Antwort: Ob eine Ferienwohnung einen Energieausweis braucht, hängt von der Nutzungsart ab. Bei einem Verkauf ist der Energieausweis immer Pflicht nach § 80 GEG — unabhängig davon, ob das Objekt als Ferienwohnung genutzt wird. Bei der Vermietung gilt die Pflicht grundsätzlich für Wohngebäude: Wird die Ferienwohnung in einem Wohngebäude dauerhaft oder überwiegend als Wohnraum vermietet und damit in gewerblichem Umfang angeboten, ist der Energieausweis ebenfalls erforderlich. Eine ausschließlich gelegentliche private Nutzung ohne kommerziellen Charakter fällt nicht zwingend unter die GEG-Pflicht — allerdings empfiehlt sich im Zweifel die Erstellung eines Ausweises, weil Grenzen fließend sind und Bußgelder bis zu 15.000 € drohen.

Die Kurzantwort in einem Satz

Beim Verkauf einer Ferienwohnung ist der Energieausweis immer Pflicht; bei der gewerblichen Vermietung über Portale wie Airbnb oder Booking.com gilt die GEG-Pflicht ebenfalls — Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €, online bestellbar.

Schnell-Orientierung: Brauche ich einen Energieausweis für meine Ferienwohnung?

Verkauf der Ferienwohnung: Ja, immer Pflicht (§ 80 GEG). — Gewerbliche Ferienvermietung (Airbnb, Booking.com, Ferienwohnungsportale, regelmäßige Kurzzeitvermietung): Im Wohngebäude grundsätzlich Pflicht, da § 80 GEG auf Wohngebäude abstellt. — Rein private gelegentliche Nutzung (z. B. nur für Familienbesuche, keine Vermietung): Keine Ausweispflicht. Im Zweifel: lieber ausstellen lassen — Bußgeld bei Verstoß bis zu 15.000 €.

Was sagt das Gesetz: § 80 GEG und Ferienwohnungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) 2024 ist das maßgebliche Gesetz für den Energieausweis in Deutschland. § 80 GEG regelt, wann ein Energieausweis ausgestellt und vorgelegt werden muss. Die zentrale Formulierung lautet sinngemäß: Bei Verkauf, Neuvermietung oder Neuverpachtung eines Wohngebäudes oder einer Wohneinheit ist der Energieausweis vorzulegen.

Das GEG unterscheidet nicht explizit zwischen einer „normalen" Mietwohnung und einer Ferienwohnung. Entscheidend ist, ob das Gebäude oder die Einheit als Wohngebäude gilt — also zum dauerhaften Wohnen bestimmt ist — und ob eine Vermietungs- oder Verkaufstransaktion stattfindet.

Ferienwohnungen als Teil eines Wohngebäudes

Wenn Ihre Ferienwohnung in einem Wohngebäude liegt — also in einem Haus, das überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird — gilt das GEG. Das ist bei den meisten Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern, umgewidmeten Einfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden der Fall. Für diese Gebäude gelten die Energieausweis-Pflichten des § 80 GEG, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder neu vermieten.

Ferienhäuser und frei stehende Ferienwohnungsgebäude

Bei frei stehenden Gebäuden, die ausschließlich als Ferienunterkunft genutzt werden und nie als dauerhafter Wohnraum dienen (z. B. ein Gebäude, das baurechtlich als Beherbergungsbetrieb genehmigt ist), kann die Qualifizierung als „Wohngebäude" entfallen. Ob das GEG dann greift, hängt vom baurechtlichen Status ab. Im Zweifel sollten Sie das mit einem Energieberater oder einem Rechtsanwalt klären — die Grenzen sind fließend und von Bundesland zu Bundesland können Bauordnungsvorschriften variieren.

Verkauf einer Ferienwohnung: Energieausweis immer Pflicht

Wer seine Ferienwohnung verkauft, hat keine Ausnahme: Der Energieausweis ist Pflicht, unabhängig davon, wie die Wohnung genutzt wurde oder wird. Das gilt auch dann, wenn:

Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung mit Kaufinteressenten vorgelegt werden. Bei Kaufabschluss erhält der Käufer eine Kopie. Wird das versäumt, droht ein Bußgeld bis 15.000 € nach § 108 GEG.

Vermietung einer Ferienwohnung: Wann gilt die Ausweispflicht?

Hier ist die Rechtslage etwas komplexer, weil das GEG auf den Begriff der „Neuvermietung" abstellt und nicht alle Arten der Ferienvermietung erfasst:

Gewerbliche Kurzzeitvermietung über Portale

Wer seine Wohnung regelmäßig und gewerblich über Portale wie Airbnb, Booking.com, HomeAway oder eigene Buchungsseiten vermietet, betreibt eine Form der Wohnraumvermietung. Da bei jeder neuen Buchung ein neues Mietverhältnis entsteht und das Gebäude als Wohngebäude gilt, ist die Energieausweis-Pflicht nach dem GEG grundsätzlich anwendbar. In der Praxis bedeutet das: Der Ausweis sollte vorhanden sein, auch wenn er nicht bei jeder einzelnen Buchung aktiv vorgelegt wird.

Ausschließlich privat genutzte Ferienwohnung

Wer seine Wohnung ausschließlich für sich selbst und die Familie als Ferienunterkunft nutzt — also keine Vermietung an Dritte stattfindet —, braucht keinen Energieausweis. Sobald jedoch eine regelmäßige Vermietung erfolgt, auch nur gelegentlich, empfiehlt es sich, einen Ausweis auszustellen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Grauzone: „Nur gelegentlich" vermieten

Das GEG enthält keine explizite Freigrenze für die Anzahl der Vermietungen pro Jahr. Wer seine Wohnung „nur ein paarmal im Jahr" über Portale vermietet, befindet sich in einer rechtlichen Grauzone. Bedenken Sie: Ein Bußgeld bis 15.000 € nach § 108 GEG setzt nicht voraus, dass Sie professionell vermieten — es reicht aus, dass die gesetzliche Pflicht bestand und verletzt wurde. Im Zweifel schützt ein vorhandener Energieausweis (ab 69 €) günstig vor diesem Risiko.

Welcher Energieausweis für die Ferienwohnung — Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Die Entscheidungsregel nach § 80 Abs. 4 GEG gilt auch für Ferienwohnungen: Maßgeblich ist das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet — nicht die Wohnung selbst. Die Frage lautet also: Wie viele Wohneinheiten hat das Gebäude, und wann wurde es gebaut?

Verbrauchsausweis — ab 69 € — zulässig wenn:

Für den Verbrauchsausweis benötigen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Bei Ferienwohnungen, die nicht dauerhaft bewohnt sind, kann der Heizenergieverbrauch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegen — das spiegelt sich dann in einem für die Wohnung günstigeren Energieausweis wider.

Bedarfsausweis — ab 129 € — Pflicht wenn:

Besonders bei älteren Ferienhäusern und kleinen Ferienwohnungsgebäuden in Tourismusregionen (Ostsee, Alpen, Mecklenburgische Seenplatte) ist der Bedarfsausweis häufig Pflicht — viele dieser Gebäude wurden in den 1950er- bis 1970er-Jahren gebaut und nie energetisch modernisiert.

Besonderheiten bei Ferienwohnungsanlagen und Ferienkomplexen

Große Ferienwohnungsanlagen mit vielen Einheiten (Aparthotels, Resorts, Feriendörfer) sind in der Regel keine Wohngebäude im Sinne des GEG, sondern als Beherbergungsbetriebe eingestuft. Für diese gilt das GEG nicht direkt — stattdessen greifen andere Vorschriften (Gewerbebaurecht, Landesbauordnungen). Haben Sie Zweifel am Status Ihres Gebäudes, sollten Sie das mit dem zuständigen Bauamt oder einem qualifizierten Energieberater klären.

Was kostet ein Energieausweis für eine Ferienwohnung?

Der Preis hängt vom Ausweistyp und vom Anbieter ab:

Energieausweis für Ferienwohnung: Unterlagen sammeln

Folgende Unterlagen brauchen Sie für die Online-Bestellung:

Für den Verbrauchsausweis

Zusätzlich für den Bedarfsausweis

Häufige Fragen zu Energieausweis und Ferienwohnung

Muss ich den Energieausweis bei jeder Buchung vorzeigen?

Nein — die Vorlagepflicht nach § 80 GEG gilt bei der Neu-Vermietung, also beim Abschluss des Mietvertrags, nicht bei jeder Übernachtungsbuchung. Praktisch bedeutet das: Sie müssen den Ausweis nicht bei jedem neuen Airbnb-Gast aktiv vorlegen. Es genügt in der Praxis, ihn verfügbar zu haben und auf Anfrage zeigen zu können. Dennoch: Wer seriös aufgestellt ist und sich kein Bußgeldrisiko leisten möchte, hat den Ausweis einfach vorhanden.

Was gilt bei einer Ferienwohnung in einem Zweifamilienhaus?

Ein Zweifamilienhaus (Eigentümer bewohnt eine Einheit, die andere wird als Ferienwohnung vermietet) hat 2 Wohneinheiten und damit unter 5 — wenn es vor 1977 gebaut wurde und nicht vollsaniert ist, ist der Bedarfsausweis Pflicht (ab 129 €), sofern der Eigentümer die Ferienwohnung vermietet oder verkauft.

Können Ferienwohnungsplattformen einen Energieausweis verlangen?

Einige Portale beginnen, Energieinformationen als freiwillige Angabe zu integrieren, um Nachhaltigkeit zu kommunizieren. Eine gesetzliche Pflicht für Portale, den Ausweis abzufragen, besteht in Deutschland derzeit nicht — die Pflicht liegt beim Eigentümer nach GEG, nicht beim Portal. Das kann sich im Zuge der EPBD-Recast-Umsetzung künftig ändern, ist aber noch nicht abgeschlossen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetzliche Grundlagen: § 71, § 72, § 80, § 88 und § 108 GEG in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) 2024 sowie der EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD-Recast). Stand: Mai 2026 — gesetzliche Anpassungen können zwischenzeitlich erfolgen, die individuelle Beratung mit qualifiziertem Energieberater nach § 88 GEG ersetzt dieser Beitrag nicht.