Antwort: Die CO₂-Abgabe auf Heizgas und Heizöl wird seit 2023 nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Aufteilung folgt einem 10-Stufen-Modell: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes (gemessen am spezifischen CO₂-Ausstoß in kg CO₂/(m²·a)), desto höher der Vermietanteil — von 0 % bei sehr effizienten bis zu 95 % bei sehr ineffizienten Gebäuden. Den CO₂-Ausstoß ermitteln Sie aus dem Energieausweis. Liegt kein Energieausweis vor, zahlt nach dem Gesetz in der Regel der Vermieter den Maximalsatz.
Die Kurzantwort in einem Satz
Das CO2KostAufG teilt die CO₂-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter nach der Energieeffizienz des Gebäudes auf — schlechte Gebäude, hoher Vermieteranteil; gute Gebäude, niedriger Vermieteranteil — und der Energieausweis liefert die dafür entscheidende Kennzahl: den spezifischen CO₂-Ausstoß in kg CO₂/(m²·a).
Das CO2KostAufG gilt für Mietverhältnisse über Wohngebäude, bei denen der Mieter die Heizkosten trägt und als Brennstoff Erdgas oder Heizöl verwendet wird. Bei Fernwärme gilt eine abweichende Regelung (§ 7 CO2KostAufG). Für selbstgenutzte Eigentümerimmobilien ist das CO2KostAufG nicht anwendbar.
Was ist die CO₂-Abgabe und woher kommt sie?
Heizgas und Heizöl unterliegen seit dem 1. Januar 2021 einem nationalen CO₂-Preis, der im Rahmen des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) festgelegt wird. Dieser Preis wird von den Energieversorgern und Heizölhändlern auf die Brennstoffpreise aufgeschlagen und damit über die Heizkostenabrechnung an die Verbraucher weitergegeben.
Das Problem für Mieter: Sie können die Energieeffizienz des Gebäudes, in dem sie wohnen, in der Regel nicht selbst beeinflussen. Ob das Haus gut gedämmt ist oder nicht, liegt in der Verantwortung des Eigentümers. Deshalb hat der Gesetzgeber 2022 das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verabschiedet, das seit dem 1. Januar 2023 gilt. Es teilt die CO₂-Kosten auf die Schultern von Vermieter und Mieter auf — je nach dem, wer für die Energieeffizienz des Gebäudes verantwortlich ist.
Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG
Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter folgt einem Stufenmodell, das den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes (in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr) als Maßstab nimmt. Je mehr CO₂ pro m² das Gebäude ausstößt, desto schlechter ist es gedämmt und beheizt — und desto höher der Anteil, den der Vermieter trägt.
Das Gesetz definiert 10 Stufen. Die genauen Schwellenwerte und Prozentsätze sind im Gesetz festgelegt. Nachfolgend die Struktur des Modells (Vermieteranteil an den CO₂-Kosten):
- Sehr effizienter Gebäudebestand (sehr niedriger CO₂-Ausstoß): Vermieter trägt 0 % der CO₂-Kosten — der Mieter trägt 100 %
- Effizienter Gebäudebestand (niedriger CO₂-Ausstoß): Vermieter trägt in der Regel 10–25 % der CO₂-Kosten
- Mittlerer Gebäudebestand: Vermieter trägt je nach Stufe zwischen 25 % und 60 % der CO₂-Kosten
- Ineffizienter Gebäudebestand (hoher CO₂-Ausstoß): Vermieter trägt 80–90 % der CO₂-Kosten
- Sehr ineffizienter Gebäudebestand (extrem hoher CO₂-Ausstoß, z. B. unsanierter Altbau mit Ölheizung): Vermieter trägt bis zu 95 % der CO₂-Kosten
Wichtiger Hinweis: Die genauen Schwellenwerte für die jeweiligen Stufen sind im CO2KostAufG gesetzlich festgeschrieben. Für die exakten Zahlenwerte verweisen wir auf den offiziellen Gesetzestext. Da sich die CO₂-Preise jährlich ändern, können sich die absoluten Kostenbeträge verschieben — die Prozentzuordnung nach Stufen bleibt jedoch stabil.
Liegt kein Energieausweis für das Gebäude vor, kann der spezifische CO₂-Ausstoß nicht nach dem Stufenmodell bestimmt werden. In diesem Fall sieht das CO2KostAufG vor, dass der Vermieter einen erhöhten Anteil trägt — wer den höchsten Sanierungsbedarf nicht nachweisen kann, wird so behandelt, als liege er in der ineffizientesten Kategorie. Ein aktueller Energieausweis kann daher bares Geld sparen.
Wie der Energieausweis die CO₂-Stufe bestimmt
Der Energieausweis ist das Schlüsseldokument für die CO₂-Kostenteilung. Er enthält — zumindest der Bedarfsausweis — den spezifischen Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) und den spezifischen CO₂-Ausstoß (oder kann aus dem Energiebedarf berechnet werden). Der Verbrauchsausweis enthält den tatsächlichen Verbrauch.
CO₂-Ausstoß aus dem Energieausweis ermitteln
Viele Energieausweise geben den spezifischen CO₂-Ausstoß direkt in kg CO₂/(m²·a) an. Falls das nicht der Fall ist, kann er aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch und dem Energieträger berechnet werden. Die CO₂-Emissionsfaktoren für Energieträger sind normiert (z. B. durch den GEMIS-Datensatz oder die DIN V 18599). Ihr Energieberater kann diese Umrechnung vornehmen.
Welcher Energieausweis — Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
Für die CO₂-Kostenteilung nach CO2KostAufG kann grundsätzlich sowohl der Verbrauchs- als auch der Bedarfsausweis verwendet werden. Der Verbrauchsausweis spiegelt das tatsächliche Heizverhalten der Bewohner wider — bei einem sparsamen Mieter kann das den Vermieteranteil reduzieren, bei einem verschwenderischen Heizer umgekehrt erhöhen. Der Bedarfsausweis ist nutzerunabhängig und bildet die Gebäudeeigenschaften objektiver ab.
Wenn Sie als Vermieter Ihre Kostenbelastung durch die CO₂-Abgabe realistisch einschätzen wollen, empfiehlt sich der Bedarfsausweis — er gibt die strukturelle Energieeffizienz des Gebäudes wieder und hängt nicht vom Heizverhalten eines bestimmten Mieters ab.
Praktische Anwendung: Was Vermieter tun müssen
Die CO₂-Kosten werden durch die Heizkostenabrechnung transparent. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihrem Mieter jährlich eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zu erstellen. Darin müssen auch die CO₂-Kosten separat ausgewiesen und entsprechend der Stufenzuordnung aufgeteilt werden.
- Energieausweis beschaffen: Liegt noch kein gültiger Energieausweis vor, bestellen Sie einen — online ab 69 € (Verbrauchsausweis) oder 129 € (Bedarfsausweis). Ohne Energieausweis riskieren Sie den ungünstigsten Vermieteranteil.
- CO₂-Stufe ermitteln: Bestimmen Sie aus dem Energieausweis den spezifischen CO₂-Ausstoß in kg CO₂/(m²·a) und ordnen Sie ihn der entsprechenden Stufe des CO2KostAufG zu.
- CO₂-Kosten aus der Heizkostenrechnung: Fordern Sie vom Energieversorger eine aufgeschlüsselte Rechnung mit ausgewiesenen CO₂-Kosten. Bei Erdgas ist der CO₂-Preis in der Regel in der Brennstoffrechnung ausgewiesen.
- Aufteilung in der Heizkostenabrechnung: Weisen Sie den Mieteranteil und Ihren eigenen Anteil separat aus. Der Mieter zahlt seinen Anteil über die Heizkostenabrechnung; Sie als Vermieter tragen Ihren Anteil selbst.
- Dokumentation aufbewahren: Halten Sie den verwendeten Energieausweis, die Stufenzuordnung und die Heizkostenrechnung für mindestens 3 Jahre auf.
Besonderer Fall: Fernwärme
Bei Fernwärme gilt eine abweichende Regelung nach § 7 CO2KostAufG. Der Fernwärmeversorger ist selbst verpflichtet, die CO₂-Kosten in seiner Rechnung auszuweisen und die Aufteilung vorzunehmen. Der Vermieter muss diese CO₂-Kostenteilung bei der Weitergabe der Heizkosten an den Mieter berücksichtigen, aber er muss die Stufenzuordnung nicht selbst berechnen — das übernimmt der Fernwärmeversorger.
Was kostet ein schlechter Energieausweis den Vermieter wirklich?
Die finanzielle Belastung durch einen hohen Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe hängt von mehreren Faktoren ab: Gebäudegröße (m² Wohnfläche), CO₂-Preis im jeweiligen Jahr und spezifischem CO₂-Ausstoß des Gebäudes. Da der CO₂-Preis im Laufe der Jahre schrittweise ansteigt (der gesetzliche Preispfad ist im BEHG festgelegt), wird die finanzielle Bedeutung der Stufenzuordnung mit jedem Jahr größer.
Für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus kann der Vermieteranteil bei einem ineffizienten Gebäude (hohe Stufe) im Laufe eines Jahres einen spürbaren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag erreichen — abhängig von Heizenergieverbrauch und CO₂-Preis. Für konkrete Berechungen empfehlen wir, einen qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG hinzuzuziehen, der den Ihnen vorliegenden Energieausweis auswertet und die Stufenzuordnung vornimmt.
Energetische Sanierung: CO₂-Abgabe als Anreiz
Das 10-Stufen-Modell ist bewusst so gestaltet, dass es für Vermieter einen finanziellen Anreiz schafft, ihre Gebäude energetisch zu sanieren. Wer dämmt, modernisiert und auf effizientere Heizungen umstellt, reduziert seinen CO₂-Ausstoß — und damit seinen Anteil an der CO₂-Abgabe.
Für Sanierungsvorhaben stehen folgende Förderprogramme zur Verfügung:
- BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): Fördert Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung) und Gesamtsanierungen zu Effizienzhaus-Standards. Details auf bafa.de und kfw.de.
- KfW-458 (Heizungsförderung): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen wie Wärmepumpen oder Fernwärmeanschlüsse. Informationen auf kfw.de.
- KfW-261 (Effizienzhaus-Kredit): Zinsgünstiger Kredit für Gesamtsanierungen. Erfordert einen qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG.
- BAFA-EBN (Energieberatung Wohngebäude): Fördert die Beratung durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater. Details auf bafa.de.
Nach einer Sanierung empfiehlt sich ein aktualisierter Energieausweis — er weist die verbesserte Energieeffizienz aus und kann die CO₂-Stufenzuordnung verbessern.
Energetische Sanierungen können nach § 559 BGB über die Modernisierungsumlage auf die Miete umgelegt werden (in der Regel bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich). Gleichzeitig senkt die Sanierung den Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe. Eine vollständige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollte beide Effekte berücksichtigen — dazu empfiehlt sich die individuelle Energieberatung nach § 88 GEG.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
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