Kurze Antwort: Die CO2-Abgabe auf Heizkosten wird seit dem Abrechnungsjahr 2023 nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in einem 10-stufigen Modell zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Je höher die spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes (gemessen in g CO2/m²/Jahr), desto größer der Anteil des Vermieters — maximal bis zu 95 %. Grundlage für die Einstufung ist der Energieausweis.
Was ist die CO2-Abgabe und wer zahlt sie bisher?
Seit 2021 erhebt Deutschland über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) einen nationalen CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdgas, Heizöl und Flüssiggas. Dieser Preis wird von den Energieversorgern eingepreist und landet über die Heizkosten beim Endkunden.
Vor 2023 zahlten Mieter die CO2-Kosten vollständig allein — obwohl sie keinen Einfluss auf die energetische Qualität des Gebäudes oder die Wahl der Heizung haben. Das wurde vielfach als ungerecht kritisiert. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) änderte das: Vermieter tragen nun einen Teil der CO2-Kosten — abhängig davon, wie energieeffizient das Gebäude ist.
Der CO2-Preis betrug 2025 55 €/tCO2 (BEHG). Für 2026 wechselt das System nach dem gesetzlich vorgesehenen Zeitplan in eine marktbasierte Phase mit Preiskorridor. Überprüfen Sie die aktuellen Werte beim zuständigen Umweltbundesamt oder beim Deutschen Emissionshandel (DEHSt), da sich der Preis im Jahresverlauf ändern kann. Der Einfluss auf die Heizkostenabrechnung wächst mit steigendem CO2-Preis.
Das CO2KostAufG: Das Stufenmodell im Überblick
Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) teilt Wohngebäude anhand ihrer spezifischen CO2-Emissionen in g CO2/m² Wohnfläche pro Jahr in 10 Stufen ein. Der Vermieteranteil steigt mit den Emissionen:
| Stufe | CO2-Emissionen (g/m²/Jahr) | Mieteranteil | Vermieteranteil |
|---|---|---|---|
| 1 | unter 12 | 100 % | 0 % |
| 2 | 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 3 | 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 4 | 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 5 | 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 6 | 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 8 | 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 9 | 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 10 | 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Ein Vermieter mit einem unsanierten Altbau-Mehrfamilienhaus (z. B. Baujahr 1965, unsaniert, Gasheizung) liegt typischerweise in Stufe 8–10 — und trägt damit 70–95 % der CO2-Kosten selbst.
Wie werden die CO2-Emissionen berechnet?
Die spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes für die Stufeneinteilung werden nach der Berechnungsmethode des CO2KostAufG ermittelt. Dafür wird der gemessene oder errechnete Brennstoffverbrauch des Gebäudes auf die beheizbare Wohnfläche bezogen und mit den CO2-Emissionsfaktoren des jeweiligen Energieträgers multipliziert.
Welche Daten brauche ich als Vermieter?
- Jährlicher Brennstoffverbrauch des gesamten Gebäudes (kWh oder m³/l)
- Energieträger (Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Flüssiggas, Pellets)
- Wohnfläche des Gebäudes in m²
- Ggf. Emissionsfaktor des Energieträgers (standardisiert im CO2KostAufG)
Bei Fernwärme gelten die CO2-Emissionsfaktoren des jeweiligen Fernwärmeversorgers — dieser muss den Wert auf der Abrechnung ausweisen. Bei Strom (z. B. Wärmepumpe) gelten gesonderte Regelungen; Wärmepumpen können je nach Stromtarif die CO2-Kosten deutlich reduzieren.
Praxisbeispiel: Einfamilienhaus mit Gasheizung
Nehmen wir ein vermietetes Einfamilienhaus (Baujahr 1980, nicht saniert, Gasheizung) mit 120 m² Wohnfläche und einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh Gas:
- CO2-Emissionsfaktor Erdgas: ca. 0,201 kg CO2/kWh
- Gesamte CO2-Emissionen: 20.000 × 0,201 = 4.020 kg CO2/Jahr
- Spezifisch: 4.020 ÷ 120 m² = 33,5 g CO2/m²/Jahr → Stufe 6
- Vermieteranteil: 50 % der CO2-Kosten
Bei einem CO2-Preis von 55 €/tCO2 entstehen CO2-Kosten von ca. 4,02 t × 55 € = 221 €/Jahr. Davon trägt der Vermieter 50 %, also rund 110 € pro Jahr. Dieser Betrag ist in der Heizkostenabrechnung auszuweisen und dem Mieter in Abzug zu bringen.
Vermieter sind verpflichtet, den CO2-Kostenanteil in der jährlichen Heizkostenabrechnung transparent darzustellen. Wer das vergisst oder falsch berechnet, riskiert Einwände des Mieters und Nachforderungen. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Berechnungsgrundlagen (CO2KostAufG § 4 Abs. 3).
Fernwärme: Sonderregel ab 2024
Für Gebäude mit Fernwärme gelten besondere Regeln. Ab dem 1. Januar 2024 sind Fernwärmeanbieter verpflichtet, den CO2-Gehalt ihrer Wärme auf der Abrechnung auszuweisen. Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter erfolgt dann anhand dieser Angaben — nicht nach dem allgemeinen Stufenmodell. Sollte der Fernwärmelieferant diese Angaben nicht machen, gilt nach CO2KostAufG ein Standardwert.
Was bedeutet das für Vermieter? — Handlungsoptionen
Die CO2-Kostenaufteilung schafft für Vermieter einen direkten finanziellen Anreiz zur energetischen Sanierung: Je besser die Energieeffizienz, desto geringer der eigene Kostenanteil. Mögliche Maßnahmen:
- Dachdämmung, Fassadendämmung, neue Fenster: Reduziert den Heizenergieverbrauch und damit die CO2-Emissionen erheblich.
- Heizungstausch (Wärmepumpe, Pellets): Niedrigere oder keine CO2-Kosten je nach Energieträger.
- Energieberatung nach § 88 GEG: Bestandsaufnahme und Sanierungsfahrplan — Voraussetzung für viele Förderprogramme.
Auch der Energieausweis spielt eine direkte Rolle: Ein aktueller Bedarfsausweis gibt die berechneten CO2-Emissionen direkt an und erleichtert die Einstufung. Bei Vermietung ist der Energieausweis ohnehin Pflicht (§ 80 GEG) — er sollte also immer auf dem aktuellen Stand sein.
Energieausweis und CO2-Abgabe: Der direkte Zusammenhang
Der Energieausweis weist für Bedarfsausweise den spezifischen Endenergiebedarf und den CO2-Ausstoß des Gebäudes aus. Diese Werte können direkt für die Stufeneinstufung nach CO2KostAufG herangezogen werden.
Für vermietete Objekte bedeutet das konkret:
- Ein aktueller Bedarfsausweis liefert die notwendigen Emissionswerte ohne eigene Berechnung
- Bei alten oder nicht vorhandenen Energieausweisen sollte spätestens bei der nächsten Neuvermietung ein neuer Ausweis erstellt werden
- Ein Verbrauchsausweis allein reicht für die CO2-Einstufung nicht aus, wenn keine eigenen Verbrauchsdaten vorliegen
- Nach energetischer Sanierung lohnt sich ein neuer Bedarfsausweis, um die verbesserte Einstufung zu dokumentieren und den Vermieteranteil zu reduzieren
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Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wer aufgrund der CO2-Kostenaufteilung über einen Heizungstausch nachdenkt — insbesondere den Wechsel zu einer Wärmepumpe —, benötigt zwingend eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Ohne diese Berechnung lässt sich die neue Heizanlage nicht korrekt dimensionieren: eine zu kleine Wärmepumpe erreicht nicht die Solltemperaturen, eine zu große arbeitet ineffizient und erhöht die Betriebskosten.
Die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 berücksichtigt Außenwände, Dach, Kellerdecke, Fenster, Lüftungswärmeverluste und interne Wärmegewinne — und liefert die normkonforme Auslegungsgrundlage für Heizungsbauer und Planer. Kosten für ein Wohngebäude: typisch 200–500 €. Sie ist Voraussetzung für KfW-Förderanträge (BEG, KfW 458) und sollte frühzeitig beauftragt werden.
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