CO₂-Abgabe auf Gasheizung 2026 — Was Mieter und Vermieter wirklich zahlen

Die Kurzantwort in einem Satz

Die CO₂-Abgabe auf Gasheizungen wird nach dem CO2KostAufG in 10 Stufen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt — wer ein schlecht gedämmtes Gebäude vermietet, zahlt den größten Teil selbst, wer ein energieeffizientes Haus vermietet, trägt nichts.

Was ist die CO₂-Abgabe auf Erdgas — und woher kommt sie?

Die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe — darunter Erdgas — entsteht durch den nationalen CO₂-Preis, der auf der Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) erhoben wird. Energieversorger, die Erdgas an Endkunden liefern, sind verpflichtet, Emissionszertifikate für die CO₂-Emissionen des gelieferten Gases zu erwerben. Diese Kosten geben sie an die Kunden weiter — sie erscheinen als Aufschlag auf den Gaspreis.

Der CO₂-Preis in Deutschland ist bis einschließlich 2025 im BEHG festgelegt. Ab 2026 erfolgt die Preisfindung über ein Auktionssystem im nationalen Emissionshandel. Den jeweils aktuellen CO₂-Preis finden Sie auf den Seiten des Umweltbundesamtes (uba.de) und des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (bmwk.de).

Für Mieter in gasbeheizten Häusern bedeutet das konkret: Ihr Gasversorger oder Ihre Heizkosten-Abrechnung enthält bereits einen CO₂-Aufschlag. Die Frage ist, wer davon wie viel trägt — Vermieter oder Mieter. Genau das regelt das CO2KostAufG.

Das CO2KostAufG: Warum teilen Vermieter und Mieter die Kosten?

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) trat zum 1. Januar 2023 in Kraft. Es basiert auf dem Grundgedanken, dass Mieter keinen Einfluss auf die Dämmqualität ihres Hauses haben — sie können die Heizung nutzen, aber nicht die Gebäudehülle sanieren. Wenn ein Vermieter ein schlecht gedämmtes Gebäude vermietet, verursacht er damit höhere CO₂-Emissionen, für die der Mieter nicht allein aufkommen soll.

Deshalb legt das Gesetz fest: Der CO₂-Kostenanteil des Vermieters steigt proportional mit der Energieineffizienz des Gebäudes. Ein Vermieter, der in ein energieeffizientes Gebäude investiert hat, zahlt weniger — ein Vermieter, der ein Altbau-Gebäude ohne Sanierung vermietet, zahlt mehr. Das setzt einen wirtschaftlichen Anreiz zur energetischen Sanierung.

Für wen gilt das CO2KostAufG?

Das Gesetz gilt für Wohnraummietverhältnisse, bei denen der Vermieter die Heizkosten über die Betriebskostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung abrechnet. Praktisch bedeutet das: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus mieten und die Heizung über eine Zentralheizung mit Gasbrennwertkessel betrieben wird und die Heizkosten über die Nebenkostenabrechnung laufen, greift das CO2KostAufG. Bei Eigentumswohnungen, die Eigentümer selbst bewohnen, ist kein Kostenaufteilungsmechanismus erforderlich — hier trägt der Eigentümer die CO₂-Abgabe vollständig selbst.

Das 10-Stufen-Modell — wie die Aufteilung funktioniert

Der entscheidende Parameter für die Aufteilung ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/m²/a). Dieser Wert ergibt sich aus dem Energieverbrauch des Gebäudes multipliziert mit dem Emissionsfaktor des eingesetzten Brennstoffs.

Das Gesetz teilt die möglichen Gebäude in zehn Stufen ein. Je höher der spezifische CO₂-Ausstoß, desto größer der Anteil, den der Vermieter an den gesamten CO₂-Kosten trägt. Bei sehr effizienten Gebäuden — die wenig CO₂ ausstoßen — trägt allein der Mieter die CO₂-Kosten, weil die Emissionen dann maßgeblich vom Heizverhalten des Mieters abhängen und nicht von einem Sanierungsdefizit.

Welche Rolle spielt die Gasheizung im Vergleich zu Öl oder Fernwärme?

Erdgas und Heizöl unterliegen beide dem CO2KostAufG — der Mechanismus ist identisch. Der Unterschied liegt im Emissionsfaktor: Erdgas (Methan) emittiert beim Verbrennen weniger CO₂ pro kWh als Heizöl. Das heißt, bei gleichem Energieverbrauch erzeugt ein gasbetriebenes Gebäude weniger CO₂ als ein ölbeheiztes — und fällt damit tendenziell in eine niedrigere Stufe. Fernwärme unterliegt einem gesonderten Mechanismus, da der Emissionsfaktor der Fernwärme je nach Erzeugungsquelle variiert.

Wie wird die CO₂-Kostenaufteilung berechnet — Schritt für Schritt

Vermieter, die jährlich Heizkosten abrechnen, müssen die CO₂-Kosten in ihrer Betriebskostenabrechnung gesondert ausweisen und den Mieteranteil korrekt berechnen. Die Berechnung läuft so ab:

1. Jahresverbrauch ermitteln: Wie viel Kubikmeter oder Kilowattstunden Erdgas hat das Gebäude in der Abrechnungsperiode verbraucht? Diese Zahl steht auf der Jahresrechnung des Gasversorgers.
2. CO₂-Menge berechnen: Den Jahresverbrauch in kWh multiplizieren Sie mit dem Emissionsfaktor für Erdgas. Für Erdgas liegt dieser Faktor bei rund 0,202 kg CO₂ pro kWh (Quelle: Umweltbundesamt, Berechnungsgrundlage BEHG). Ergebnis: Gesamte CO₂-Emissionen in Kilogramm.
3. Spezifischen CO₂-Ausstoß bestimmen: Die Gesamtemissionen dividieren Sie durch die beheizte Wohnfläche des Gebäudes. Ergebnis: kg CO₂/m²/a — das ist der Stufenparameter.
4. Stufe ablesen: Anhand des ermittelten Wertes schlagen Sie in der Stufentabelle des CO2KostAufG nach, welcher Vermieteranteil gilt.
5. CO₂-Kosten aus der Gasrechnung isolieren: Der Gasversorger weist die CO₂-Abgabe auf der Jahresrechnung aus. Diesen Gesamtbetrag multiplizieren Sie mit dem Vermieteranteil — das ist der Betrag, den der Vermieter trägt und nicht auf die Mieter umlegen darf.

Praktisches Beispiel (vereinfacht): Ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche verbraucht im Jahr 80.000 kWh Erdgas. CO₂-Emissionen: 80.000 × 0,202 = 16.160 kg CO₂. Spezifischer Ausstoß: 16.160 ÷ 600 = 26,9 kg CO₂/m²/a. Dieser Wert fällt in eine mittlere Stufe — der Vermieter trägt einen erheblichen Anteil der CO₂-Kosten. Die CO₂-Kosten aus der Gasrechnung (ausgewiesen vom Versorger) werden dann entsprechend geteilt. Für die genaue Stufenzuordnung konsultieren Sie das Gesetz oder einen Energieberater.

Der Energieausweis als Schlüsseldokument für die CO₂-Stufenberechnung

Die Einstufung im 10-Stufen-Modell basiert auf den tatsächlichen CO₂-Emissionen des Gebäudes in der Abrechnungsperiode. Für die Bewertung des Gebäudes und für eventuelle Sanierungsentscheidungen ist der Energieausweis das zentrale Instrument: Er weist die Energieeffizienzklasse, den Energiebedarf oder -verbrauch und den Primärenergiebedarf aus — Werte, aus denen sich die Sanierungspotenziale ableiten lassen.

Ein aktueller Energieausweis hilft Vermietern dabei zu verstehen, in welcher Stufe des CO2KostAufG ihr Gebäude wahrscheinlich liegt — und ob es sich lohnt, durch Sanierungsmaßnahmen in eine bessere Stufe zu gelangen. Nach einer energetischen Sanierung (Dämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch) sollte der Energieausweis aktualisiert werden, damit der verbesserte Zustand korrekt dokumentiert ist.

Was ist ein veralteter Energieausweis wert?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig (§ 80 GEG). Ein alter Ausweis spiegelt den Zustand des Gebäudes zum Ausstellungszeitpunkt wider — wenn seitdem saniert wurde, weist er nicht mehr die aktuelle (bessere) Energieeffizienz aus. Das kann bedeuten: Der Vermieter wird in eine schlechtere Stufe eingestuft, als er tatsächlich verdient, und zahlt mehr CO₂-Kosten als nötig. In diesem Fall lohnt sich ein neuer Energieausweis wirtschaftlich.

CO₂-Abgabe senken: Was Vermieter von Gasheizungen konkret tun können

Die CO₂-Abgabe auf Gasheizungen steigt, solange der CO₂-Preis steigt und das Gebäude weiterhin mit Erdgas beheizt wird. Vermieter haben drei strategische Optionen:

Option 1: Gebäudehülle sanieren

Bessere Dämmung — Außenwände, Dach, Keller, Fenster — senkt den Heizenergiebedarf direkt. Weniger Verbrauch bedeutet weniger CO₂-Emissionen, eine bessere Stufeneinstufung und damit einen niedrigeren Vermieteranteil an den CO₂-Kosten. Zudem steigt der Vermietwert und die Energieeffizienzklasse des Gebäudes verbessert sich — wichtig für künftige Mieter und für den EPBD-Recast (Richtlinie (EU) 2024/1275), dessen nationale Umsetzung schrittweise strengere Anforderungen an Bestandsgebäude mit sich bringen wird.

Option 2: Heizungsanlage modernisieren

Der Wechsel von einer Gasheizung zu einer Wärmepumpe, Biomasse-Heizung oder einem Fernwärmeanschluss kann die CO₂-Emissionen des Gebäudes erheblich senken — je nach Technologie und Strommix. Für den Heizungstausch stehen Förderprogramme zur Verfügung: KfW-458 (Bundesförderung für effiziente Gebäude — Heizungsförderung für Privatpersonen) und BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude). Details auf kfw.de und bafa.de.

Option 3: Energieberatung in Anspruch nehmen

Vor einer größeren Investition empfiehlt sich eine qualifizierte Energieberatung durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater. Die BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude) fördert die Kosten dieser Beratung. Ein Energieberater nach § 88 GEG kann berechnen, welche Sanierungsmaßnahme das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis hat — und welche Einstufung sich danach im CO2KostAufG ergibt.

Was Mieter über die CO₂-Abgabe auf Gas wissen müssen

Mieter sind berechtigt, die CO₂-Kostenaufteilung in ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Wenn der Vermieter die CO₂-Kosten vollständig auf die Mieter umgelegt hat, ohne den gesetzlich vorgeschriebenen Eigenanteil abzuziehen, können Mieter eine Korrektur verlangen. Konkret gilt:

• Belegrecht: Mieter können Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen — darunter die Jahresrechnung des Gasversorgers, die den CO₂-Kostenanteil ausweist.
• Widerspruchsfrist: Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung erhoben werden (§ 556 BGB).
• Energieausweis anfordern: Mieter haben das Recht, vom Vermieter eine Kopie des Energieausweises zu erhalten (§ 80 GEG). Dieser gibt Aufschluss über die Energieeffizienzklasse und damit über die CO₂-Stufeneinstufung.
• Mieterverein oder Rechtsberatung: Bei Streitigkeiten über die Abrechnung hilft der örtliche Mieterverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt.

CO₂-Abgabe und Mieterhöhung — darf der Vermieter erhöhen?

Die CO₂-Abgabe ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Sie ist Bestandteil der Betriebskosten und wird über die Heizkostenabrechnung abgerechnet — nicht über die Grundmiete. Eine Mieterhöhung ist nach § 558 BGB nur möglich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete dies zulässt. Eine Erhöhung des CO₂-Preises berechtigt den Vermieter nicht dazu, die Grundmiete anzupassen.

Hingegen kann eine energetische Modernisierung (Dämmung, Heizungstausch) unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB rechtfertigen — in der Regel bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete. Die Bedingungen sind gesetzlich streng geregelt: Ankündigungspflicht mindestens 3 Monate vor Beginn, Kappungsgrenze (in der Regel max. 3 €/m²/Monat innerhalb von 6 Jahren), und die Energieeinsparung muss nachgewiesen werden.

Sonderfall: Gasheizung in Eigentumswohnungen (WEG)

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) mit zentraler Gasheizung gelten die gleichen Grundsätze: Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, sind dem CO2KostAufG unterworfen und müssen den Vermieteranteil bei der Heizkostenabrechnung korrekt einrechnen. Eigentümer, die selbst bewohnen, tragen die CO₂-Kosten vollständig selbst. Beschlüsse zur energetischen Sanierung des Gemeinschaftseigentums (Dach, Außenwände, Heizungsanlage) bedürfen in der Regel eines WEG-Beschlusses — oft mit qualifizierter Mehrheit bei größeren Maßnahmen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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