Was § 80 GEG zum Energieausweis beim Ferienhaus sagt
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt keine Sonderregelung für Ferienhäuser. § 80 Abs. 1 GEG legt eindeutig fest: Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, muss dem potenziellen Käufer oder Mieter unverzüglich und unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorlegen. Dieses Gebot gilt für Ferienhäuser und Ferienwohnungen genauso wie für dauerhaft bewohnte Immobilien.
Konkret bedeutet das: Zeigen Sie Ihr Ferienhaus einem Kaufinteressenten oder inserieren Sie es auf einem Ferienvermietungsportal, müssen Sie den Energieausweis vorzeigen können. Bei Inseraten in Zeitungen oder im Internet müssen sogar bestimmte Angaben aus dem Ausweis — etwa die Energieeffizienzklasse und der Kennwert — in der Anzeige genannt werden.
Der Energieausweis muss bei Verkauf vor Abschluss des Kaufvertrages, bei Vermietung spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Eine Kopie ist zulässig; der Ausweis muss jedoch gültig und innerhalb der letzten 10 Jahre ausgestellt worden sein. Fehlt er, droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.
Das Bußgeld trifft nicht nur professionelle Vermieter: Auch Privatpersonen, die ihr Ferienhaus gelegentlich vermieten, unterliegen vollständig dem GEG. Die Größe des Objekts oder die Häufigkeit der Vermietung ändern daran nichts — solange das Gebäude mehr als 50 m² Nutzfläche hat (dazu gleich mehr).
Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 (EPBD-Recast) in deutsches Recht hat die Vorlagepflicht seit Mai 2026 eine weitere Verschärfung erfahren: Energieklasse und Kennwert müssen in kommerziellen Inseraten EU-weit einheitlich und vollständig ausgewiesen werden. Für Ferienhausvermieter, die auf internationalen Plattformen aktiv sind, ist das besonders relevant.
Ausnahmen: Wann ist kein Energieausweis nötig?
Das GEG kennt einige klar definierte Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht. Für Ferienhausbesitzer sind vor allem zwei davon relevant:
Ausnahme 1: Freistehende Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
§ 80 Abs. 2 GEG nimmt freistehende Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche ausdrücklich von der Vorlagepflicht aus. Wer also eine kleine Ferienhütte, einen Bungalow oder ein Tiny House mit weniger als 50 m² bewohnbarer Fläche vermietet, benötigt keinen Energieausweis. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung — nicht etwa die Grundstücksfläche oder die Außenmaße des Gebäudes.
Achtung: Sobald ein Anbau oder eine Aufstockung das Gebäude auf 50 m² oder mehr bringt, entfällt diese Ausnahme. Im Zweifel lohnt sich eine genaue Flächenermittlung durch den Energieberater im Rahmen des Ausweis-Verfahrens.
Ausnahme 2: Reine Eigennutzung
Wer sein Ferienhaus ausschließlich selbst nutzt und es weder vermietet noch verkauft, hat keine Pflicht zum Energieausweis. Die Vorlagepflicht nach § 80 GEG ist transaktionsbezogen: Sie greift erst in dem Moment, in dem ein Dritter als Käufer, Mieter oder Pächter ins Spiel kommt.
Sobald Sie das Objekt jedoch auch nur gelegentlich vermieten — egal ob über ein Portal, privat oder an Bekannte gegen Entgelt —, entsteht die Pflicht. Der Energieausweis muss dann bei jeder einzelnen Neuvermietung vorgezeigt werden können.
Die Nutzungsdauer pro Jahr spielt für die Energieausweis-Pflicht grundsätzlich keine Rolle. Auch wenn Sie Ihr Ferienhaus nur wenige Wochen im Jahr vermieten, unterliegen Sie bei jeder Vermietung vollständig der Vorlagepflicht nach § 80 GEG — sofern das Gebäude ≥ 50 m² Nutzfläche hat.
Ferienvermietung über Airbnb & Co. — gilt der Energieausweis?
Die Kurzzeit-Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com, VRBO oder Fewo-direkt hat rechtlich denselben Status wie eine klassische Vermietung. Maßgeblich ist allein, dass eine Gegenleistung (Miete) für die Überlassung des Gebäudes erbracht wird — unabhängig davon, ob es sich um eine Kurzzeit- oder Langzeitvermietung handelt.
Die rechtssichere Praxis lautet daher: Wer sein Ferienhaus über Plattformen anbietet und dabei Einnahmen erzielt, sollte einen gültigen Energieausweis bereithalten und in der Anzeige die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben (Energieeffizienzklasse, Primärenergiebedarf oder -verbrauch) ausweisen.
Ein weiterer Aspekt, den viele Ferienhaus-Vermieter übersehen: Manche Plattformen verlangen den Energieausweis mittlerweile selbst als Bedingung für die Veröffentlichung von Inseraten in bestimmten EU-Ländern. Mit der EPBD-Recast-Umsetzung bis Mai 2026 ist zu erwarten, dass auch deutsche Plattformen diese Anforderung zunehmend einfordern werden.
Fazit: Wer auf der sicheren Seite stehen möchte, bestellt den Energieausweis bevor das erste Inserat online geht. So entfällt das Risiko einer Bußgeldforderung, und Sie haben das Dokument für alle zukünftigen Vermietungen und einen eventuellen Verkauf griffbereit.
Welcher Typ gilt — Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Das GEG unterscheidet zwischen zwei Ausweistypen: dem Verbrauchsausweis (basiert auf gemessenen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre) und dem Bedarfsausweis (basiert auf einer bauphysikalischen Berechnung des theoretischen Energiebedarfs). Für Ferienhäuser gelten dieselben Regeln wie für andere Wohngebäude.
Die Baujahr-Regel (§ 80 Abs. 3 GEG)
Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die einen Bauantrag vor dem 1. November 1977 hatten und seither nicht auf den heutigen Neubaustandard saniert wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Ein Verbrauchsausweis ist in diesen Fällen nicht zulässig.
Für Ferienhäuser mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 hingegen ist — sofern mindestens drei vollständige Jahre mit Heizkostenabrechnungen vorliegen — wahlweise ein Verbrauchsausweis möglich.
| Ausweistyp | Voraussetzung | Preis |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | Baujahr nach 1977 & mind. 3 lückenlose Heizkostenabrechnungen | ab 69 € |
| Bedarfsausweis | Baujahr bis 1977 (mit ≤ 4 WE) oder keine vollständigen Verbrauchsdaten | ab 129 € |
Das besondere Problem beim Ferienhaus: Lückenhafte Verbrauchsdaten
Hier liegt die Besonderheit von Ferienhäusern: Wer sein Objekt nur saisonal nutzt oder vermietet, hat oft keine lückenlosen Heizkostenabrechnungen für drei vollständige Kalenderjahre. Gründe dafür sind etwa:
- Nutzung mit Holzöfen oder Pelletkesseln ohne zentrale Abrechnung
- Eigenstrom und autarke Heizung (z. B. Wärmepumpe mit Eigenstrombezug)
- Längere Leerstands- oder Umbauzeiten ohne Verbrauchsdaten
- Kürzere Besitzdauer als drei Jahre
In all diesen Fällen ist der Bedarfsausweis die einzige Option — unabhängig vom Baujahr. Das ist kein Nachteil: Der Bedarfsausweis ist objektiver, da er auf den tatsächlichen baulichen Eigenschaften des Gebäudes basiert und nicht durch untypisch hohen oder niedrigen Verbrauch einzelner Nutzer verfälscht wird.
Zudem gilt: Bei Ferienhäusern, die auch zum Verkauf angeboten werden, ist der Bedarfsausweis für potenzielle Käufer oft aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis, der auf dem Nutzungsverhalten des Vorbesitzers basiert.
Unsicher, welcher Ausweistyp für Ihr Ferienhaus gilt?
Stellen Sie Ihre Anfrage kostenlos — wir prüfen Baujahr, Wohneinheiten und Ihre Verbrauchsdaten und sagen Ihnen in 24 Stunden, welcher Typ vorgeschrieben ist.
Kosten und Ablauf für den Ferienhaus-Energieausweis
Die gute Nachricht: Einen Energieausweis für ein Ferienhaus können Sie bequem online und ohne Vor-Ort-Termin bestellen. Sie schicken Ihre Unterlagen, wir berechnen oder erfassen die Daten und stellen den rechtsgültigen Ausweis aus.
Preise im Überblick
- Verbrauchsausweis ab 69 € — für Ferienhäuser ab Baujahr 1978 mit vorhandenen Heizkostendaten
- Bedarfsausweis ab 129 € — für ältere Gebäude oder Objekte ohne lückenlose Verbrauchsdaten
Beide Ausweistypen sind 10 Jahre gültig (§ 79 GEG). Sie müssen den Ausweis also nicht jedes Jahr erneuern — ein einmal bestellter Ausweis begleitet Ihr Ferienhaus durch viele Vermietungs- und Verkaufssituationen.
Ablauf in vier Schritten
- Anfrage stellen: Teilen Sie uns Baujahr, Nutzfläche, Heizungsart und ggf. Verbrauchsdaten mit — entweder online oder telefonisch.
- Unterlagen einreichen: Wir nennen Ihnen die benötigten Dokumente (Heizkostenabrechnungen bei Verbrauchsausweis oder Bauteil-Angaben bei Bedarfsausweis).
- Ausweis erstellen: Unser DIBT-registrierter Energieberater erstellt den Ausweis in der Regel innerhalb von 2–5 Werktagen.
- Digitale Zustellung: Sie erhalten den Energieausweis als PDF und wahlweise als physischen Ausdruck — rechtsgültig und sofort verwendbar.
Wichtig: Nur Energieberater mit gültiger DIBt-Registrierung nach § 88 GEG dürfen rechtssichere Energieausweise ausstellen. Prüfen Sie beim Anbieter immer, ob dieser registriert ist — andernfalls ist der Ausweis ungültig und schützt Sie nicht vor dem Bußgeld.
Unterlagen für den Ferienhaus-Energieausweis
Welche Unterlagen Sie benötigen, hängt vom Ausweistyp ab. Ferienhausbesitzer sollten schon vor der Anfrage prüfen, was verfügbar ist:
Für den Verbrauchsausweis benötigen Sie:
- Heizkostenabrechnungen (Öl, Gas, Fernwärme o. ä.) der letzten drei vollständigen Kalenderjahre
- Wohnfläche in m² (nach Wohnflächenverordnung)
- Postleitzahl des Ferienhauses
- Anzahl der Wohneinheiten
- Baujahr des Gebäudes
- Angabe der Heizungsanlage (Typ und Energieträger)
Für den Bedarfsausweis benötigen Sie zusätzlich:
- Grundrisse aller Etagen (auch vereinfachte Skizzen ausreichend)
- Angaben zum Wandaufbau (Mauerwerk-Stärke, ggf. Dämmstoff)
- Art und Alter der Fenster (Einfach-, Doppel- oder Dreifachverglasung)
- Dachtyp und Dachdämmung (wenn vorhanden)
- Keller- oder Bodenplatte (gedämmt oder ungedämmt)
- Heizungsanlage inkl. Baujahr und ggf. Warmwasserbereitung
Keine Sorge, wenn Ihnen nicht alle Angaben vorliegen: Unser Energieberater leitet Sie durch den Prozess und kann in vielen Fällen auf Standardwerte zurückgreifen, die das GEG für fehlende Angaben vorsieht. Ein fehlendes Bauplandokument bedeutet nicht, dass kein Ausweis möglich ist.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
FAQ: Häufige Fragen zum Energieausweis beim Ferienhaus
Brauche ich für mein Ferienhaus einen Energieausweis, wenn ich es selbst nutze?
Nein. Bei reiner Eigennutzung besteht keine Pflicht. Die Vorlagepflicht nach § 80 GEG greift erst bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung an einen Dritten. Sie können Ihr Ferienhaus also ohne Energieausweis selbst nutzen — sobald Sie es jedoch vermieten oder verkaufen wollen, müssen Sie einen vorlegen können.
Was gilt bei einem Ferienhaus unter 50 m² Nutzfläche?
Freistehende Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche sind nach § 80 Abs. 2 GEG von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen. Kleine Ferienhütten oder Tiny Houses unter dieser Grenze müssen bei Vermietung keinen Ausweis vorzeigen. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnnutzfläche nach der Wohnflächenverordnung — nicht die Grundstücks- oder Außenfläche des Gebäudes.
Gilt der Energieausweis meines Haupthauses auch für mein Ferienhaus?
Nein. Jedes Gebäude benötigt einen eigenen Energieausweis. Der Ausweis wird immer für ein spezifisches Gebäude mit seiner konkreten Adresse ausgestellt und kann nicht auf andere Immobilien übertragen werden. Auch wenn Haupt- und Ferienhaus baulich ähnlich sind, muss für jedes ein separater Ausweis vorliegen.
Was kostet ein Energieausweis für ein Ferienhaus?
Der Verbrauchsausweis kostet ab 69 €, der Bedarfsausweis ab 129 €. Welcher Typ gilt, hängt vom Baujahr und der Verfügbarkeit von Heizkostenabrechnungen ab. Da Ferienhäuser häufig keine lückenlosen Verbrauchsdaten liefern, wird oft der Bedarfsausweis benötigt — der außerdem das objektivere Bild der Energieeffizienz liefert. Beide Ausweistypen sind 10 Jahre gültig (§ 79 GEG).