Antwort: Wer ein Wohngebäude verkauft, muss dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 1 GEG) — und dem Käufer im Anschluss eine Kopie aushändigen. Fehlt der Energieausweis, droht ein Bußgeld bis 15.000 € (§ 108 GEG). Der Verbrauchsausweis kostet ab 69 €, der Bedarfsausweis ab 129 €. Welcher Typ Pflicht ist, hängt von Baujahr und Anzahl der Wohneinheiten ab.

Die Kurzantwort in einem Satz

Als Hausverkäufer sind Sie nach § 80 GEG verpflichtet, bei der ersten Besichtigung unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorzulegen und dem Käufer eine Kopie zu übergeben — wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 15.000 €.

Auf einen Blick: Energieausweis-Pflichten beim Hausverkauf

Vorlagepflicht: spätestens bei der ersten Besichtigung, unaufgefordert (§ 80 Abs. 1 GEG). Aushändigungspflicht: Käufer erhält eine Kopie (§ 80 Abs. 2 GEG). Inserat-Pflicht: Energiekennwerte im kommerziellen Inserat nennen (§ 80 Abs. 5 GEG). Typ: Verbrauchsausweis ab 69 € oder Bedarfsausweis ab 129 €, je nach Gebäude. Bußgeld bei Verstoß: bis 15.000 € (§ 108 GEG).

Gesetzliche Grundlage: Was § 80 GEG für Verkäufer bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit 1. Januar 2024 geltenden Fassung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) regelt die Energieausweispflichten für Verkäufer in § 80. Der Paragraph unterscheidet drei Pflichten, die zeitlich gestaffelt greifen:

Vorlagepflicht bei der ersten Besichtigung

Sobald Sie Interessenten Ihr Gebäude oder Ihre Wohnung zur Besichtigung zugänglich machen, müssen Sie den Energieausweis vorlegen — und zwar unaufgefordert. Das bedeutet: Sie müssen ihn nicht abwarten, bis der Interessent danach fragt. Wenn Sie den Ausweis nicht vorzeigen, verstoßen Sie bereits bei der ersten Besichtigung gegen § 80 GEG. Das gilt unabhängig davon, ob die Besichtigung beim Makler oder direkt beim Eigentümer stattfindet.

Wichtig: „Vorlegen" bedeutet, der Interessent muss den Ausweis tatsächlich einsehen können — nicht nur dessen Existenz bestätigt bekommen. Eine kurze Bemerkung „Energieausweis liegt vor" reicht nicht.

Aushändigungspflicht beim Käufer

Nach Vertragsabschluss müssen Sie dem Käufer eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Der Käufer hat darauf einen gesetzlichen Anspruch. In der Praxis erfolgt die Übergabe üblicherweise beim Notartermin oder bei der Schlüsselübergabe — spätestens jedoch bei der endgültigen Übergabe der Immobilie. Eine digitale Kopie (PDF per E-Mail) ist nach herrschender Rechtsmeinung ausreichend, solange die Übermittlung nachweisbar ist.

Inserat-Pflicht bei kommerziellen Angeboten

Wenn Sie die Immobilie in einem kommerziellen Immobilieninserat anbieten — also in einer Zeitung, auf einem Immobilienportal oder in einer vergleichbaren Veröffentlichung —, müssen Sie nach § 80 Abs. 5 GEG folgende Energiekennwerte aus dem Energieausweis angeben:

Diese Angaben sind Pflicht, sobald ein Energieausweis vorliegt oder hätte vorliegen müssen. Inserate ohne diese Kennwerte können zur Abmahnung führen — sowohl durch Mitbewerber als auch durch die zuständige Behörde.

Welcher Energieausweis beim Hausverkauf? Verbrauchs- oder Bedarfsausweis

Als Verkäufer müssen Sie nicht zwingend wählen, welchen Energieausweis Sie bestellen — das Gesetz gibt Ihnen in vielen Fällen eine klare Vorgabe. § 80 Abs. 4 GEG regelt, wann ein Bedarfsausweis Pflicht ist und wann der günstigere Verbrauchsausweis zulässig ist.

Verbrauchsausweis (ab 69 €) — für die Mehrheit der Bestandsgebäude

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizenergieverbrauchsdaten der letzten drei Abrechnungsjahre. Er ist zulässig und ausreichend, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

Für die meisten Eigentümer von Einfamilienhäusern aus den 1980er- oder 1990er-Jahren ist der Verbrauchsausweis daher die naheliegende und kostengünstige Wahl. Sie brauchen dafür die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, die Wohnfläche sowie die Adresse und das Baujahr des Gebäudes.

Bedarfsausweis (ab 129 €) — Pflicht für ältere Einfamilienhäuser

Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz: Dämmeigenschaften von Außenwänden, Dach und Keller, Fensterverglasung und Heizungsanlage werden rechnerisch erfasst. Er ist verpflichtend für Wohngebäude, die alle drei Kriterien gleichzeitig erfüllen:

Betroffen sind vor allem ältere Einfamilien- und Zweifamilienhäuser ohne nennenswerte Energiemaßnahmen. Wer für ein solches Haus einen Verbrauchsausweis ausstellen lässt, hat keinen rechtsgültigen Energieausweis — der Ausweis wäre gesetzlich unzulässig, auch wenn er auf dem Papier wie ein regulärer Energieausweis aussieht.

Achtung: Falscher Ausweistyp macht den Ausweis ungültig

Wenn für Ihr Gebäude der Bedarfsausweis Pflicht ist und Sie stattdessen einen Verbrauchsausweis vorlegen, verstoßen Sie gegen § 80 GEG. Das Bußgeld nach § 108 GEG droht nicht nur bei fehlendem, sondern auch bei falschem Energieausweis. Im Zweifel: Gebäudedaten (Baujahr, Wohneinheiten, Sanierungsstand) beim Online-Anbieter eingeben — seriöse Systeme prüfen automatisch, welcher Typ rechtlich zulässig ist.

Was kostet der Energieausweis für Verkäufer?

Die Kosten für den Energieausweis beim Hausverkauf hängen vom Ausweistyp und vom Anbieter ab. Im Vergleich zum Gesamtwert einer Immobilie sind die Kosten gering — aber die Preisspanne zwischen verschiedenen Anbietern ist groß:

Ein hoher Preis ist kein Qualitätsmerkmal. Online-Anbieter arbeiten standardisiert und kosteneffizient — die rechtliche Gültigkeit des Ausweises ist bei einem DIBt-registrierten Aussteller identisch, egal ob Sie 69 € oder 350 € bezahlen. Das entscheidende Merkmal ist die DIBt-Registriernummer auf der ersten Seite des Ausweises — sie macht ihn rechtsgültig.

Wann muss der Energieausweis spätestens vorliegen?

Die häufigste Frage von Verkäufern lautet: Kann ich den Energieausweis noch nach der Inserierung bestellen? Die Antwort ist: technisch möglich, aber riskant. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Energieausweis bei der ersten Besichtigung bereits vorliegen muss. Wenn Sie die Immobilie inserieren, ohne den Ausweis bestellt zu haben, und dann kurzfristig ein Besichtigungstermin anfällt, fehlt Ihnen die Zeit.

Empfohlene Reihenfolge für Hausverkäufer:

  1. Energieausweis bestellen, bevor das Inserat erscheint — online dauert das in der Regel 24 Stunden ab Datenübermittlung.
  2. Energiekennwerte aus dem fertigen Ausweis ins Inserat übernehmen (Energieeffizienzklasse, Endenergieverbrauch/-bedarf, Energieträger, Baujahr).
  3. Ausweis bei jeder Besichtigung mitbringen und vorlegen.
  4. Kopie des Ausweises beim Notartermin oder bei der Schlüsselübergabe an den Käufer aushändigen.

Energieausweis und Notartermin

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Vorlage des Energieausweises zu prüfen — das ist Sache des Verkäufers. Viele Notarverträge enthalten jedoch Klauseln, in denen der Verkäufer bestätigt, den Energieausweis übergeben zu haben oder zu übergeben. Falls der Energieausweis noch nicht übergeben wurde, wird dies häufig als Nachpflicht im Kaufvertrag festgehalten.

Welche Bußgelder drohen Verkäufern bei Verstoß?

§ 108 GEG regelt die Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder. Folgende Verstöße können geahndet werden:

In der Praxis werden Bußgelder meistens nicht proaktiv verhängt, sondern auf Anzeige hin. Käufer, Makler oder Nachbarn können bei der zuständigen Landesbehörde (je nach Bundesland das Baurechtsamt oder die Baubehörde) eine Anzeige erstatten. Bei Immobilien mit höherem Streitwert kann ein fehlender Energieausweis auch zivilrechtliche Konsequenzen haben.

Besonderheiten bei vermieteten Immobilien im Verkauf

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, gelten die gleichen Energieausweispflichten wie bei selbst genutzten Objekten. Zusätzlich kommt eine praktische Herausforderung hinzu: Der Energieausweis basiert beim Verbrauchsausweis auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Diese liegen in der Regel beim Verwalter oder Vermieter — nicht beim Mieter. Sie sollten die Abrechnungen rechtzeitig anfordern, da die Bearbeitungszeit beim Verwalter variieren kann.

Beim Bedarfsausweis ist die Situation einfacher: Für die Bauteilangaben benötigen Sie Informationen über das Gebäude selbst (Dach, Wände, Fenster, Heizung), nicht über das Verbrauchsverhalten der Mieter. Diese Daten haben Sie als Eigentümer meist selbst.

CO₂-Abgabe und Energieausweis beim Verkauf von Mietimmobilien

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), das die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Gas, Öl) zwischen Vermieter und Mieter aufteilt. Der Anteil hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab — bei einem schlechten Energieausweis (Klasse F, G, H) trägt der Vermieter einen größeren Teil. Wer eine Mietimmobilie verkauft, sollte dem Käufer mitteilen, wie hoch die aktuelle CO₂-Kostenanteile sind — ein aktueller Energieausweis ist dafür die Grundlage.

Was tun, wenn der alte Energieausweis abgelaufen ist?

Energieausweise sind ab Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig. Wenn Ihr Ausweis abgelaufen ist, müssen Sie vor der ersten Besichtigung einen neuen ausstellen lassen. Ein abgelaufener Energieausweis erfüllt die Vorlagepflicht nach § 80 GEG nicht — er ist rechtlich so zu behandeln, als wäre kein Ausweis vorhanden.

Ein abgelaufener Ausweis ist auch dann ungültig, wenn die Immobilie sich baulich nicht verändert hat. Die 10-Jahres-Grenze gilt absolut. Bestellen Sie rechtzeitig vor dem geplanten Verkauf einen neuen Ausweis — bei Online-Anbietern ist die Ausstellung in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach Datenübermittlung möglich.

Energieausweis nach Sanierung neu ausstellen lassen

Wenn Sie Ihr Gebäude vor dem Verkauf saniert haben — neue Fenster, Außendämmung, neue Heizungsanlage —, sollten Sie auch einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Ein alter Ausweis, der die Sanierungsmaßnahmen noch nicht berücksichtigt, spiegelt die tatsächliche Energieeffizienz nicht wider. Das hat praktische Folgen:

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis für Ihren Hausverkauf — rechtssicher in 24 h

Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen. Sie zahlen erst nach Erhalt — kein Vorschuss, keine versteckten Kosten.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetzliche Grundlagen: § 71, § 72, § 80, § 88 und § 108 GEG in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) 2024 sowie der EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD-Recast). Stand: Mai 2026 — gesetzliche Anpassungen können zwischenzeitlich erfolgen, die individuelle Beratung mit qualifiziertem Energieberater nach § 88 GEG ersetzt dieser Beitrag nicht.