Der geplante Energieausweis-Reset — und warum er sich verzögert
Die EPBD-Novelle (Energy Performance of Buildings Directive) der EU sieht eine EU-weit harmonisierte Skalierung der Energieeffizienzklassen vor — die Mitgliedstaaten mussten sie bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Update Juli 2026: Deutschland hat diese Frist verpasst. Die Umsetzung soll über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) erfolgen (Kabinettsbeschluss Mitte Mai 2026, derzeit im parlamentarischen Verfahren, Inkrafttreten für die zweite Jahreshälfte 2026 erwartet). Bemerkenswert: Der aktuelle GModG-Entwurf enthält die neuen A–G-Klassen für Wohngebäude noch nicht — Nichtwohngebäude sollen dagegen erstmals Effizienzklassen A–G erhalten. Für Wohngebäude bleibt es damit vorerst bei der bekannten Skala A+ bis H.
Für Maklerinnen und Makler heißt das konkret: Wer Bestandsobjekte vermarktet, muss sich auf eine neue Wahrnehmung der Energieklassen bei Käuferinnen und Käufern einstellen — und Bestandsausweise gegebenenfalls aktiv erneuern lassen.
Was sich konkret ändert — alt vs. neu
| Aspekt | Aktuelle Skala (gilt weiter) | Neue Skala (EPBD-Vorgabe, Umsetzung offen) |
|---|---|---|
| Klassen | A+ bis H | A bis G (EU-harmonisiert) |
| Klasse A+ | extrem effizient | entfällt — höchste Klasse ist A |
| Klasse G | nicht klar definiert | nur die schlechtesten 15 % des nationalen Bestands |
| Vergleichbarkeit | Deutschland-spezifisch | EU-weit standardisiert |
| Format | Papier + PDF | digital + maschinenlesbar Pflicht |
Praktische Konsequenz: Ein Gebäude, das heute Klasse F hat, kann unter neuer Skala in Klasse G rutschen — weil G jetzt strenger definiert ist (15 %-Schwelle). Das verändert die Wahrnehmung beim Käufer spürbar.
Übergangsregelung — gilt mein Bestandsausweis weiter?
Ja. Bestehende Energieausweise behalten ihre 10-jährige Gültigkeit — daran ändert auch das GModG nichts. Konkret heißt das:
- Neuausstellungen für Wohngebäude erfolgen weiterhin nach der bekannten Skala A+ bis H — die neue A–G-Skala ist im aktuellen GModG-Entwurf für Wohngebäude noch nicht enthalten.
- Ein Umtausch ist nicht erforderlich: Auch nach Inkrafttreten des GModG bleiben bestehende Ausweise für ihre volle Laufzeit gültig — alte und neue Skala werden über Jahre parallel im Umlauf sein.
- Wer jetzt vermarktet, braucht jetzt einen gültigen Ausweis nach geltendem GEG — Warten auf die neue Skala bringt keinen Vorteil.
Wer ein Objekt 2026/2027 vermarkten will, sollte schon jetzt einen aktuellen Bedarfsausweis einholen. So vermeiden Sie Diskussionen über alte vs. neue Skala beim Käufer und positionieren sich als kompetenter Berater.
Was Makler jetzt aktiv tun sollten
- Bestandsausweise prüfen — ist der Ausweis älter als 8 Jahre, jetzt erneuern.
- Energieklassen aktiv kommunizieren — sowohl alte (für Bestand) als auch neue Einordnung gegenüber Käufern.
- Neue Pflichtanlässe im Blick behalten — der GModG-Entwurf sieht vor, dass die Vorlagepflicht künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen und größeren Renovierungen gilt (Details zu den geplanten Pflichten und Bußgeldern).
- Digitale Datenformate vorbereiten — neue Energieausweise sind maschinenlesbar; ImmoScout24 & Co. werden Datenfelder anpassen.
- F/G-Objekte besonders sorgfältig handhaben — diese verlieren in der neuen Skala an Marktwahrnehmung. Aktuelle Ausweise mit Sanierungsempfehlungen helfen, den Verkaufspreis zu stabilisieren.
Wertentwicklung von F/G-Immobilien
Käuferinnen und Käufer kalkulieren ab 2026 zukünftige Sanierungskosten direkt in ihre Angebote ein. Banken prüfen Immobilien mit schlechten Energieklassen kritischer bei der Finanzierung. Laut ImmoScout24-Daten entwickeln sich Immobilien mit guten Energieklassen deutlich stabiler im Marktwert.
Ihr Argument als Makler: „Mit aktuellem iSFP halten Sie Ihren Verkaufspreis." Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt potenziellen Käufern konkret, welche Sanierungsmaßnahmen sich lohnen — und wirkt preisstabilisierend.
Wenn Sie ein F/G-Objekt vermarkten und der Ausweis älter als 8 Jahre ist, drohen zwei Probleme: erstens unklare Einordnung in der neuen Skala, zweitens hohe Preisabschläge durch Käufer. Ein neuer Bedarfsausweis und idealerweise ein iSFP schaffen Klarheit.
FAQ — die häufigsten Maklerfragen
Brauche ich einen neuen Ausweis, wenn die Skala wechselt?
Nein, der bestehende Energieausweis bleibt bis zur 10-Jahres-Gültigkeit wirksam. Eine freiwillige Erneuerung lohnt sich aber bei Vermarktungsabsicht.
Was ist der Unterschied zwischen alter und neuer Klasse F?
Die neue Klasse F ist enger definiert. Manche heute mit F bewertete Gebäude rutschen in G ab.
Werden ImmoScout24 und Immowelt die neuen Klassen automatisch anpassen?
Erst, wenn die neue Skala tatsächlich in deutsches Recht umgesetzt ist — für Wohngebäude ist das im aktuellen GModG-Entwurf noch nicht vorgesehen. Bis auf Weiteres gilt die bekannte Skala A+ bis H in den Inseraten.
Was kostet ein neuer Energieausweis 2026?
Verbrauchsausweis Wohngebäude ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 € (vollständige Preisübersicht).
Fazit für Makler
Die EU-Skala A–G kommt — aber später als geplant, und für Wohngebäude steht der Zeitpunkt noch nicht fest. Makler, die den Stand der GModG-Gesetzgebung aktiv kommunizieren und Bestandsausweise rechtzeitig erneuern lassen, werden vom Käufer als Branchenexperten wahrgenommen — und sichern Verkaufspreise. Den laufend aktualisierten Überblick finden Sie im Beitrag Neuer Energieausweis 2026 — was jetzt gilt.
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