Antwort: Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, seit 1. Januar 2023) verteilt die CO₂-Abgabe auf Heizöl und Erdgas in 10 Stufen zwischen Vermieter und Mieter — je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes (gemessen in kg CO₂/m²/Jahr), desto mehr zahlt der Vermieter. Bei weniger als 12 kg CO₂/m²/Jahr trägt der Mieter 100 %; bei 52 kg/m²/Jahr oder mehr der Vermieter 95 %. Den CO₂-Kennwert liefert der Energieausweis nach § 80 GEG. Vermieter müssen die korrekte Stufe in der jährlichen Nebenkostenabrechnung ausweisen.
Die Kurzantwort in einem Satz
Das CO2KostAufG verpflichtet Vermieter dazu, einen Teil der CO₂-Abgabe zu übernehmen — wie viel, hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab, die der Energieausweis dokumentiert.
Die CO₂-Abgabe (CO₂-Preis) ist ein Bestandteil des nationalen Emissionshandels für Brennstoffe (Brennstoffemissionshandelsgesetz, BEHG). Sie wird auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl erhoben und verteuert diese schrittweise, um Anreize zur Energieeinsparung und zum Umstieg auf erneuerbare Energien zu schaffen. Der Preis steigt seit 2021 jährlich an; aktuelle Preise erfragen Sie beim Brennstofflieferanten oder beim Umweltbundesamt.
Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz teilt Gebäude in 10 Stufen ein, die sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/m²/a) richten. Je energieeffizienter das Gebäude, desto weniger CO₂ stößt es aus — und desto weniger muss der Vermieter von der CO₂-Abgabe tragen.
Die folgende Tabelle zeigt das Stufenmodell gemäß CO2KostAufG. Für die genauen Schwellenwerte und aktuellen Anteile prüfen Sie bitte den aktuellen Gesetzeswortlaut, da das Gesetz fortgeschrieben werden kann:
| Stufe | CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | Mieteranteil | Vermieteranteil |
|---|---|---|---|
| 1 | unter 12 | 100 % | 0 % |
| 2 | 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 3 | 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 4 | 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 5 | 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 6 | 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 8 | 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 9 | 47 bis unter 52 | 15 % | 85 % |
| 10 | 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Ein Gebäude mit einem CO₂-Ausstoß von z. B. 35 kg CO₂/m²/a fällt in Stufe 6 — Vermieter und Mieter teilen die CO₂-Abgabe zu gleichen Teilen. Ein schlecht gedämmtes Altbauhaus mit 55 kg CO₂/m²/a fällt in Stufe 10 — der Vermieter trägt 95 % der CO₂-Abgabe.
Wie ermittelt der Vermieter den CO₂-Kennwert?
Den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes können Vermieter auf verschiedene Weisen ermitteln:
Weg 1: Über den Energieausweis
Ein aktueller Energieausweis nach § 80 GEG enthält neben dem Primär- und Endenergiebedarf bzw. -verbrauch auch Angaben zu den CO₂-Emissionen des Gebäudes. Für Vermieter, die bereits einen Energieausweis besitzen, liefert dieser Dokument die Grundlage für die Stufenermittlung. Achtung: Der Energieausweis muss aktuell und für den tatsächlichen Zustand des Gebäudes ausgestellt worden sein — ein Ausweis, der vor einer umfangreichen Sanierung erstellt wurde, spiegelt die aktuelle Energiebilanz nicht wider.
Weg 2: Über die Heizkostenabrechnung
Alternativ können Vermieter den CO₂-Kennwert über den tatsächlichen Verbrauch (Heizkostenabrechnungen) und einen CO₂-Emissionsfaktor des genutzten Brennstoffs berechnen. Die Emissionsfaktoren je kWh Brennstoff sind gesetzlich festgelegt. Das Vorgehen erfordert eine genaue Berechnung und Dokumentation — Fehler in der Abrechnung können Mieter zu einer Belegeinsicht und Nachforderungen berechtigen.
Welcher Weg ist besser?
Der Energieausweis ist die einfachere und nachvollziehbarere Methode, weil er von einem qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG erstellt wird und eine standardisierte, überprüfbare Grundlage bietet. Er ist auch im Streitfall das belastbarere Dokument gegenüber dem Mieter.
Für Gebäude mit Fernwärme und für Gebäude mit Wärmepumpe gelten abweichende Regelungen im CO2KostAufG. Bei Fernwärme ist der CO₂-Ausstoß des Fernwärmeversorgers relevant; bei elektrisch betriebenen Wärmepumpen entfällt die CO₂-Abgabe auf Heizöl/Gas grundsätzlich. Prüfen Sie die für Ihr Gebäude geltenden Regelungen oder fragen Sie einen Energieberater nach § 88 GEG.
Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung
Die CO₂-Kostenaufteilung muss vom Vermieter in der jährlichen Heizkostenabrechnung (nach der Heizkostenverordnung, HeizKV) dokumentiert und abgerechnet werden. Im Ergebnis zahlt der Mieter nur seinen Anteil an der CO₂-Abgabe, während der Vermieter den verbleibenden Teil direkt gegenüber dem Energieversorger trägt oder als Abzug in der Abrechnung ausweist.
Praktisch bedeutet das: Der Vermieter zahlt zunächst die gesamte Heizkostenrechnung (inkl. voller CO₂-Abgabe). In der Nebenkostenabrechnung wird dann der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe abgezogen — der Mieter zahlt nur seinen Anteil. Die genaue Buchungsmethodik hängt von der genutzten Software und dem Hausverwaltungsansatz ab.
Was muss der Vermieter in der Abrechnung angeben?
- Den CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂/m²/a (aus dem Energieausweis oder der Berechnung)
- Die Stufe nach CO2KostAufG, in die das Gebäude fällt
- Den Vermieteranteil und Mieteranteil an der CO₂-Abgabe für die Abrechnungsperiode
- Die Summe der CO₂-Abgabe in Euro, die auf die Wohnung entfällt
Mieter haben das Recht, die Berechnungsgrundlage einzusehen. Ein fehlerhafter oder fehlender Ausweis der CO₂-Kostenaufteilung kann rechtliche Folgen für den Vermieter haben.
Beispielrechnung: Was bedeutet das in Euro?
Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Rechenbeispiel (ohne Gewähr für die Richtigkeit im Einzelfall — die tatsächlichen Zahlen hängen vom aktuellen CO₂-Preis, dem Verbrauch und der Stufe ab):
Annahmen: Eine Mietwohnung mit 80 m² Wohnfläche in einem Gebäude mit 38 kg CO₂/m²/a (Stufe 7). Jährlicher Gasverbrauch der Wohnung: 12.000 kWh. Angenommener CO₂-Preis auf Gas: in der Größenordnung von mehreren Cent pro kWh (aktuellen Preis auf umweltbundesamt.de prüfen).
In Stufe 7 trägt der Vermieter 60 % der CO₂-Abgabe, der Mieter 40 %. Das Verhältnis verschiebt sich mit dem CO₂-Preis-Anstieg jährlich zuungunsten des Vermieters — ein weiterer Anreiz zur energetischen Sanierung.
Wichtiger Hinweis: Konkrete Euro-Beträge hängen vom jeweils aktuellen CO₂-Preis je Tonne ab. Diesen finden Sie aktuell unter umweltbundesamt.de oder in Ihrer Heizkostenabrechnung des Energieversorgers. Wir nennen hier absichtlich keine punktgenauen Beträge, da diese sich mit den Preisstufen jährlich ändern.
Welche Gebäude sind betroffen — und welche nicht?
Das CO2KostAufG gilt für Mietverhältnisse, bei denen der Vermieter die Heizkosten mit fossilen Brennstoffen (Erdgas, Heizöl) abrechnet. Es gilt grundsätzlich für:
- Wohngebäude mit Erdgas- oder Ölheizung, bei denen der Vermieter die Heizkosten abrechnet (zentrale Heizanlage)
- Gebäude mit Fernwärme (hier gelten besondere Regelungen des Fernwärmelieferanten)
Nicht betroffen sind in der Regel:
- Gebäude mit einer Wärmepumpe als alleinige Wärmequelle (kein Gas/Öl = keine CO₂-Abgabe auf Brennstoffe)
- Gebäude mit einer Holzpellet- oder Holzchip-Heizung (Biomasse ist im nationalen Emissionshandel anders behandelt)
- Gewerbeeinheiten mit separater gewerblicher Heizungsanlage
Sanierung als Ausweg: Wie die Stufe sinkt
Das Stufenmodell schafft einen direkten finanziellen Anreiz zur energetischen Sanierung: Wer sein Gebäude dämmt, neue Fenster einbaut oder auf eine Wärmepumpe umsteigt, senkt den CO₂-Ausstoß — und damit die Stufe im Stufenmodell. Das reduziert den Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe.
Nach einer Sanierung sollte der Vermieter einen neuen Energieausweis ausstellen lassen, der den verbesserten Energiezustand dokumentiert. Ein aktueller Bedarfsausweis (ab 129 €) ist dabei die genauere Option, weil er die tatsächliche Bausubstanz bewertet — unabhängig vom Heizverhalten der Mieter.
Wer eine energetische Sanierung plant und gleichzeitig staatliche Förderung nutzen möchte (BEG, KfW-458, KfW-261), sollte frühzeitig einen Energieberater nach § 88 GEG einbeziehen — dieser ist für die meisten Förderprogramme ohnehin Pflicht.
Sonderfall: Was gilt bei Eigentümergemeinschaften (WEG)?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Kostenaufteilung komplexer: Jeder vermietende Eigentümer ist für seinen Teil der CO₂-Kostenaufteilung gegenüber seinem Mieter selbst verantwortlich. Der CO₂-Ausstoß bezieht sich auf das Gesamtgebäude — die WEG-Verwaltung sollte daher einen einheitlichen Kennwert für das Gebäude ermitteln und jedem Eigentümer mitteilen, damit dieser die korrekte Stufe ausweisen kann.
Fehlt der Energieausweis auf WEG-Ebene, können die einzelnen Eigentümer die Stufenermittlung nicht korrekt vornehmen. Die WEG-Verwaltung sollte daher sicherstellen, dass ein aktueller Energieausweis für das Gesamtgebäude vorliegt.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Energieausweis für korrekte CO₂-Abrechnung
Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Sie zahlen erst nach Erhalt — kein Vorschuss.
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