Antwort: Seit 2023 regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das 10-Stufen-Modell richtet sich nach den spezifischen CO₂-Emissionen des Gebäudes in kg CO₂ pro m² und Jahr — dieser Wert lässt sich direkt aus dem Energieausweis ablesen. Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr) trägt der Mieter 100 % der CO₂-Abgabe; bei sehr ineffizienten Altbauten (über 52 kg CO₂/m²/Jahr) trägt der Vermieter bis zu 90 % der Kosten. Je nach Stufe und aktuellem CO₂-Preis kann der Vermieter-Anteil bei einer durchschnittlichen Mietwohnung zwischen wenigen Euro und mehreren hundert Euro pro Jahr betragen.
Die Kurzantwort in einem Satz
Wie viel CO₂-Abgabe der Vermieter zahlt, hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab — je schlechter der Energieausweis, desto mehr trägt der Vermieter, bis zu 90 % bei besonders ineffizienten Altbauten über 52 kg CO₂/m²/Jahr.
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit 1. Januar 2023. Es regelt die Aufteilung der CO₂-Abgabe auf Gas, Öl und andere fossile Brennstoffe in Mietverhältnissen nach einem 10-Stufen-Modell. Grundlage ist die Energiebilanz des Gebäudes — ausgedrückt in kg CO₂ pro m² Nutzfläche und Jahr. Dieser Wert ist im Energieausweis ausgewiesen. Fehlt ein gültiger Energieausweis, trägt der Vermieter automatisch 90 % der CO₂-Kosten (§ 5 Abs. 4 CO2KostAufG).
Warum gibt es das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz?
Die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe — eingeführt durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) — wird vom Brennstofflieferanten erhoben und schlägt sich in den Energiekosten nieder. Bei Mietverhältnissen floss diese Kostensteigerung bisher vollständig auf den Mieter durch, weil er die Heizkosten trägt — obwohl er keinen Einfluss auf die Gebäudedämmung oder den Heizungstyp hat. Beides bestimmt der Vermieter als Eigentümer.
Das CO2KostAufG soll diesen Fehlanreiz korrigieren: Wer ein schlecht gedämmtes Gebäude vermietet, soll an den CO₂-Kosten beteiligt werden — und damit einen wirtschaftlichen Anreiz zur energetischen Sanierung erhalten. Das Gesetz schafft also eine direkte Verknüpfung zwischen der Energieeffizienz des Gebäudes und den laufenden Kosten für den Vermieter.
Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG im Detail
Die Grundgröße für die Stufeneinteilung ist die spezifische CO₂-Emission des Gebäudes in kg CO₂ pro m² Nutzfläche und Jahr. Diese Zahl lässt sich aus dem Energieausweis entnehmen oder anhand des jährlichen Brennstoffverbrauchs und des gebäudespezifischen CO₂-Faktors berechnen.
Die 10 Stufen laut CO2KostAufG:
| Stufe | CO₂-Emissionen (kg/m²/Jahr) | Vermieter-Anteil | Mieter-Anteil |
|---|---|---|---|
| 1 | weniger als 12 | 0 % | 100 % |
| 2 | 12 bis unter 17 | 10 % | 90 % |
| 3 | 17 bis unter 22 | 20 % | 80 % |
| 4 | 22 bis unter 27 | 30 % | 70 % |
| 5 | 27 bis unter 32 | 40 % | 60 % |
| 6 | 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | 37 bis unter 42 | 60 % | 40 % |
| 8 | 42 bis unter 47 | 70 % | 30 % |
| 9 | 47 bis unter 52 | 80 % | 20 % |
| 10 | 52 und mehr | 90 % | 10 % |
Kurz gesagt: Wer ein Gebäude in Energieeffizienzklasse A oder B vermietet, zahlt gar nichts oder sehr wenig. Wer ein unsaniertes Gründerzeit-Gebäude mit alter Ölheizung hat, zahlt 70–90 % der CO₂-Abgabe selbst.
Was passiert ohne gültigen Energieausweis?
Ist kein gültiger Energieausweis vorhanden — sei es weil er abgelaufen ist, nie ausgestellt wurde oder nicht vorgelegt werden kann —, gilt automatisch Stufe 10: Der Vermieter trägt 90 % der CO₂-Kosten. Diese Regelung schafft für jeden Vermieter ohne Energieausweis sofort einen wirtschaftlichen Nachteil und ist ein weiterer Grund, den Ausweis stets aktuell zu halten.
Rechenbeispiel 1: Gut saniertes Mehrfamilienhaus mit Gasheizung
Annahmen
- Wohngebäude, Baujahr 2005, saniertes Mehrfamilienhaus, Gasheizung
- Vermietete Wohnung: 90 m² Wohnfläche
- Spezifische CO₂-Emissionen laut Energieausweis: 14 kg CO₂/m²/Jahr (Energieeffizienzklasse C)
- Jährlicher CO₂-Preis: Orientierungsgröße gemäß aktuellem BEHG-Planungspfad — den jeweils gültigen Preis pro Tonne bitte auf bmwk.de oder bei Ihrem Brennstofflieferanten erfragen
Berechnung
- Gesamte CO₂-Last der Wohnung: 90 m² × 14 kg/m²/Jahr = 1.260 kg CO₂/Jahr = 1,26 Tonnen
- Stufenzuordnung: 14 kg/m²/Jahr → Stufe 2 (12 bis unter 17) → Vermieter 10 %, Mieter 90 %
- Vermieter-Anteil: 1,26 t × aktueller CO₂-Preis × 10 % = im unteren zweistelligen Euro-Bereich pro Jahr
Fazit: Bei einem gut sanierten Gebäude fällt für den Vermieter nur ein sehr kleiner CO₂-Anteil an. Die wirtschaftliche Belastung ist überschaubar — der Mieter trägt den Großteil, was auch dem Sinn des Gesetzes entspricht: Das Gebäude ist effizient, der Eigentümer hat seinen Teil getan.
Rechenbeispiel 2: Unsanierter Altbau mit Gasheizung, Baujahr 1960
Annahmen
- Wohngebäude, Baujahr 1960, keine energetische Sanierung, Gasheizung, alte Einzelraumheizkörper
- Vermietete Wohnung: 65 m² Wohnfläche
- Spezifische CO₂-Emissionen laut Energieausweis: 44 kg CO₂/m²/Jahr (Energieeffizienzklasse F)
Berechnung
- Gesamte CO₂-Last der Wohnung: 65 m² × 44 kg/m²/Jahr = 2.860 kg CO₂/Jahr = 2,86 Tonnen
- Stufenzuordnung: 44 kg/m²/Jahr → Stufe 8 (42 bis unter 47) → Vermieter 70 %, Mieter 30 %
- Vermieter-Anteil: 2,86 t × aktueller CO₂-Preis × 70 % = erheblicher dreistelliger Euro-Betrag pro Jahr
Fazit: Bei einem unsanierten Altbau trägt der Vermieter die Löwenlösung der CO₂-Kosten. Je nach aktuell geltendem CO₂-Preis entstehen hier spürbare Mehrkosten — und diese steigen mit dem CO₂-Preis weiter an, solange keine energetische Sanierung erfolgt. Die Sanierungsrechnung lohnt sich für den Eigentümer nicht nur aus ökologischen, sondern zunehmend auch aus wirtschaftlichen Gründen.
Rechenbeispiel 3: Sehr ineffizienter Altbau mit Ölheizung
Annahmen
- Einfamilienhaus, Baujahr 1955, keinerlei Dämmung, Ölheizung aus den frühen 1990er Jahren (noch in Betrieb)
- Wohnfläche: 140 m² (selbst bewohnt — hier entfällt das CO2KostAufG, da kein Mietverhältnis)
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz regelt ausschließlich die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter in Mietverhältnissen nach BGB § 535 ff. Selbst genutzte Wohngebäude sind nicht betroffen — dort zahlt der Eigentümer die gesamte CO₂-Abgabe über seine Heizkosten, ohne gesetzliche Aufteilung. Die CO₂-Abgabe selbst fällt jedoch bei jedem fossilen Brennstoff an.
Ölheizung: CO₂-Faktor und Besonderheiten
Heizöl hat einen anderen CO₂-Emissionsfaktor als Erdgas. Als Richtwert gilt: Erdgas emittiert rund 0,20 kg CO₂/kWh, Heizöl rund 0,27 kg CO₂/kWh (Werte gemäß BDEW-Standardwerten und GEG-Anlage). Eine Ölheizung belastet die CO₂-Bilanz bei gleicher Wärmeleistung also stärker als eine Gasheizung — und führt bei gleicher Wohnfläche zu höheren spezifischen Emissionen im Energieausweis.
Das bedeutet für Vermieter mit Ölheizung: Ihr Gebäude landet häufig in höheren CO₂-Stufen als ein vergleichbares gasbeheiztes Haus, selbst wenn die Wärmedämmung ähnlich ist. Das erhöht den Vermieter-Anteil zusätzlich. Zudem greift für Ölheizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, das Betriebsverbot nach § 72 GEG — hier ist ein Heizungstausch ohnehin Pflicht.
Wie lese ich die CO₂-Emissionen aus dem Energieausweis ab?
Der Energieausweis enthält auf Seite 2 (Verbrauchsausweis) bzw. Seite 3 (Bedarfsausweis) die CO₂-Emissionen in kg pro m² und Jahr. Diese Zahl ist direkt die Grundlage für die Stufenzuordnung nach CO2KostAufG. Sie müssen also nur:
- Den aktuellen Energieausweis zur Hand nehmen
- Die CO₂-Emissionen ablesen (Angabe in kg CO₂/m²/Jahr)
- Den Wert in der Stufentabelle oben einordnen
- Den Vermieter-Anteil mit der tatsächlichen jährlichen CO₂-Abgabe der Wohnung multiplizieren
Die tatsächliche jährliche CO₂-Abgabe ergibt sich aus dem Jahresverbrauch an Brennstoff, dem jeweiligen CO₂-Faktor des Brennstoffs und dem aktuell geltenden CO₂-Preis pro Tonne. Dieser Preis ist auf den Jahresabrechnungen des Energieversorgers ausgewiesen und entwickelt sich gemäß dem BEHG-Planungspfad. Den jeweils aktuell geltenden CO₂-Preis finden Sie beim Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (bmwk.de) oder direkt bei Ihrem Brennstofflieferanten.
CO₂-Abgabe und Nebenkosten: Wie läuft die Abrechnung praktisch ab?
Die CO₂-Kosten werden vom Brennstofflieferanten in Rechnung gestellt und fließen bei zentraler Beheizung in die Heizkostenabrechnung ein. Der Vermieter muss:
- Den CO₂-Anteil aus der Jahresabrechnung des Energieversorgers ermitteln (sollte separat ausgewiesen sein)
- Den Vermieter-Anteil gemäß der zutreffenden Stufe berechnen
- Den Mieter-Anteil in der Heizkostenabrechnung ansetzen
- Den Vermieter-Anteil von der Gesamtabrechnung abziehen — dieser Betrag ist direkt vom Vermieter zu tragen und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden
Bei dezentraler Beheizung (jeder Mieter heizt selbst mit eigenem Zähler) bezieht der Mieter den Brennstoff selbst — hier zahlt er die CO₂-Abgabe zunächst komplett über seinen Brennstoffpreis. Der Vermieter muss dann dem Mieter seinen Anteil auf Jahresbasis erstatten. Die genaue Abwicklung ist in § 5 CO2KostAufG geregelt.
Was bedeutet das für die Miethöhe und den Immobilienwert?
Die CO₂-Kostenbeteiligung des Vermieters ist nicht über die Miete erstattungsfähig — sie ist eine gesetzlich angeordnete Kostenbeteiligung des Eigentümers. Das hat zwei Konsequenzen:
- Laufende Ertragsminderung: Bei ineffizienten Gebäuden kann die CO₂-Kostenbeteiligung je nach Größe des Portfolios und CO₂-Preisniveau erheblich werden. Mit steigendem CO₂-Preis steigt diese Belastung weiter.
- Wirkung auf den Immobilienwert: Gebäude mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend mit einem Abschlag im Verkehrswert bewertet, weil Käufer die zukünftigen CO₂-Kosten einpreisen. Ein aktueller, guter Energieausweis ist daher nicht nur regulatorisch, sondern auch wirtschaftlich relevant.
Die Modernisierungsumlage nach BGB § 559 erlaubt es, 8 % der jährlichen Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Energetische Sanierungsmaßnahmen, die die CO₂-Emissionen des Gebäudes senken, können so langfristig sowohl die CO₂-Kostenbeteiligung reduzieren als auch zu einer legitimen Mieterhöhung führen.
Wenn Ihr Gebäude in den letzten Jahren saniert wurde — neue Dämmung, Fensteraustausch, Heizungstausch — und Ihr Energieausweis den alten Zustand widerspiegelt, lassen Sie einen neuen Ausweis ausstellen. Die verbesserte Energiebilanz kann Sie in eine günstigere CO₂-Stufe bringen und Ihren Vermieter-Anteil deutlich senken. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 € — die Amortisation ist bei einem effizienten Gebäude oft bereits nach wenigen Monaten erreicht.
Fernwärme: Gilt das CO2KostAufG auch hier?
Bei Fernwärme gelten Besonderheiten: Die CO₂-Abgabe fällt in diesen Fällen beim Fernwärmelieferanten an und ist Teil des Wärmepreises. Ob und in welchem Umfang eine Aufteilung nach CO2KostAufG erfolgt, hängt davon ab, ob der Fernwärmelieferant die CO₂-Kosten transparent ausweist. Das Fernwärmewärmelieferungsrecht und die CO₂-Aufteilung bei Fernwärme sind ein eigenes Thema, das derzeit (Stand Mai 2026) noch in Diskussion ist. Mieter mit Fernwärme sollten ihren Vermieter nach der Ausweisung fragen.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Energieausweis für Ihr Mietobjekt — jetzt einfach anfragen
Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen. Mit einem aktuellen Energieausweis wissen Sie genau, in welcher CO₂-Stufe Ihr Gebäude liegt — und können die Heizkostenabrechnung rechtssicher erstellen.
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