GEG-Pflichten für Altbau-Eigentümer 2026 — was jetzt gilt und was nicht

Antwort: Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes 2024 verpflichtet Altbau-Eigentümer zu vier konkreten Handlungsfeldern: (1) Neue Heizungsanlagen müssen ab dem Zeitpunkt, zu dem ein kommunaler Wärmeplan vorliegt, zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§ 71 GEG). (2) Ölheizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, unterliegen dem Betriebsverbot (§ 72 GEG). (3) Bei Verkauf oder Neuvermietung ist der Energieausweis vorzulegen (§ 80 GEG). (4) Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 15.000 € geahndet werden (§ 108 GEG). Eine allgemeine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude existiert im deutschen Recht zum Stand Mai 2026 nicht.

Die Kurzantwort in einem Satz

Das GEG 2024 verpflichtet Altbau-Eigentümer konkret zu Heizungsregeln (§ 71), einem Ölkessel-Betriebsverbot (§ 72) und der Energieausweis-Pflicht bei Verkauf/Vermietung (§ 80) — eine pauschale Sanierungspflicht für Bestandsgebäude gibt es hingegen nicht und ist auch nach der WPG-Reform nicht in Kraft getreten.

Das Wichtigste für Altbau-Eigentümer (Stand Mai 2026)

§ 71 GEG: Neue Heizung erst nach Vorliegen des kommunalen Wärmeplans relevant. § 72 GEG: Ölheizkessel vor 1991 sind sofort betroffen — prüfen Sie das Baujahr Ihres Kessels. § 80 GEG: Energieausweis bei Verkauf/Vermietung Pflicht. § 108 GEG: Bußgelder bis 15.000 €. EPBD-Recast: nationale Umsetzung läuft, neue Pflichten erst nach Inkrafttreten des deutschen Umsetzungsgesetzes.

§ 71 GEG: Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Regel beim Heizungstausch

Die neue Heizungsregel des § 71 GEG — eingeführt durch das Wärmeplanungsgesetz zum 1. Januar 2024 — schreibt vor, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden müssen. Die Anforderung gilt für neue Heizungsanlagen, nicht für bestehende Anlagen, die weiter betrieben werden.

Wann wird § 71 GEG für meinen Altbau relevant?

Hier kommt die Kopplung mit dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) ins Spiel: Die 65-%-Pflicht gilt für neue Heizungsanlagen in einem Gebiet erst dann, wenn für die betreffende Gemeinde ein kommunaler Wärmeplan vorliegt. Die Fristen für die Wärmepläne:

Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: Wärmeplan muss bis 30. Juni 2026 vorliegen
Alle übrigen Gemeinden: Wärmeplan muss bis 30. Juni 2028 vorliegen

Für Eigentümer in kleinen Gemeinden bedeutet das: Bis zum 30. Juni 2028 und dem Vorliegen eines Wärmeplans gibt es eine gesetzliche Übergangsfrist. In dieser Frist können unter bestimmten Bedingungen auch neue Gas- oder Ölheizungen als Überbrückung installiert werden — allerdings nur unter Einhaltung von Erfüllungsoptionen und mit Blick auf die zukünftigen Anforderungen. Die genauen Bedingungen sind komplex; ein qualifizierter Energieberater nach § 88 GEG kann die für Ihren konkreten Fall geltende Regelung ermitteln.

Was gilt ab sofort: Keine fossilen Heizungen auf Vorrat

Auch während der Übergangsfrist ist Vorsicht geboten: Der Einbau einer neuen reinen Gasheizung oder Ölheizung ist zulässig, aber spätestens nach Ende der Übergangsfrist muss die Anlage auf erneuerbare Energien umgerüstet oder ersetzt werden. Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, sollte dies mit einem Plan verbinden, wie sie später auf 65 % erneuerbare Energien ertüchtigt werden soll — etwa durch eine Wärmepumpen-Hybridlösung oder einen späteren Biomasse-Anteil.

§ 72 GEG: Betriebsverbot für alte Ölheizkessel — was gilt für Ihren Kessel?

§ 72 GEG enthält das Betriebsverbot für mit flüssigen fossilen Brennstoffen (Heizöl) betriebene Heizkessel. Die Regel unterscheidet nach Baujahr:

Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden: Diese unterliegen dem sofortigen Betriebsverbot und dürfen nicht mehr betrieben werden.
Heizkessel, die zwischen dem 1. Januar 1991 und dem 31. Dezember 1993 eingebaut wurden: Diese sind oder werden im Laufe der Zeit von der 30-Jahres-Regel erfasst: Ein Kessel aus dem Jahr 1993 erreicht die 30-Jahres-Grenze im Jahr 2023.
Neuere Heizkessel: Das 30-Jahres-Betriebsverbot gilt auch für neuere Kessel, sobald sie 30 Jahre alt sind.

Ausnahmen: Das Betriebsverbot gilt nicht für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Kessel unter das Betriebsverbot fällt, können Sie das Baujahr auf dem Typenschild ablesen. Ein Energieberater kann das Thema für Sie einordnen.

Achtung: Betriebsverbot bei Verkauf besonders riskant

Wenn Sie ein Gebäude mit einem Heizkessel verkaufen, der unter das Betriebsverbot nach § 72 GEG fällt, und den Käufer darüber nicht informieren, kann das zu zivilrechtlichen Mängelansprüchen führen. Zudem kann der Verstoß als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG mit einem Bußgeld geahndet werden. Vor einem Hausverkauf: Prüfen Sie den Heizkessel und klären Sie die Situation im Kaufvertrag.

§ 80 GEG: Energieausweis-Pflicht — unverändert und bußgeldbewehrt

Die Energieausweis-Pflicht nach § 80 GEG ist durch die WPG-Reform nicht verändert worden und gilt weiterhin in vollem Umfang. Für Altbau-Eigentümer besonders relevant:

Vorlagepflicht bei Besichtigungen

Sobald Sie Ihr Gebäude oder eine Wohnung darin verkaufen oder neu vermieten und Besichtigungen durchführen, müssen Sie den Interessenten den Energieausweis unaufgefordert vorlegen — nicht erst beim Vertragsabschluss. Das gilt auch für Online-Inserate: Dort müssen die wesentlichen Energiekennwerte (Effizienzklasse, Primärenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger) genannt werden.

Aushändigungspflicht gegenüber Käufern und Mietern

Käufer und neue Mieter haben einen Rechtsanspruch auf eine Kopie des Energieausweises. Die Kopie muss spätestens bei Unterzeichnung des Kaufvertrags bzw. Mietvertrags übergeben werden.

Welchen Energieausweis braucht der Altbau?

Für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden und nicht nachträglich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden, gilt die Bedarfsausweis-Pflicht (§ 80 Abs. 4 GEG). Der Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz des Gebäudes — unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Bewohner — und ist ab 129 € erhältlich.

Für größere Altbauten (ab 5 Wohneinheiten) oder sanierte Altbauten reicht in der Regel der günstigere Verbrauchsausweis ab 69 €.

§ 108 GEG: Bußgelder für Altbau-Eigentümer

§ 108 GEG listet die Ordnungswidrigkeiten und möglichen Bußgelder bei GEG-Verstößen. Für Altbau-Eigentümer besonders relevant sind:

Kein Energieausweis bei Verkauf/Vermietung: Bußgeld bis 15.000 €
Energieausweis nicht vorlegen oder aushändigen: Bußgeld bis 15.000 €
Betrieb einer Heizanlage entgegen § 72 GEG: Bußgeld bis 50.000 €
Fehlende oder falsche Angaben im Inserat: Bußgeld bis 15.000 €

Bußgelder werden von den zuständigen Landesbehörden verhängt. In der Praxis erfolgen Kontrollen oft anlassbezogen — zum Beispiel bei Beschwerden von Mietern oder Käufern. Ein rechtsgültiger Energieausweis schützt Sie zuverlässig vor dem Risiko dieser Bußgelder.

CO₂-Abgabe: Was Vermieter von Altbauten jetzt zahlen

Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei mit Heizöl oder Gas beheizten Mietobjekten wird die CO₂-Abgabe nach einem 10-Stufen-Modell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes (gemessen am spezifischen CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m² und Jahr), desto höher ist der Anteil, den der Vermieter trägt.

Für typische unsanierte Altbauten mit Gas- oder Ölheizung bedeutet das: Der Vermieter trägt in der Regel einen erheblichen Anteil der CO₂-Abgabe — in schlechten Energieklassen kann das mehr als die Hälfte der CO₂-Kosten sein. Der aktuelle Energieausweis bildet die Datenbasis für die Stufenermittlung und sollte daher korrekt und aktuell sein.

EPBD-Recast: Was kommt in Zukunft auf Altbau-Eigentümer zu?

Die EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD-Recast) wurde im April 2024 in Kraft gesetzt und verpflichtet alle Mitgliedstaaten zur nationalen Umsetzung. Für Altbau-Eigentümer in Deutschland gilt:

Konkrete neue Pflichten entstehen erst, wenn Deutschland das EPBD in nationales Recht umgesetzt hat. Das Umsetzungsgesetz ist noch nicht verabschiedet.
Die Richtlinie sieht schrittweise Mindeststandards für Gebäude vor — die genauen Schwellenwerte und Fristen bestimmt jedoch jeder Mitgliedstaat selbst.
Voraussichtlich wird es langfristige Sanierungsfahrpläne (Renovation Passports) und Anforderungen für die schlechtesten Energieklassen geben — Details sind noch nicht final.

Empfehlung: Beobachten Sie die Verlautbarungen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und des BMWK. Ein Energieberater nach § 88 GEG kann Sie über den aktuellen Stand und die für Ihr Gebäude relevanten Maßnahmen informieren.

Fördermittel für Altbau-Eigentümer: Was real existiert

Im Zusammenhang mit der GEG-Umsetzung tauchen in Suchanfragen oft Begriffe wie „Sanierungsbonus", „Energiebonus" oder „GEG-Förderpaket" auf. Diese Bezeichnungen entsprechen keinen offiziellen Förderprogrammen. Die tatsächlich verfügbaren Fördermittel für Altbau-Eigentümer:

BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): Zuschüsse und Kredite für energetische Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung). Über KfW und BAFA. Aktuelle Konditionen auf kfw.de und bafa.de.
KfW-458 (Heizungsförderung für Privatpersonen): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Fernwärme). Die Förderquote hängt von der Art der Maßnahme, dem Haushaltseinkommen und dem Vorhandensein einer Gasheizung ab.
KfW-261 (Wohngebäude Kredit — Effizienzhaus): Zinsgünstiger Kredit für die Komplettsanierung zu einem Effizienzhaus-Standard. Ein Energieberater nach § 88 GEG ist Pflicht.
BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude): Fördert Kosten einer umfassenden Energieberatung. Details auf bafa.de.
§ 35c EStG (Steuerbonus für Sanierung): Eigennutzer können energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen — 20 % der Kosten über 3 Jahre, maximal 40.000 €. Voraussetzung: qualifizierter Energieberater muss die Maßnahme bestätigen.

Checkliste: Was Altbau-Eigentümer jetzt prüfen sollten

Heizkessel-Baujahr prüfen: Fällt mein Ölkessel unter § 72 GEG? Typenschild ablesen, ggf. Energieberater fragen.
Energieausweis-Gültigkeit prüfen: Ist mein Energieausweis noch gültig (10-jährige Gültigkeitsdauer)? Stimmt er mit dem aktuellen Zustand des Gebäudes überein?
Wärmeplan der Gemeinde recherchieren: Plant meine Gemeinde ein Wärmenetz in meinem Bereich? Das bestimmt, welche Heizungsoption langfristig sinnvoll ist.
CO₂-Kostenaufteilung mit Mietern klären: Entspricht meine Abrechnung dem CO2KostAufG? Habe ich die richtige Stufe ermittelt?
Sanierungsfahrplan erstellen lassen: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom BAFA-geförderten Energieberater zeigt den optimalen Sanierungsweg — und erhöht bei BEG-Maßnahmen den Förderzuschuss um 5 %.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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