Energieausweis beim Notartermin — was Sie wissen müssen (2026)

Antwort: Das GEG schreibt keine gesetzliche Pflicht zur Vorlage des Energieausweises beim Notartermin selbst vor. Die Übergabepflicht gilt vor Vertragsschluss — Käufer müssen spätestens bei der Besichtigung Einsicht erhalten (§ 80 Abs. 5 GEG). In der Praxis verlangen viele Notare den Energieausweis als Teil der Kaufvertragsunterlagen, und Käufer haben ein Recht darauf. Verkäufer sollten den Ausweis weit vor dem Notartermin bereit haben.

Die Kurzantwort in einem Satz

Das GEG verpflichtet Verkäufer dazu, den Energieausweis vor Vertragsschluss zu übergeben — nicht beim Notar, sondern spätestens bei der ersten Besichtigung; wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis zu 15.000 €, auch wenn der Kaufvertrag trotzdem beurkundet wird.

Gesetzliche Grundlage: § 80 Abs. 5 GEG

§ 80 Abs. 5 GEG verpflichtet Verkäufer, Vermieter und Verpächter dazu, dem potenziellen Käufer oder Mieter unverzüglich einen Zugang zum Energieausweis zu verschaffen — spätestens jedoch bei Besichtigung. Der Ausweis muss dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags übergeben werden. Eine ausdrückliche Pflicht zur Vorlage beim Notartermin besteht im GEG nicht, aber Notare fragen in der Praxis häufig danach.

Muss der Energieausweis beim Notartermin vorliegen?

Das ist die häufigste Frage von Hauskäufern und -verkäufern. Die rechtliche Antwort ist differenziert:

Rechtliche Lage nach GEG

Das Gebäudeenergiegesetz kennt keine ausdrückliche Pflicht zur Vorlage des Energieausweises beim Notartermin. Die relevante Vorschrift ist § 80 Abs. 5 GEG, der festlegt:

Bei Besichtigung: Spätestens bei der Besichtigung des Gebäudes muss der Energieausweis vorgelegt oder zugänglich gemacht werden.
Bei Vertragsschluss: „Unverzüglich" nach dem Vertragsschluss muss eine Kopie oder das Original des Energieausweises dem Käufer übergeben werden.
Beim Notar selbst: Das GEG enthält keine Vorschrift, die besagt, dass der Energieausweis beim Notartermin vorgelegt werden muss.

Notarielle Praxis

Obwohl das GEG keine Notartermin-Pflicht kennt, ist es in der notariellen Praxis verbreitet, dass Notare den Energieausweis als Teil der Vertragsunterlagen anfordern oder zumindest nach ihm fragen. Gründe:

Dokumentationsinteresse: Notare protokollieren, welche Unterlagen bei Beurkundung vorlagen — der Energieausweis kann Teil dieser Dokumentation sein.
Käuferschutz: Notare sind zur Belehrung der Parteien verpflichtet. Wenn ein Käufer den Energieausweis noch nicht gesehen hat, kann der Notar auf das Recht des Käufers hinweisen.
Vollständige Vertragsunterlagen: Manche Notare nehmen die Energieausweis-Registriernummer in die Kaufvertragsurkunde auf, was faktisch erfordert, dass der Ausweis vorliegt.

Praxis-Warnung: Nicht auf den Notartermin warten

Manche Verkäufer denken, der Energieausweis könne auch „kurz vor dem Notar" oder erst nach dem Termin besorgt werden. Das ist ein Irrtum: Die Übergabepflicht gilt bereits vor dem Vertragsschluss — also vor der notariellen Beurkundung. Bußgelder bis zu 15.000 € (§ 108 GEG) können verhängt werden, wenn der Energieausweis zu keinem Zeitpunkt vor oder beim Vertragsschluss vorlag. Planen Sie den Energieausweis daher möglichst früh ein — online ist er in der Regel innerhalb von 24 Stunden fertig.

Wann genau muss der Energieausweis beim Hausverkauf übergeben werden?

§ 80 GEG legt einen klaren Zeitplan fest, der mehrere Phasen des Verkaufsprozesses umfasst:

Phase 1: Das Inserat

Bereits im Verkaufsinserat (Immobilienportale, Zeitungsanzeigen, Exposés) müssen folgende Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufgeführt werden (§ 80 Abs. 7 GEG):

Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
Wesentliche Energieträger der Heizung
Baujahr des Gebäudes
Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Diese Angaben setzen voraus, dass der Energieausweis bereits vor dem ersten Inserat vorliegt.

Phase 2: Die Besichtigung

Bei jeder Besichtigung des Gebäudes durch Kaufinteressenten muss der Energieausweis zugänglich sein — entweder als Original oder als gut lesbarer Scan. Wer den Energieausweis erst beim Notar besorgt, hat die Besichtigungspflicht bereits verletzt.

Phase 3: Übergabe nach Vertragsschluss

Spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags — das ist in der Regel der Notartermin — muss der Energieausweis dem Käufer übergeben werden. Das bedeutet: Der Käufer soll das Original oder eine vollständige Kopie in den Händen halten, nicht nur gesehen haben.

Rechte des Käufers — was kann ich verlangen?

Als Käufer haben Sie das Recht, den Energieausweis vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einzusehen. Das ist ein gesetzlich verankertes Recht nach § 80 GEG. Was das konkret bedeutet:

Einsichtsrecht: Sie dürfen den vollständigen Energieausweis einsehen und sich die Energieeffizienzklasse, den Endenergiebedarf oder -verbrauch und die Sanierungsempfehlungen ansehen.
Übergaberecht: Sie haben Anspruch darauf, den Energieausweis (Original oder Kopie) bei Vertragsschluss zu erhalten — nicht erst danach.
Recht auf echten Ausweis: Der Energieausweis muss von einem nach § 88 GEG qualifizierten Aussteller erstellt und beim DIBt registriert sein. Ein selbst erstelltes Dokument ohne Registriernummer genügt nicht.
Keine Vertragsunterzeichnung ohne Ausweis: Sie müssen keinen Kaufvertrag unterzeichnen, wenn der Energieausweis nicht vorliegt. Der Notar wird in einem solchen Fall auf das fehlende Dokument hinweisen — Sie können den Termin verschieben, bis der Ausweis vorliegt.

Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?

Wenn der Energieausweis beim Notartermin oder vorher fehlt, gibt es verschiedene mögliche Konsequenzen:

Bußgeld nach § 108 GEG

Das Bußgeld für das Nicht-Vorlegen oder Nicht-Übergeben des Energieausweises beträgt bis zu 15.000 €. Verantwortlich ist der Verkäufer (oder Vermieter). Verstöße können von Käufern, Mietern oder der zuständigen Behörde (in der Regel die untere Baubehörde) gemeldet werden.

Kaufvertrag bleibt wirksam

Das Fehlen des Energieausweises macht den Kaufvertrag nicht automatisch unwirksam. Der Notar beurkundet den Vertrag, und die Eigentumsübertragung findet statt. Der Käufer hat aber weiterhin das Recht auf Übergabe des Energieausweises — der Verkäufer bleibt dazu verpflichtet.

Mögliche zivilrechtliche Konsequenzen

Wenn der Verkäufer den Energieausweis dauerhaft nicht übergibt oder wenn ein falscher Ausweis (z.B. falscher Ausweistyp für das Gebäude) übergeben wurde, kann der Käufer zivilrechtliche Ansprüche haben. Das ist ein Bereich, der im Einzelfall von einem Anwalt für Immobilienrecht beurteilt werden sollte.

Checkliste: Energieausweis beim Hausverkauf — wann und wie

Vor dem Inserat: Energieausweis beim DIBT-registrierten Anbieter bestellen — Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. Online in der Regel innerhalb von 24 Stunden fertig.
Im Inserat: Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufnehmen (§ 80 Abs. 7 GEG).
Bei Besichtigungen: Original oder Kopie des Energieausweises vorzeigen.
Beim Notartermin: Energieausweis dem Käufer übergeben (Original oder vollständige Kopie).
Nach dem Notar: Wenn vergessen — unverzüglich nachreichen. Bußgeldfrist läuft bis zur vollständigen Erfüllung.

Welchen Energieausweis brauche ich beim Hausverkauf?

Die Frage, welcher Energieausweis beim Verkauf gültig ist, hängt vom Gebäude ab. Für die große Mehrzahl der Einfamilienhäuser gilt:

Verbrauchsausweis (ab 69 €): Zulässig für Gebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 oder Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten.
Bedarfsausweis (ab 129 €): Pflicht für Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977, bis zu 4 Wohneinheiten und ohne nachträgliche Vollsanierung (§ 80 Abs. 4 GEG).

Ein falscher Ausweistyp macht den Ausweis rechtlich wertlos — und befreit den Verkäufer nicht von seiner Pflicht, den richtigen Ausweis zu beschaffen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis für den Notartermin — in 24 Stunden

Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBT-registriert, ohne Vor-Ort-Termin. Sie zahlen erst nach Erhalt — rechtzeitig vor dem Notartermin.

Häufige Fragen: Energieausweis und Notartermin

Kann der Notartermin wegen fehlendem Energieausweis verschoben werden?

Ja. Wenn der Energieausweis beim Notartermin nicht vorliegt und der Käufer darauf besteht, kann der Termin verschoben werden. Es besteht keine rechtliche Pflicht für den Käufer, ohne den Energieausweis zu unterzeichnen. In der Praxis einigen sich Parteien häufig darauf, den Ausweis kurzfristig nachzureichen — das sollte aber im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden.

Was kostet es, den Energieausweis noch vor dem Notartermin zu bestellen?

Bei einem DIBT-registrierten Online-Anbieter erhalten Sie den Verbrauchsausweis ab 69 € und den Bedarfsausweis ab 129 €. Die Lieferzeit beträgt bei Online-Anbietern in der Regel 24 Stunden — sofern alle Daten vollständig übermittelt werden. Das ist selbst bei einem kurzfristigen Notartermin in der Regel realisierbar, wenn Sie sofort bestellen.

Muss der Notar den Energieausweis prüfen?

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Richtigkeit oder Gültigkeit des Energieausweises zu prüfen. Er kann nur feststellen, ob ein Dokument vorgelegt wird. Die Verantwortung für einen rechtsgültigen Energieausweis liegt beim Verkäufer — und beim qualifizierten Aussteller nach § 88 GEG.

Was ist, wenn das Haus gerade verkauft wird und der alte Energieausweis abgelaufen ist?

Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Wenn der alte Ausweis abgelaufen ist, muss ein neuer erstellt werden — das ist Pflicht, egal ob Verkauf oder Vermietung. Ein abgelaufener Energieausweis kann nicht für den Verkauf genutzt werden; er hat keine rechtliche Wirkung mehr. Bestellen Sie daher frühzeitig einen neuen Ausweis.