CO₂-Kostenaufteilung Stufenmodell 2026 — Was Vermieter und Mieter wirklich zahlen

Die Kurzantwort in einem Satz

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) bestimmt, wie viel Prozent der CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe der Vermieter trägt — und das hängt direkt davon ab, wie energieeffizient Ihr Gebäude ist: je schlechter gedämmt, desto höher der Vermieteranteil, der gesetzlich zwischen 0 Prozent und 50 Prozent liegt.

Warum ein 10-Stufen-Modell? Das Grundprinzip

Hinter dem Stufenmodell steckt eine klare Logik: Die CO₂-Abgabe auf Heizenergie entsteht, weil das Gebäude viel fossile Energie verbraucht. Wenn ein Gebäude schlecht gedämmt ist, liegt das in der Verantwortung des Vermieters — der hat es nicht saniert. Es wäre unfair, wenn allein der Mieter für die schlechte Bausubstanz zahlt, auf die er keinen Einfluss hat.

Umgekehrt gilt: Wenn ein Gebäude sehr gut gedämmt ist und trotzdem hohe Verbräuche entstehen, liegt das am Heizverhalten des Mieters — zum Beispiel durch dauerhaft geöffnete Fenster im Winter oder sehr hohe Raumtemperaturen. In diesem Fall ist es sachgerecht, wenn der Mieter die CO₂-Kosten vollständig trägt.

Das Gesetz macht die Kostenaufteilung deshalb abhängig von einem objektiven Gebäudekennwert: dem spezifischen CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr (kg CO₂/(m²·a)). Dieser Wert beschreibt, wie viel CO₂ das Gebäude bei einem typischen Nutzungsprofil ausstößt — unabhängig vom konkreten Heizverhalten des einzelnen Mieters.

Das 10-Stufen-Modell im Detail

Das CO2KostAufG unterteilt Gebäude in zehn Stufen anhand ihres spezifischen CO₂-Ausstoßes. Je höher der CO₂-Ausstoß (also je schlechter die Energieeffizienz), desto höher der Anteil, den der Vermieter der CO₂-Kosten trägt. Die genauen Prozentwerte und Schwellenwerte sind im CO2KostAufG gesetzlich festgelegt — die nachfolgende Tabelle zeigt das Prinzip der Abstufung:

Wichtiger Hinweis: Die exakten Schwellenwerte in kg CO₂/(m²·a) und die präzisen Prozentwerte pro Stufe sind in der aktuellen Fassung des CO2KostAufG geregelt. Entnehmen Sie die genauen Werte der Originalfassung des Gesetzes oder den offiziellen Erläuterungen auf den Seiten des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (bmwk.de). Die Tabelle oben illustriert das Stufenprinzip — für Abrechnungszwecke zählen ausschließlich die gesetzlichen Werte.

Welche Brennstoffe sind betroffen?

Das CO2KostAufG gilt für alle Mietwohnverhältnisse, in denen der Vermieter die Wärme über fossile Brennstoffe liefert oder die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser dem Mieter weiterbelastet. Erfasst sind insbesondere:

• Erdgas — der häufigste Heizbrennstoff im deutschen Mietwohnungsbestand
• Heizöl (leichtes Heizöl) — bei Ölheizungen im Ein- und Mehrfamilienhaus
• Flüssiggas (Propan/Butan) — häufig in ländlichen Gebieten ohne Gasanschluss
• Kohle, Koks, Brikett — bei älteren Zentralheizungen, selten geworden

Nicht erfasst sind Fernwärme (soweit der CO₂-Preis bereits im Fernwärmepreis enthalten und weitergegeben wird) sowie Strom für Wärmepumpen, da dieser einem anderen Abrechnungssystem folgt. Bei Fernwärme gelten spezifische Regelungen, die im CO2KostAufG gesondert adressiert werden.

Wie wird der CO₂-Ausstoß des Gebäudes ermittelt?

Die Einstufung in eine der zehn Stufen erfolgt anhand des spezifischen CO₂-Ausstoßes des Gebäudes, der auf Basis des Energieverbrauchs und des Emissionsfaktors des verwendeten Brennstoffes berechnet wird. In der Praxis gibt es zwei Wege:

Weg 1: Über den Energieausweis

Der Energieausweis nach § 80 GEG enthält die relevanten Energiekennwerte des Gebäudes — Endenergieverbrauch (beim Verbrauchsausweis) oder Endenergiebedarf (beim Bedarfsausweis) in kWh/(m²·a) sowie den Energieträger. Aus diesen Angaben lässt sich der spezifische CO₂-Ausstoß ableiten. Ein aktueller, korrekter Energieausweis ist deshalb die verlässlichste Grundlage für die CO2KostAufG-Einstufung.

Weg 2: Über die tatsächliche Verbrauchsabrechnung

Wenn kein aktueller Energieausweis vorliegt, kann der CO₂-Ausstoß auch auf Basis der tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und des Emissionsfaktors des Brennstoffs berechnet werden. Dieser Weg ist für die laufende Betriebskostenabrechnung möglich, setzt aber sorgfältige Buchführung voraus.

Rechenbeispiel: Wie viel zahlt ein Vermieter tatsächlich?

Nehmen wir ein konkretes Beispiel ohne punktgenaue Beträge, die je nach Brennstoffpreis, Verbrauch und Stufeneinordnung stark variieren:

Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus mit Gasheizung, Baujahr 1972, keine Kernsanierung. Der Energieausweis weist einen hohen Energieverbrauch aus, das Gebäude liegt in einer der oberen Stufen des CO2KostAufG-Modells. Anteil des Vermieters: je nach genauser Stufeneinordnung zwischen 30 und 50 Prozent der CO₂-Kosten.

Bei einem Jahresgas-Verbrauch von zum Beispiel 30.000 kWh und einem CO₂-Preis (der seit 2021 schrittweise steigt) ergibt sich ein CO₂-Kosten-Betrag auf der Gasrechnung. Von diesem Betrag trägt der Vermieter entsprechend seiner Stufe den gesetzlich geregelten Prozentsatz. Das kann je nach Gebäudegröße und Stufeneinordnung mehrere hundert Euro pro Jahr je Wohneinheit ausmachen.

Umgekehrt: Ein Vermieter mit einem sanierten Gebäude (Wärmepumpe, Außendämmung WDVS 14 cm, Dreifachverglasung), Energieklasse B oder besser, liegt in Stufe 1 oder 2 des Modells — Vermieteranteil: 0 bis maximal 5 Prozent. Hier ist die Belastung minimal.

Wer rechnet die CO₂-Kostenaufteilung ab?

Die Abrechnung erfolgt in der Regel über die Betriebskostenabrechnung. Bei zentraler Gasversorgung erscheint die CO₂-Abgabe auf der Jahresrechnung des Energieversorgers. Der Vermieter muss bei der Weiterberechnung an die Mieter seinen gesetzlichen Anteil abziehen und darf diesen nicht vollständig auf den Mieter umlegen.

Wird die Abrechnung durch eine Hausverwaltung oder einen Heizkostenabrechner (z.B. Techem, BRUNATA-METRONA, ista) erstellt, sollte diese ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass das CO2KostAufG-Stufenmodell korrekt angewendet wird. Bei Eigenabrechnung ohne externen Abrechner empfiehlt sich eine Beratung durch einen steuerberatenden Beruf oder einen Mietrechtsspezialisten.

Was gilt bei Fernwärme?

Fernwärme-Mieter und -Vermieter unterliegen einer eigenen Regelung im CO2KostAufG. Der Fernwärmeversorger ist verpflichtet, den CO₂-Gehalt seiner gelieferten Wärme auszuweisen. Auf Basis dieses Wertes wird die Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter ebenfalls nach dem Stufenprinzip ermittelt. Vermieter, deren Gebäude über Fernwärme beheizt wird, sollten beim Versorger den entsprechenden Emissionsfaktor-Nachweis anfordern.

Was können Vermieter tun, um ihre CO₂-Last zu senken?

Der einfachste Weg, die CO₂-Kostenbeteiligung dauerhaft zu reduzieren, ist die energetische Sanierung des Gebäudes. Das Stufenmodell setzt damit einen direkten finanziellen Anreiz für Vermieter, in die Energieeffizienz zu investieren. Konkrete Maßnahmen:

• Außendämmung (WDVS) — senkt den Heizenergieverlust erheblich, verbessert die CO₂-Stufe nachhaltig
• Dachdämmung — Wärmeverlust über das Dach ist in unsanierten Altbauten oft erheblich
• Fenstermodernisierung — Dreifachverglasung statt einfacher oder alter Zweifachverglasung
• Heizungstausch auf Wärmepumpe — erzeugt keine direkten CO₂-Emissionen am Gebäude, verlässt das CO₂-Abrechnungsmodell für Gas/Öl gänzlich
• Fernwärmeanschluss — je nach Fernwärme-Emissionsfaktor erhebliche CO₂-Entlastung möglich
• Hydraulischer Abgleich — verbessert die Heizungseffizienz ohne bauliche Eingriffe

Für energetische Sanierungen stehen die realen Förderprogramme der BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude) zur Verfügung: KfW-261 für Komplettsanierungen zum KfW-Effizienzhaus-Standard sowie KfW-458 für den Heizungstausch. Details auf kfw.de und bafa.de.

Modernisierungsumlage und CO₂-Kostenaufteilung: Zusammenspiel

Wenn ein Vermieter in die Energieeffizienz investiert und dabei Modernisierungskosten auf den Mieter umlegt (§ 559 BGB, 8 Prozent der aufgewandten Kosten auf die Jahresmiete), verringert er gleichzeitig seinen CO₂-Anteil nach CO2KostAufG. Dieses doppelte Anreizsystem macht energetische Modernisierungen wirtschaftlich attraktiver: Einerseits steigt die Miete geringfügig, andererseits sinken die Betriebskosten-Belastungen des Vermieters durch sinkende CO₂-Anteile.

Dabei gilt: Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB und die CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG sind zwei rechtlich getrennte Instrumente — die Umlage ist ein Mieterhöhungsrecht, die CO₂-Aufteilung ist eine Betriebskosten-Aufteilungsregel. Beide wirken zusammen, aber es gibt keine automatische Verknüpfung.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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