mit dem WEG-Verwalter

In der Praxis ist es sinnvoll, den WEG-Verwalter einzubeziehen. Der Verwalter hat in der Regel Zugang zu den Abrechnungen des Zentralheizungssystems und zu den Bauplänen des Gebäudes. Viele WEGs lassen den Energieausweis zentral für das gesamte Gebäude ausstellen — so können alle Eigentümer darauf zurückgreifen, ohne dass jeder einen eigenen bestellen muss. Ein einmal ausgestellter Energieausweis ist 10 Jahre gültig und kann von jedem Eigentümer des Gebäudes genutzt werden.

Was tun, wenn die WEG keinen Energieausweis hat?

Wenn für Ihr Gebäude noch kein gültiger Energieausweis vorliegt oder der vorhandene abgelaufen ist, haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer das Recht, einen solchen beauftragen zu lassen — unabhängig von einem Beschluss der WEG. In diesem Fall müssen Sie die Kosten zunächst selbst tragen, können aber versuchen, sie über die Jahresabrechnung auf die Gemeinschaft umzulegen. Besser ist es jedoch, die WEG vorab in der Eigentümerversammlung zu einem gemeinsamen Energieausweis zu bewegen.

Was brauche ich für einen Bedarfsausweis bei meiner Eigentumswohnung?

Da der Bedarfsausweis das Gebäude als Ganzes bewertet, brauchen Sie Informationen über die Bausubstanz des gesamten Hauses — nicht nur Ihrer Wohnung. Die wichtigsten Unterlagen und Angaben im Überblick:

• Baujahr des Gebäudes — steht im Grundbuch, im Kaufvertrag oder bei der Bauaufsichtsbehörde
• Wohnfläche gesamt — Summe aller Wohneinheiten im Gebäude in m²
• Anzahl der Wohneinheiten
• Außenwandkonstruktion und Dämmung — Mauerwerk, Dicke, eventuell vorhandene Fassadendämmung (Material, Stärke)
• Dachkonstruktion und Dämmung — Steildach, Flachdach, gedämmt oder ungedämmt
• Kellerlage und Dämmung — beheizter oder unbeheizter Keller, Kellerdeckendämmung
• Fenstertyp — Einfachverglasung, Isolierverglasung, Wärmeschutzverglasung; Baujahr der Fenster
• Heizungsanlage — Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets), Typ (Zentralheizung, Etagenheizung), Baujahr des Kessels
• Trinkwarmwasserbereitung — zentral oder dezentral (Durchlauferhitzer, Boiler)
• Lüftungsanlage — falls vorhanden: Art und Baujahr

Viele dieser Angaben sind im Teilungsgrundbuch oder bei der WEG-Verwaltung vorhanden. Falls Ihnen einzelne Daten fehlen, kann ein erfahrener Energieberater häufig auf Basis von Baujahr und Gebäudetyp typische Werte ansetzen — das ist zulässig, soweit die Werte plausibel begründet werden.

Was kostet ein Bedarfsausweis für eine Eigentumswohnung?

Der Bedarfsausweis für eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus kostet bei einem spezialisierten Online-Anbieter wie Dr. Energieberater ab 129 €. Zum Vergleich: Ein lokaler Energieberater mit Vor-Ort-Begehung berechnet in der Regel zwischen 250 und 600 €, je nach Gebäudegröße und Aufwand.

Bei Online-Anbietern ohne Vor-Ort-Termin schicken Sie die Gebäudedaten per Fragebogen oder Dokument-Upload ein. Der qualifizierte Energieberater erstellt den Ausweis auf Basis Ihrer Angaben und stellt ihn als rechtsgültiges PDF per E-Mail zu. Die Rechtsgültigkeit ist dabei identisch mit einem Ausweis nach Vor-Ort-Begehung — entscheidend ist nicht der Besuch des Beraters, sondern seine DIBt-Registrierung nach § 88 GEG.

Kostenvergleich im Überblick

• Verbrauchsausweis online — ab 69 € (Dr. Energieberater)
• Bedarfsausweis online — ab 129 € (Dr. Energieberater)
• Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung — in der Regel 250–600 €
• Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude/Gewerbeanteil — ab 499 €

Seriöse Anbieter verlangen keinen Vorschuss — Sie zahlen erst nach Erhalt des fertigen Energieausweises. Wenn ein Anbieter Vorkasse fordert, prüfen Sie das Impressum und die DIBt-Registrierung besonders sorgfältig.

Besonderheiten bei gemischt genutzten Gebäuden

Enthält das Gebäude neben Wohneinheiten auch Gewerbeflächen (zum Beispiel ein Ladengeschäft im Erdgeschoss), gelten besondere Regeln:

• Liegt der Wohnanteil über 90 % der Nettogrundfläche, gilt das Gebäude als Wohngebäude — die ETW-Regeln nach § 80 GEG gelten vollständig.
• Liegt der Wohnanteil unter 90 %, handelt es sich energierechtlich um ein gemischt genutztes Gebäude. Hier kann entweder ein einheitlicher Ausweis für das gesamte Gebäude oder getrennte Ausweise für den Wohn- und den Gewerbeteil ausgestellt werden. Lassen Sie sich in diesem Fall von einem qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG beraten.

Energieausweis und Verkauf der Eigentumswohnung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gelten dieselben Vorlagepflichten wie bei anderen Wohngebäuden:

• Bei der ersten Besichtigung: Sie müssen dem potenziellen Käufer den Energieausweis zeigen oder zugänglich machen — nicht erst beim Notartermin.
• Im Kaufvertrag: Der Notar prüft nicht die inhaltliche Richtigkeit des Energieausweises, empfiehlt jedoch häufig, das Vorliegen eines gültigen Ausweises im Vertrag zu dokumentieren.
• Im Immobilieninserat: Die wesentlichen Energiekennwerte (Effizienzklasse, Primärenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger) müssen in kommerziellen Inseraten angegeben werden (§ 80 Abs. 6 GEG).
• Aushändigung an den Käufer: Der Käufer hat einen Rechtsanspruch auf Aushändigung einer Kopie des Energieausweises beim Vertragsabschluss.

Liegt für das Gebäude noch kein gültiger Energieausweis vor, sollten Sie diesen rechtzeitig vor der ersten Besichtigung beauftragen. Bei Online-Anbietern wie Dr. Energieberater ist der Ausweis in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach vollständiger Datenübermittlung fertig.

Was Makler beim Energieausweis für Eigentumswohnungen beachten müssen

Wenn Sie Ihre ETW über einen Makler verkaufen oder vermieten, trägt der Makler eine Mitverantwortung für die korrekte Darstellung der Energiekennwerte im Inserat. Er muss die Pflichtangaben aus dem Energieausweis korrekt übernehmen und darf kein Inserat schalten, bevor der Energieausweis vorliegt.

In der Praxis holen viele Makler den Energieausweis im Auftrag des Eigentümers ein — die Kosten trägt üblicherweise der Eigentümer. Klären Sie das im Maklervertrag vorab, um Missverständnisse zu vermeiden.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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