Energieausweis und Heizungsgesetz 2026 — Was Eigentümer nach § 71 GEG jetzt beachten müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Das Heizungsgesetz (§ 71 GEG) zwingt Eigentümer nicht sofort zu einem neuen Energieausweis — aber wer nach dem Heizungstausch verkauft, vermietet oder KfW-Förderung beantragt, sollte die neuen Energiekennwerte dokumentieren lassen, um Bußgelder und Planungsfehler zu vermeiden.

Was § 71 GEG (Heizungsgesetz) tatsächlich regelt

Der umgangssprachlich als „Heizungsgesetz" bezeichnete § 71 GEG wurde durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) zum 1. Januar 2024 in Kraft gesetzt. Er schreibt vor, dass jede neu eingebaute Heizungsanlage in Deutschland zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden muss. Das gilt für alle Neubauten sofort. Für Bestandsgebäude richtet sich der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens danach, wann die zuständige Gemeinde ihren kommunalen Wärmeplan vorlegt.

Die zulässigen Erfüllungsoptionen für neue Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden nach § 71 GEG umfassen:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) — erfüllt die 65-%-Anforderung durch den Jahresarbeitszahl-Nachweis. Die am häufigsten gewählte Option im Bestandsbau.
• Fernwärmeanschluss — sofern das Fernwärmenetz zertifiziert klimaneutral oder auf dem verifizierten Transformationspfad dorthin ist.
• Biomasse-Heizkessel (Pellets, Hackschnitzel, Stückholz) — unter bestimmten Emissionsanforderungen und Nachhaltigkeitsnachweisen zulässig.
• Solarthermie-Hybridheizung — kombiniert eine verbleibende fossile Restlast mit Solarwärme; kann die 65 % in bestimmten Gebäudekonfigurationen erfüllen.
• Grünes Gas oder Wasserstoff — nur wenn ein gesicherter Netzanschluss mit entsprechendem Nachweis vorhanden ist; derzeit in der Praxis selten umsetzbar.

Wann gilt § 71 GEG für Bestandsgebäude?

Die Anwendbarkeit des § 71 GEG auf Bestandsgebäude ist an die kommunale Wärmeplanung nach dem WPG geknüpft. Solange noch kein rechtsgültiger Wärmeplan für Ihre Gemeinde vorliegt, gilt eine Übergangsfrist. Die WPG-Fristen für die Wärmeplanung:

• Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: Wärmeplan bis 30. Juni 2026
• Alle anderen Gemeinden: Wärmeplan bis 30. Juni 2028

Wer seine Heizung in einer Großstadt jetzt tauscht, sollte unbedingt bei der zuständigen Gemeindeverwaltung oder beim Stadtwerk nachfragen, ob der Wärmeplan bereits vorliegt — denn dann können die Pflichten früher einsetzen als erwartet.

Wie der Heizungstausch den Energieausweis verändert

Ein Energieausweis bildet den energetischen Zustand eines Gebäudes zum Zeitpunkt seiner Ausstellung ab und ist 10 Jahre gültig. Dieser Zeitraum ändert sich nicht automatisch, wenn die Heizungsanlage modernisiert wurde. Nach einem Heizungstausch von einer alten Ölheizung auf eine moderne Wärmepumpe kann sich die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes um zwei bis drei Stufen verbessern — aber der alte Energieausweis weist diese Verbesserung nicht aus.

Für Eigentümer, die ihr Gebäude nach der Modernisierung verkaufen oder neu vermieten, ist das relevant: Sie müssen einen gültigen Energieausweis vorlegen. Der bestehende ist zwar formal gültig — er zeigt aber eine schlechtere Energieeffizienzklasse, als das Gebäude nach der Modernisierung tatsächlich aufweist. Das kann den Verkehrswert des Objekts drücken und Mietern ein falsches Bild von den zu erwartenden Heizkosten geben.

Konkrete Auswirkung: Beispiel Altbau nach Wärmepumpeneinbau

Stellen Sie sich ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren vor, das bisher mit Ölheizung betrieben wurde. Der Bedarfsausweis aus dem Jahr 2022 weist die Energieeffizienzklasse E oder F aus. Nach dem Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe und der gleichzeitigen Dämmung der obersten Geschossdecke verbessert sich die Energiebilanz deutlich. Ein neu ausgestellter Bedarfsausweis könnte nun die Klasse C oder D ausweisen — ein Unterschied, der bei einem Hausverkauf oder bei der CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG erheblich wirkt.

Wann ist nach dem Heizungstausch ein neuer Energieausweis sinnvoll?

Eine gesetzliche Pflicht, nach jedem Heizungstausch sofort einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen, gibt es nach aktuellem GEG nicht. Die Ausweispflicht nach § 80 GEG wird durch bestimmte Ereignisse ausgelöst:

• Verkauf des Gebäudes: Spätestens bei der ersten Besichtigung muss ein gültiger Ausweis vorgelegt werden. Ein nach Modernisierung ausgestellter Bedarfsausweis dokumentiert die verbesserte Energieklasse.
• Neuvermietung einer Wohnung oder des Gebäudes: Gleiche Pflicht wie beim Verkauf — bei der Besichtigung, spätestens bei Vertragsschluss.
• Werbung in Inseraten: Inserate auf Immobilienportalen müssen die Energieeffizienzklasse aus einem gültigen Ausweis ausweisen.
• Ablauf des bestehenden Ausweises: 10 Jahre Gültigkeitsdauer. Wenn der vorhandene Ausweis ausläuft und ein Verkauf oder eine Neuvermietung bevorsteht, ist ohnehin ein neuer erforderlich.

Unabhängig von rechtlichen Pflichten gibt es einen wirtschaftlichen Grund für einen neuen Energieausweis nach Heizungsmodernisierung: Immobilien mit besserer Energieeffizienzklasse erzielen am Markt messbar höhere Preise. Laut Untersuchungen des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) kann eine um zwei Klassen bessere Energieeffizienz den Immobilienwert in bestimmten Marktsituationen spürbar beeinflussen.

KfW-458-Förderung: Was für den Heizungstausch gilt

Die KfW-458-Förderung ist das zentrale Bundesprogramm für den klimafreundlichen Heizungstausch bei Privatpersonen. Wichtig für Eigentümer zu wissen:

• Energieausweis ist kein Pflichtdokument für den KfW-458-Antrag. Die Förderung wird über das Antragsportal der KfW abgewickelt und erfordert primär die Fachunternehmererklärung und — bei Wärmepumpen — eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831.
• Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 ist Pflicht für den Nachweis der korrekten Dimensionierung der Wärmepumpe im Rahmen des KfW-458-Antrags.
• Ein neuer Energieausweis nach dem Heizungstausch ist sinnvoll, um die Fördereffekte und die verbesserte Energieklasse dauerhaft zu dokumentieren — aber er ist keine Bedingung für die Auszahlung der KfW-458-Mittel.

BAFA-Energieberatung vor dem Heizungstausch

Wer einen Heizungstausch plant und nicht sicher ist, welche Heizungsart für sein Gebäude die richtige Wahl ist, sollte zunächst eine BAFA-geförderte Energieberatung (BAFA-EBN) in Anspruch nehmen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert die Kosten einer professionellen Energieberatung durch einen BAFA-gelisteten Berater nach § 88 GEG. Der Berater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der die empfohlenen Maßnahmen in Effizienzschritte gliedert und als Grundlage für weitere Förderanträge dient.

Ein qualifizierter Energieberater nach § 88 GEG kann im gleichen Zug beurteilen, ob der bestehende Energieausweis nach der Heizungsmodernisierung noch sachgemäß ist — oder ob ein aktualisierter Bedarfsausweis sinnvoller wäre. Entscheidend: Die Beratungskosten werden teilweise gefördert, und der Nutzen übersteigt die Eigenkosten in der Regel bei weitem.

CO₂-Kostenaufteilung und Energieausweis: Warum der aktuelle Wert zählt

Seit 2023 regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das 10-Stufen-Modell richtet sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg/m² pro Jahr — einem Wert, der aus dem Energieausweis oder einer gesonderten Berechnung entnommen wird.

Für Vermieter bedeutet das: Ein Gebäude mit schlechter Energiebilanz zwingt den Vermieter zu einem höheren Anteil an der CO₂-Abgabe. Wer die Heizung durch eine Wärmepumpe ersetzt (kein direkter fossiler CO₂-Ausstoß), verbessert seine CO₂-Stufenposition deutlich — aber nur, wenn der Energieausweis diese Verbesserung auch dokumentiert. Ein veralteter Ausweis kann verhindern, dass Vermieter von ihrer verbesserten Gebäudequalität in der CO₂-Kostenteilung profitieren.

Welcher Energieausweis ist nach dem Heizungstausch der richtige?

Bedarfsausweis (ab 129 €) — empfohlen nach Heizungsmodernisierung im Altbau

Der Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz und die Heizungsanlage unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten. Nach einem Heizungstausch auf Wärmepumpe oder Biomasse-Heizung profitieren Eigentümer vom Bedarfsausweis, weil dieser die neue, emissionsärmere Anlage direkt in die Energiebilanz einrechnet — unabhängig von vergangenen Verbrauchsdaten. Gesetzliche Pflicht ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und fehlender Wärmeschutz-Sanierung (§ 80 Abs. 4 GEG).

Verbrauchsausweis (ab 69 €) — erst nach vollständiger Messperiode sinnvoll

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Unmittelbar nach einem Heizungstausch spiegeln diese Verbrauchsdaten die neue Anlage noch nicht vollständig wider — mindestens ein bis zwei vollständige Heizperioden sollten mit der neuen Anlage vorliegen. Für Gebäude, bei denen der Verbrauchsausweis rechtlich zulässig ist, empfiehlt sich daher entweder kurzes Abwarten oder direkt der Bedarfsausweis, der sofort die neue Heizungsanlage einrechnet.

Schritt-für-Schritt: Was Eigentümer nach dem Heizungstausch tun sollten

• Fachunternehmererklärung einholen — vom Heizungsinstallateur, wird für den KfW-458-Förderantrag benötigt.
• KfW-458-Antrag stellen (sofern zutreffend) — vor Beginn der Maßnahme oder im laufenden Antragsfenster. Aktuelles Verfahren auf kfw.de prüfen.
• Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 prüfen — wurde diese vom Fachbetrieb erstellt? Bei Wärmepumpe für KfW-Nachweis zwingend erforderlich.
• Bedarf für neuen Energieausweis prüfen — insbesondere wenn Verkauf oder Neuvermietung geplant, wenn der bestehende Ausweis bald ausläuft oder wenn die Energieklasse sich durch die Modernisierung erheblich verbessert hat.
• Neuen Energieausweis beauftragen — bei einem DIBt-registrierten Energieberater nach § 88 GEG. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 € online.
• CO₂-Kostenabrechnung anpassen — liegt der neue Ausweis vor, kann die CO₂-Kostenteilung mit Mietern nach den aktuellen Werten erfolgen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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