Antwort: Vermieter von Altbauten mit hohem CO₂-Ausstoß (Energieklassen F, G, H) tragen nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) den Großteil der CO₂-Abgabe auf Heizenergie — bis zu 95 % bei den schlechtesten Gebäuden. Die genaue Aufteilung folgt einem 10-Stufen-Modell, das sich am spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg pro Quadratmeter und Jahr orientiert. Der Energieausweis liefert die entscheidenden Kennwerte für diese Berechnung. Selbstnutzende Eigentümer tragen die CO₂-Abgabe vollständig selbst, da das CO2KostAufG nur für Mietverhältnisse gilt.
Die Kurzantwort in einem Satz
Für unsanierte Altbauten mit schlechter Energieeffizienz übernehmen Vermieter nach dem CO2KostAufG einen erheblichen Anteil der CO₂-Abgabe — der Energieausweis ist das Schlüsseldokument für die korrekte Stufenberechnung, und eine Sanierung ist langfristig der einzige Weg, diese Belastung dauerhaft zu senken.
Das CO2KostAufG gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum und tritt automatisch in Kraft, wenn der Vermieter die Brennstoffkosten (Gas, Öl) direkt oder über die Nebenkostenabrechnung trägt. Selbstnutzende Eigentümer zahlen die CO₂-Abgabe vollständig selbst — bei ihnen greift das Gesetz nicht. Fernwärme fällt unter eine gesonderte Regelung.
Was ist die CO₂-Abgabe und wie funktioniert sie?
Die CO₂-Abgabe in Deutschland beruht auf dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Heizöl, Erdgas und andere fossile Brennstoffe werden mit einem nationalen CO₂-Preis belegt, der seit 2021 schrittweise steigt. Dieser Preis fließt in den Endverbraucherpreis für Brennstoffe ein und erhöht damit die Heizkosten für alle Gebäude, die mit fossilen Brennstoffen beheizt werden.
Für Mieter und Vermieter ist die entscheidende Frage: Wer trägt welchen Anteil dieser Kostenerhöhung? Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), in Kraft seit dem 1. Januar 2023, gibt darauf eine klare Antwort: Die Aufteilung hängt davon ab, wie energieeffizient das Gebäude ist. Vermieter von energieeffizienten Gebäuden zahlen wenig oder nichts — Vermieter von ineffizienten Altbauten tragen einen erheblichen Teil.
Warum trifft die CO₂-Abgabe Altbauten besonders hart?
Altbauten — insbesondere Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren ohne nennenswerte Wärmedämmung, mit alten Öl- oder Gasheizungen und einfach verglasten Fenstern — verbrauchen oft zwei- bis dreimal mehr Heizenergie als moderne Gebäude gleicher Größe. Da die CO₂-Abgabe pro verbrauchter Energieeinheit gilt, fällt die absolute Abgabehöhe bei diesen Gebäuden entsprechend hoch aus.
Zusätzlich zur hohen Abgabenlast gilt: Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher ist der Vermieteranteil an dieser Abgabe. Ein Vermieter eines gut sanierten Gebäudes (Klasse A oder B) trägt null Prozent der CO₂-Abgabe — ein Vermieter im schlechtesten Segment (sehr hoher CO₂-Ausstoß) trägt den größten Teil. Das Gesetz setzt damit bewusst Sanierungsanreize für Vermieter.
Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG erklärt
Das CO2KostAufG teilt die CO₂-Kostenverantwortung nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr auf. Je höher dieser Wert, desto mehr zahlt der Vermieter:
- Sehr gute Energieeffizienz (niedrigster CO₂-Ausstoß): Vermieter zahlt 0 % — Mieter trägt die gesamte Abgabe. Das Gebäude ist so effizient, dass die Effizienzverantwortung vollständig beim Mieterverhalten liegt.
- Gute bis mittlere Energieeffizienz: Stufenweise steigender Vermieteranteil. Bei mittlerer Energieeffizienz teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten etwa hälftig.
- Schlechte Energieeffizienz (hoher CO₂-Ausstoß): Vermieter trägt den Großteil — bis zu 95 % bei den am stärksten emittierenden Gebäuden. Dies trifft typischerweise unsanierte Altbauten der Energieklassen G und H.
Die genauen Schwellenwerte in kg CO₂/m²/Jahr und die zugehörigen Vermieteranteile sind im CO2KostAufG gesetzlich definiert. Maßgebliche Quelle für Ihren konkreten Fall ist der tatsächliche CO₂-Ausstoß Ihres Gebäudes, der sich aus dem Energieausweis und den Verbrauchsdaten ergibt.
Was bedeutet das in der Praxis für Altbau-Vermieter?
Bei einem unsanierten Altbau mit Gas- oder Ölheizung der Energieklasse G oder H entsteht durch die CO₂-Abgabe eine erhebliche jährliche Zusatzbelastung für den Vermieter. Diese Belastung wächst mit dem schrittweise steigenden CO₂-Preis jedes Jahr weiter. Wer jetzt nicht saniert oder wenigstens die Effizienzklasse verbessert, zahlt in den kommenden Jahren stetig mehr.
Vermieter, die den korrekten CO₂-Kostenanteil nicht korrekt ausweisen oder falsch berechnen, riskieren Nachforderungen von Mietern und rechtliche Auseinandersetzungen. Ein aktueller, korrekter Energieausweis ist die Grundlage für eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung. Ohne korrekte Energiekennwerte ist die Stufenzuordnung nach CO2KostAufG nicht verlässlich möglich.
Der Energieausweis als Schlüsseldokument für die CO₂-Stufenberechnung
Für die korrekte Ermittlung des Vermieteranteils an der CO₂-Abgabe ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes entscheidend. Dieser Wert wird aus dem Heizenergieverbrauch und dem verwendeten Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme) berechnet.
Der Energieausweis enthält die hierfür relevanten Energiekennwerte — insbesondere den Endenergieverbrauch oder den Primärenergiebedarf des Gebäudes. Auf Basis dieser Angaben lässt sich in Verbindung mit den Verbrauchsdaten aus der Nebenkostenabrechnung der spezifische CO₂-Ausstoß berechnen und die zutreffende Stufe des CO2KostAufG bestimmen.
Was tun, wenn der Energieausweis veraltet oder ungenau ist?
Ein veralteter Energieausweis — der aus einer Zeit stammt, bevor eine Heizung getauscht oder eine Dämmmaßnahme vorgenommen wurde — bildet den aktuellen Zustand des Gebäudes nicht korrekt ab. Das kann dazu führen, dass die Stufenzuordnung nach CO2KostAufG falsch berechnet wird, was wiederum zu rechtlichen Problemen gegenüber Mietern führen kann.
Empfehlung: Wenn Ihr Gebäude in den letzten Jahren saniert wurde (neue Heizung, Dämmung, Fenstertausch) und der Energieausweis den alten Zustand widerspiegelt, lassen Sie einen neuen Energieausweis ausstellen. Das ist nicht nur sinnvoll für die CO₂-Stufenberechnung, sondern verbessert auch die Darstellung beim nächsten Inserat oder bei Verkauf.
Typische CO₂-Belastung bei Altbauten verschiedener Baualtersklassen
Je nach Baujahr und Sanierungsstand variiert der CO₂-Ausstoß von Altbauten erheblich. Das folgende Bild ist typisch — Einzelgebäude können abweichen:
- Vorkriegsbauten (vor 1945), unsaniert: Meist Energieklasse G oder H, sehr hoher Heizenergiebedarf. Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe im oberen Bereich des 10-Stufen-Modells.
- Wiederaufbaugeneration (1945–1957), unsaniert: Massivbau ohne Wärmedämmung, Energieklasse F bis H. CO₂-Ausstoß ebenfalls hoch, Vermieteranteil entsprechend hoch.
- 1960er/70er-Bauten (vor November 1977), kaum saniert: Oft Energieklasse E oder F. Vermieteranteil liegt je nach Zustand im mittleren bis oberen Stufenbereich.
- Gebäude ab 1977, unsaniert: Erste Wärmeschutzverordnung galt, aber Standards sehr niedrig nach heutiger Maßgabe. Je nach Heizungstyp Energieklasse D oder E.
- Teilsanierte Altbauten (gedämmte Außenwand oder neues Fenster, aber alte Heizung): Energieklasse C bis E, CO₂-Belastung deutlich gesunken — Vermieteranteil entsprechend geringer.
- Vollsanierte Altbauten (Wärmepumpe oder Fernwärme, vollständige Dämmung): Energieklasse A oder B möglich — Vermieteranteil oft Null oder minimal.
Was Altbau-Eigentümer jetzt tun können
Die CO₂-Abgabe ist für Vermieter von Altbauten eine strukturelle Herausforderung, die mit steigendem CO₂-Preis jedes Jahr größer wird. Es gibt vier grundlegende Reaktionsmöglichkeiten:
Option 1: Heizungsmodernisierung
Der Wechsel von einer Gas- oder Ölheizung zu einer Wärmepumpe, einem Fernwärmeanschluss oder einer Pelletheizung reduziert den CO₂-Ausstoß des Gebäudes erheblich — und damit den Vermieteranteil nach CO2KostAufG, teilweise bis auf Null. Die Heizungsmodernisierung ist der wirksamste Einzeleingriff zur Senkung der CO₂-Kosten. Für Vermieter gibt es dafür staatliche Förderung über das KfW-458-Programm.
Option 2: Gebäudedämmung
Die Dämmung von Außenwänden, Dach und Keller reduziert den Heizenergiebedarf und damit den absoluten CO₂-Ausstoß. Auch wenn die Heizung fossil bleibt, sinkt die CO₂-Abgabelast proportional zum gesunkenen Verbrauch. Gefördert wird die Dämmung über die BEG-Einzelmaßnahmen (Bundesförderung effiziente Gebäude).
Option 3: Energieausweis aktualisieren lassen
Wenn in den letzten Jahren Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden (neue Heizung, Dämmung, Fenstertausch), bildet ein veralteter Energieausweis den aktuellen Stand nicht ab. Ein neuer Energieausweis kann eine verbesserte Energieklasse ausweisen, die zu einem niedrigeren Vermieteranteil nach CO2KostAufG führt — und gleichzeitig beim nächsten Inserat oder Verkauf einen besseren Eindruck macht.
Option 4: Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Wer saniert, kann die Kosten über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB auf die Miete aufschlagen — jährlich bis zu 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten. Das schafft einen doppelten Vorteil: niedrigere CO₂-Kostenbelastung durch die Sanierung und Refinanzierung der Sanierungskosten über die Miete. Achten Sie auf die gesetzlichen Kappungsgrenzen und die Ankündigungspflichten gegenüber Mietern.
Förderprogramme 2026: Was wirklich existiert
In der Diskussion um CO₂-Abgabe und Altbausanierung tauchen häufig Begriffe wie „Sanierungsbonus", „Klimaförderung 2026" oder ähnliche Formulierungen auf. Es ist wichtig, zwischen Marketing-Formulierungen und real existierenden Förderprogrammen zu unterscheiden. Folgende Programme existieren tatsächlich (Stand Mai 2026):
- KfW-458 (Heizungstausch, Bundesförderung für Privatpersonen): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen — Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Fernwärmeanschluss. Förderhöhe abhängig von Maßnahme, Einkommenssituation und ob eine Gasheizung ersetzt wird. Informationen und Antragstellung auf kfw.de.
- BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA-gefördert): Fördert Dämmmaßnahmen, Fenstertausch, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung als Einzelmaßnahmen. Zuschuss, kein Kredit. Details auf bafa.de.
- KfW-261 (Effizienzhaus-Kredit): Zinsgünstiger Kredit für die Komplettsanierung eines Gebäudes auf einen KfW-Effizienzhaus-Standard. Setzt einen Energieberater nach § 88 GEG voraus.
- BAFA-EBN (Energieberatung Wohngebäude): Fördert den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und die Beratungskosten durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater. Details auf bafa.de.
Alle Förderanträge müssen vor Baubeginn gestellt werden — im Nachhinein ist keine Förderung mehr möglich. Lassen Sie sich vor dem Start einer größeren Sanierungsmaßnahme immer von einem qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG beraten.
Fernwärme-Sonderfall: CO₂-Abgabe im Altbau mit Fernwärme
Bei Gebäuden, die mit Fernwärme versorgt werden, ist die CO₂-Situation anders als bei Gas oder Öl. Fernwärmeversorger sind verpflichtet, die spezifischen CO₂-Emissionen ihres Netzes jährlich auszuweisen. Bei einem Fernwärmenetz mit hohem Anteil erneuerbarer Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung kann der CO₂-Ausstoß pro kWh deutlich niedriger liegen als bei einem reinen Gasheizkessel.
Für die CO₂-Stufenberechnung nach CO2KostAufG ist bei Fernwärme der spezifische CO₂-Emissionsfaktor des jeweiligen Versorgers maßgeblich — Eigentümer sollten diesen Wert beim Versorger erfragen. Liegt der Emissionsfaktor sehr niedrig, kann der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe selbst bei einem Altbau gering sein.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Energieausweis für Ihren Altbau — rechtssicher ausstellen lassen
Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Ein aktueller Energieausweis ist die Grundlage für die korrekte CO₂-Stufenberechnung.
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