§ 35c EStG Sanierungsbonus 2026 — Steuerermäßigung für energetische Sanierung am Eigenheim

Was ist der § 35c EStG Sanierungsbonus?

Mit dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht wurde § 35c in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Er schafft einen direkten Steuerabzug — keine Förderung, die beantragt und bewilligt werden muss, sondern eine Verringerung der tatsächlichen Einkommensteuerschuld. Das ist ein entscheidender Unterschied zur Förderung über die KfW oder das BAFA: Beim Steuerbonus nach § 35c EStG wird die Steuerlast unmittelbar reduziert.

Die Rechtsgrundlage ist § 35c EStG in der aktuellen Fassung in Verbindung mit der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Die ESanMV konkretisiert, welche Maßnahmen förderfähig sind, welche Mindestanforderungen sie erfüllen müssen und wie die Bescheinigung durch das ausführende Fachunternehmen auszusehen hat.

Wer kann den Sanierungsbonus nutzen? — Voraussetzungen im Überblick

§ 35c EStG setzt mehrere Voraussetzungen voraus, die kumulativ erfüllt sein müssen. Ein Verstoß gegen eine dieser Anforderungen führt zum vollständigen Verlust des Steuerbonus für die betreffende Maßnahme.

1. Selbstgenutztes Wohngebäude

Die Steuerermäßigung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohngebäude im Inland. Das Eigenheim muss im Jahr der Maßnahme vom Eigentümer oder einem Angehörigen tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Vermietete Immobilien sind ausgeschlossen — für sie gelten andere steuerliche Regeln (z.B. Abschreibung der Sanierungskosten als Werbungskosten nach § 21 EStG). Ein Gebäude, das teils selbstgenutzt und teils vermietet ist, kann anteilig berücksichtigt werden, soweit der selbstgenutzte Teil betroffen ist.

2. Mindestalter des Gebäudes: 10 Jahre

Das Gebäude muss bei Beginn der Sanierungsmaßnahme mindestens zehn Jahre alt sein. Maßgeblich ist das Datum der Fertigstellung des Gebäudes. Für Neubauten der letzten zehn Jahre scheidet der Sanierungsbonus damit aus — sie sollen von vorneherein nach dem neuesten Stand der Technik errichtet werden.

3. Ausführung durch ein anerkanntes Fachunternehmen

Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden, das die Voraussetzungen der ESanMV erfüllt. Typischerweise sind das Heizungsbauunternehmen, Dachdecker, Fensterbauer, Installationsbetriebe und andere Handwerker, die im entsprechenden Bereich zugelassen sind. Wichtig: Eigenleistungen sind nicht förderfähig — nur Lohn- und Materialkosten, die beim Fachunternehmen angefallen sind, können angesetzt werden.

4. Bescheinigung nach der ESanMV

Das Fachunternehmen muss nach Abschluss der Maßnahme eine Bescheinigung nach dem amtlichen Muster der ESanMV ausstellen. Diese Bescheinigung ist zwingend für die Steuerermäßigung — ohne sie erkennt das Finanzamt den Steuerbonus nicht an. Die Bescheinigung muss enthalten:

• Angaben zur durchgeführten Maßnahme und zum Gebäude
• Bestätigung, dass die Mindestanforderungen der ESanMV erfüllt wurden
• Die entstandenen Kosten (Arbeits- und Materialkosten des Fachunternehmens)
• Unterschrift des ausführenden Betriebs

Welche Maßnahmen sind nach § 35c EStG förderfähig?

§ 35c Abs. 1 EStG verweist auf die ESanMV, die in § 2 die förderfähigen Maßnahmen abschließend aufzählt. Die folgende Liste gibt einen Überblick; die jeweiligen technischen Mindestanforderungen sind in den Anlagen der ESanMV detailliert geregelt:

• Wärmedämmung von Wänden — Außenwanddämmung (Außendämmung, Kerndämmung, Innendämmung) mit definierten Mindest-U-Werten gemäß ESanMV Anlage 1.
• Wärmedämmung von Dachflächen und Geschossdecken — Dachdämmung, oberste Geschossdecke, Kellerdeckendämmung mit spezifizierten U-Wert-Anforderungen.
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren — Doppel- oder Dreifachverglasung mit definierten Wärmedurchgangskoeffizienten; Mindest-U_W-Wert für Fenster.
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage — Kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) mit Wärmerückgewinnung (WRG-Grad ≥ 80 %) oder bedarfsgeführte Lüftungsanlage.
• Erneuerung der Heizungsanlage — Wärmepumpen (Luft/Wasser, Sole/Wasser, Wasser/Wasser), Biomasse-Heizkessel (Pellets, Hackschnitzel), Gas-Brennwertkessel (nur im Zusammenhang mit Erneuerbaren-Anteil), solarthermische Anlage; jeweils nach Mindestanforderungen der ESanMV.
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebsoptimierung (Smart Metering) — Gebäudeautomation und -steuerung, die die Energieeffizienz nachweislich verbessern.
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen — Hydraulischer Abgleich, Dämmung von Rohrleitungen, Einbau von Heizungs-Smart-Thermostaten; Maßnahmen müssen mindestens zwei Jahre alte Anlagen betreffen.
• Sommerlicher Wärmeschutz — Außenliegender Sonnenschutz (Rollläden, Markisen, Sonnenschutzglas) mit definierten Mindestanforderungen.

Wie hoch ist der Steuerbonus? — Berechnungsbeispiel

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beträgt 20 % der aufgewendeten Kosten, wobei die Aufwendungen auf maximal 200.000 € je Objekt begrenzt sind. Der Bonus wird auf drei Steuerjahre verteilt:

• Jahr 1 (in dem die Maßnahme abgeschlossen wird): 7 % der Aufwendungen, max. 14.000 €
• Jahr 2 (erstes Folgejahr): 7 % der Aufwendungen, max. 14.000 €
• Jahr 3 (zweites Folgejahr): 6 % der Aufwendungen, max. 12.000 €
• Gesamt: 20 % der Aufwendungen, max. 40.000 €

Rechenbeispiel: Wärmepumpe + Fenstererneuerung

Ein Eigentümer saniert sein 1975 gebautes Eigenheim mit zwei Maßnahmen: Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe (Kosten: 22.000 €) und Fenstererneuerung (Kosten: 18.000 €). Gesamtaufwendungen: 40.000 €.

1. Förderfähige Aufwendungen: 40.000 € (weit unter dem 200.000 €-Limit)
2. Steuerbonus Jahr 1: 40.000 € × 7 % = 2.800 €
3. Steuerbonus Jahr 2: 40.000 € × 7 % = 2.800 €
4. Steuerbonus Jahr 3: 40.000 € × 6 % = 2.400 €
5. Gesamter Steuerbonus: 8.000 € über 3 Jahre

Die jährliche Einkommensteuerschuld des Eigentümers sinkt in Jahr 1 und 2 um jeweils 2.800 €, in Jahr 3 um 2.400 €. Der Steuerbonus ist nicht rückzahlbar — er wird von der Steuerschuld des jeweiligen Jahres abgezogen. Übersteigt er die Steuerschuld eines Jahres, verfällt der überschießende Betrag für dieses Jahr (kein Vortrag auf Folgejahre, kein Rückübertrag).

Die ESanMV-Bescheinigung — das wichtigste Dokument

Die Bescheinigung nach der ESanMV ist das zentrale Dokument für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Ohne diese Bescheinigung vom ausführenden Fachunternehmen erkennt das Finanzamt den Steuerbonus nicht an — auch wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind. Daher gilt: Klären Sie vor der Auftragsvergabe, ob das Unternehmen ESanMV-Bescheinigungen ausstellt.

Das amtliche Muster der Bescheinigung gibt das Bundesministerium der Finanzen vor. Das Formular enthält Angaben zu Objekt, Eigentümer, durchgeführten Maßnahmen, eingehaltenen technischen Mindestanforderungen und den abgerechneten Kosten. Das Fachunternehmen trägt die inhaltliche Verantwortung für die Richtigkeit der Bescheinigung.

Was passiert, wenn die Bescheinigung fehlerhaft ist?

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die bescheinigten Maßnahmen die Mindestanforderungen der ESanMV doch nicht erfüllt haben, kann das Finanzamt die Steuerermäßigung rückwirkend versagen. In diesem Fall haftet das Fachunternehmen gegenüber dem Eigentümer für den entstandenen Steuerschaden (§ 35c Abs. 2 Satz 5 EStG). Achten Sie daher auf erfahrene Fachbetriebe, die mit den ESanMV-Anforderungen vertraut sind.

Kombination mit KfW und BAFA: Was ist erlaubt?

§ 35c Abs. 3 EStG enthält eine klare Regel: Für dieselbe Sanierungsmaßnahme dürfen der Steuerbonus nach § 35c EStG und ein steuerfreier Zuschuss (z.B. aus dem Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude BEG) nicht gleichzeitig in Anspruch genommen werden. Es handelt sich um ein echtes Kumulierungsverbot — der Eigentümer muss sich für einen der beiden Förderwege entscheiden.

Im Einzelnen bedeutet das:

• BAFA-Einzelmaßnahmenzuschuss: Wird für eine Maßnahme (z.B. Wärmepumpeneinbau) ein BAFA-Zuschuss bewilligt und ausgezahlt, kann für diese Maßnahme kein § 35c EStG-Bonus geltend gemacht werden.
• KfW-458-Zuschuss: Derselbe Ausschluss gilt für den KfW-Heizungsförderungs-Zuschuss (KfW-458). Wer den KfW-458-Zuschuss erhält, scheidet den § 35c EStG-Bonus für diese Maßnahme aus.
• KfW-Kredit (KfW-261 u.a.): Zinsverbilligte Darlehen stehen dem Steuerbonus nicht entgegen — nur Zuschüsse sind ausgeschlossen. Allerdings reduziert ein zinsverbilligtes Darlehen die tatsächlichen Aufwendungen nicht, sodass der volle Kreditbetrag weiterhin als Aufwand ansetzbar ist.
• Separate Maßnahmen: Werden für verschiedene Maßnahmen unterschiedliche Förderungen genutzt (z.B. BAFA für Wärmepumpe, § 35c EStG für Fenstererneuerung), ist das zulässig — das Kumulierungsverbot gilt nur für die gleiche Maßnahme.

Strategische Entscheidung: Zuschuss oder Steuerbonus?

Die Wahl zwischen BAFA/KfW-Zuschuss und § 35c EStG-Bonus hängt von den individuellen Gegebenheiten ab. Als Faustregel gilt: Der Steuerbonus nach § 35c EStG lohnt sich vor allem dann, wenn die Steuerlast des Eigentümers in den drei Bonusjahren hoch genug ist, um den vollen Bonus ausschöpfen zu können. Bei niedrigem Einkommen kann ein direkter Zuschuss attraktiver sein, weil er nicht von der Steuerschuld abhängt. Eine genaue Berechnung sollte zusammen mit einem Steuerberater erfolgen.

Geltendmachung in der Steuererklärung

Der Steuerbonus nach § 35c EStG wird in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht. Der entsprechende Betrag wird in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen (Anlage HH) eingetragen. Wichtig: Die ESanMV-Bescheinigung muss dem Finanzamt auf Anforderung vorgelegt werden können — sie muss nicht zwingend mit der Steuererklärung eingereicht werden, sollte aber aufbewahrt werden.

Das Finanzamt prüft, ob die Voraussetzungen vorliegen. Im Zweifelsfall kann es die Vorlage der Bescheinigung und der Rechnungen verlangen. Bewahren Sie alle Rechnungen des Fachunternehmens und die ESanMV-Bescheinigung mindestens bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist auf (in der Regel zehn Jahre nach Einreichung der Steuererklärung).

Steuerbonus und Energieausweis — der Zusammenhang

Der § 35c EStG-Bonus erfordert keine Vorlage eines Energieausweises für die Antragstellung. Dennoch ist der Zusammenhang praktisch relevant: Nach einer umfassenden energetischen Sanierung verändert sich die Energiebilanz des Gebäudes — und damit die Energieklasse im Energieausweis erheblich.

Ein aktualisierter Bedarfsausweis nach der Sanierung dokumentiert die neue Energieklasse zuverlässig und ist bei Neuvermietung oder Verkauf nach § 80 GEG Pflicht. Außerdem: Je besser die Energieklasse, desto günstiger fallen in der Regel die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung aus — viele Banken berücksichtigen die Energieeffizienz mittlerweile bei der Zinsfindung (sogenannte „Green Mortgages"). Ein aktueller Energieausweis ist auch bei zukünftigen Förderanträgen (z.B. KfW-261 Effizienzhaus-Kredit) als Nachweis des erreichten Effizienzstandards erforderlich.

Heizlastberechnung als Grundlage — vor der Sanierung planen

Wer eine Wärmepumpe einbauen oder das Heizsystem wechseln möchte, braucht vor der Maßnahme eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Nur mit einer validen Heizlastberechnung lässt sich sicherstellen, dass die neue Heizanlage weder über- noch unterdimensioniert ist — ein entscheidender Faktor für die Effizienz und die spätere Jahresarbeitszahl (JAZ). Die Heizlastberechnung ist zudem Voraussetzung für die KfW-458-Förderung bei Wärmepumpen.

Wir erstellen die Heizlastberechnung für Sie als kostenlose Anfrage — keine Verpflichtung, kein Vorschuss.

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