Energieausweis Klasse F oder G — Was jetzt zu tun ist (2026)

Die Kurzantwort in einem Satz

Klasse F oder G bedeutet: Ihr Gebäude verbraucht überproportional viel Energie — das kostet als Vermieter Geld durch die CO₂-Abgabe, senkt bei Verkauf möglicherweise den Wert und macht den Weg zu BEG-Förderprogrammen besonders attraktiv, weil der Sanierungshebel groß ist.

Was Energieklasse F und G konkret bedeutet

Die Energieeffizienzklassen A+ bis H basieren auf dem Primärenergiebedarf (bei Bedarfsausweis) oder Primärenergieverbrauch (bei Verbrauchsausweis) in kWh/(m²·a):

• Klasse F: 160–200 kWh/(m²·a) — überdurchschnittlich schlechte Energiebilanz, typisch für wenig gedämmte Gebäude aus den 1960er–1980er Jahren mit veralteten Heizungen
• Klasse G: 200–250 kWh/(m²·a) — sehr schlechte Energiebilanz, typisch für Gebäude ohne jede Dämmmaßnahme mit alten Ölkesseln oder ineffizienten Gasthermen
• Klasse H: über 250 kWh/(m²·a) — schlechteste Kategorie, meist unsanierter Altbau mit sehr alten Heizsystemen

Zum Vergleich: Ein Neubau nach aktuellem GEG erreicht Klasse A oder A+, der Durchschnitt des deutschen Gebäudebestands liegt in etwa bei Klasse D bis E. Klasse F, G oder H liegt also deutlich unter dem Durchschnitt — was direkte wirtschaftliche Folgen hat.

Wie weit liegt F oder G unter einem effizienten Gebäude?

Ein Gebäude der Klasse G (200–250 kWh/(m²·a)) verbraucht etwa vier- bis fünfmal so viel Primärenergie wie ein Gebäude der Klasse A (≤ 50 kWh/(m²·a)). Bei einem Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche macht das einen Unterschied von mehreren Tausend Euro Heizkosten pro Jahr — je nach Energieträger und aktuellem Preisniveau.

CO₂-Abgabe bei Klasse F und G — was Vermieter zahlen müssen

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Gas, Öl) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das Gesetz verwendet ein 10-Stufen-Modell, das auf dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂/(m²·a) basiert — und dieser Wert hängt direkt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab.

Das Grundprinzip: Je schlechter die Energieeffizienz (also je höher der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter), desto größer ist der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe. Bei sehr energieineffizienten Gebäuden trägt der Vermieter einen erheblichen Teil der CO₂-Kosten selbst. Bei sehr energieeffizienten Gebäuden zahlt der Mieter den vollen Anteil — weil das Gebäude das gute Energieverhalten der Bewohner ermöglicht.

Die genauen Stufen und Prozentwerte finden Sie in Anlage 1 des CO2KostAufG. Als Vermieter eines Gebäudes in Klasse F oder G müssen Sie damit rechnen, einen spürbaren Teil der CO₂-Kosten selbst zu tragen. Diese Belastung steigt mit dem CO₂-Preis, der im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegt wird.

Rechtliche Pflichten: Was gilt aktuell?

Zunächst die beruhigende Klarstellung: In Deutschland gibt es für Bestandsgebäude derzeit keine allgemeine gesetzliche Sanierungspflicht allein aufgrund einer schlechten Energieklasse. Was es gibt:

• Betriebsverbote für Altkessel: § 72 GEG schreibt vor, dass Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden und mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden, nach 30 Betriebsjahren abzuschalten sind. Für neuere Kessel gilt dasselbe nach 30 Jahren Laufzeit. Wer also 1994 einen Gaskessel installiert hat, muss spätestens 2024 handeln.
• 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht bei Neubau der Heizungsanlage: § 71 GEG schreibt vor, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden müssen — sofern die kommunale Wärmeplanung dies für das jeweilige Gebiet vorsieht. Diese Pflicht gilt für neue Anlagen, nicht für den Weiterbetrieb bestehender.
• Vorlagepflicht beim Verkauf/Neuvermietung: Der Energieausweis muss bei jedem Verkauf oder jeder Neuvermietung vorgelegt und ausgehändigt werden (§ 80 GEG) — unabhängig von der Energieklasse. Die schlechte Klasse muss also transparent kommuniziert werden.
• EPBD-Recast (EU) 2024/1275: Die neue EU-Gebäuderichtlinie enthält langfristige Sanierungsziele und Mindeststandards — konkrete Sanierungspflichten für Bestandsgebäude entstehen erst mit der nationalen Umsetzung in deutsches Recht, die noch nicht abgeschlossen ist.

Sanierungsmaßnahmen: Was wirklich hilft — und in welcher Reihenfolge

Die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes wird durch die Bausubstanz und die Heiztechnik bestimmt. Folgende Maßnahmen verbessern den Primärenergiebedarf am stärksten:

1. Heizungsmodernisierung

Die wirksamste Einzelmaßnahme, wenn die Heizung veraltet ist: Der Wechsel von einem Ölkessel oder einer alten Gastherme zu einer Wärmepumpe kann den Primärenergiebedarf drastisch senken, weil Wärmepumpen — bei gleichem Heizwärmebedarf — deutlich weniger Primärenergie benötigen. Für die Wärmepumpe brauchen Sie in der Regel zusätzlich eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 für die korrekte Dimensionierung (Pflicht für KfW-458-Förderung). Alternativ kommen Biomasse-Heizungen (Pellets, Hackschnitzel) oder Fernwärme in Frage, wenn die Infrastruktur vorhanden ist.

2. Dämmung der Gebäudehülle

Ohne ausreichende Dämmung verpufft jede Heizungsmodernisierung teilweise, weil die Wärme unkontrolliert nach außen dringt. Die wirksamsten Dämmmaßnahmen in der Regel:

• Dach/obere Geschossdecke: Besonders kosteneffizient, weil einfach zugänglich und großes Verlustpotenzial bei ungedämmten Dächern
• Außenwände (WDVS oder Innendämmung): Größte Heizlastreduzierung, aber teurer und beim Denkmalschutz eingeschränkt
• Kellerdecke/Bodenplatte: Einfach nachrüstbar, gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis
• Fenster: Dreifachverglasung reduziert Wärmeverluste deutlich, aber Aufwand-Nutzen-Verhältnis schlechter als Dach- oder Wanddämmung

3. Lüftung mit Wärmerückgewinnung

Mechanische Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung können Lüftungswärmeverluste um bis zu 80 % reduzieren. Sinnvoll vor allem bei sehr luftdichten Gebäuden nach einer Vollsanierung — ohne ausreichende Lüftung entstehen Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelrisiko.

4. Sanierungsfahrplan (iSFP) als Planungsgrundlage

Bevor Sie Einzelmaßnahmen beauftragen, lohnt sich ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der von einem BAFA-zugelassenen Energieberater erstellt wird. Der iSFP zeigt, in welcher Reihenfolge Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind und wie das Gebäude schrittweise zu einer höheren Effizienzklasse gebracht werden kann. Wird der iSFP über BAFA-EBN gefördert, erhalten Sie bei der Umsetzung der darin enthaltenen Maßnahmen einen zusätzlichen Förderbonus (iSFP-Bonus) innerhalb der BEG.

Förderprogramme 2026 — was wirklich verfügbar ist

Für die Sanierung eines F- oder G-Gebäudes stehen 2026 folgende real existierende Förderprogramme zur Verfügung — keine erfundenen "Klimaboni", sondern staatlich etablierte Programme:

• BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): Das zentrale Förderinstrument für Sanierung. Umfasst Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (BEG EM) und zinsgünstige Kredite für Gesamtsanierungen zu einem KfW-Effizienzhaus-Standard. Details und aktuelle Konditionen: kfw.de und bafa.de.
• KfW-458 (Bundesförderung Heizungstausch für Privatpersonen): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen — Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Fernwärme. Die Förderquote hängt von der Maßnahme, dem Haushaltseinkommen und dem Vorhandensein einer Öl- oder Gasheizung ab. Antrag über das KfW-Antragstool; in der Regel ist ein Fachunternehmen und eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 erforderlich.
• KfW-261 (Wohngebäude Kredit — Effizienzhaus): Zinsgünstiger Kredit plus Tilgungszuschuss für die Komplettsanierung zu einem anerkannten Effizienzhaus-Standard. Erfordert zwingend einen Energieberater nach § 88 GEG als Energieeffizienz-Experten (EEE).
• BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude): Fördert die Kosten einer individuellen Energieberatung inkl. Sanierungsfahrplan durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater. Beantragt über bafa.de.

Verkauf eines Gebäudes mit schlechter Energieklasse

Wenn Sie ein Gebäude der Klasse F, G oder H verkaufen möchten, sollten Sie folgende Punkte kennen:

• Transparenzpflicht im Inserat: Die Energieeffizienzklasse muss in jedem kommerziellen Inserat angegeben werden (§ 80 GEG). Klasse F, G oder H ist sichtbar — verschleiern ist nicht möglich.
• Vorlage beim ersten Besichtigungstermin: Der Energieausweis muss spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorgelegt werden, nicht erst beim Notartermin.
• Preisabschlag einkalkulieren: In der Praxis preisen Käufer Sanierungskosten bei schlechter Energieklasse ein. Der tatsächliche Abschlag hängt vom Markt, der Lage und dem konkreten Sanierungsbedarf ab.
• Option: Vor dem Verkauf sanieren: In manchen Fällen rechnet sich eine gezielte Sanierung (z. B. Heizungstausch) vor dem Verkauf — ein besserer Energieausweis kann den Verkaufspreis stärker steigern als die Sanierungskosten. Ein Energieberater nach § 88 GEG kann die Wirtschaftlichkeit vorrechnen.
• Kein Energieausweis vorhanden? Wer ohne gültigen Energieausweis verkauft oder vermietet, riskiert ein Bußgeld bis 15.000 € (§ 108 GEG).

Wann nach einer Sanierung ein neuer Energieausweis nötig ist

Nach einer abgeschlossenen Sanierung — Heizungstausch, Fassadendämmung, Fenstererneuerung — sollten Sie prüfen, ob Ihr bestehender Energieausweis noch die Realität widerspiegelt. Ein veralteter Ausweis mit Klasse G schadet Ihnen:

• Bei Neuvermietung oder Verkauf: potenzielle Käufer und Mieter sehen die alte Klasse, nicht die verbesserte
• Bei der CO₂-Kostenaufteilung: ein falscher (zu schlechter) Ausweis kann die CO₂-Kostenteilung zu Ihren Ungunsten beeinflussen
• Bei KfW-261: der KfW-Kredit setzt einen aktualisierten Energieausweis voraus

Ein neuer Energieausweis ist rechtlich nicht bei jeder Maßnahme verpflichtend — aber er ist in vielen Fällen wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Sanierung die Energieklasse deutlich verbessert hat. Als Richtwert: wenn eine oder mehrere bedeutende Maßnahmen (Heizungstausch, Fassadendämmung, Fenstererneuerung) abgeschlossen sind, lohnt sich ein Gespräch mit einem Energieberater nach § 88 GEG über die Neuausstellung.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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