Energieausweis steuerlich absetzen — was geht, was nicht 2026

Antwort: Die Kosten für einen Energieausweis können bei Vermietern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden — vollständig in dem Jahr, in dem die Rechnung bezahlt wurde. Selbst nutzende Eigentümer können den Energieausweis allein nicht absetzen; er kann jedoch als Teil einer förderungsfähigen energetischen Sanierungsmaßnahme im Rahmen des Steuerbonus nach § 35c EStG relevant werden, wenn ein qualifizierter Energieberater nach § 88 GEG die Maßnahme begleitet. Für alle steuerlichen Fragen empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater.

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermieter können die Kosten für den Energieausweis als Werbungskosten vollständig im Entstehungsjahr abziehen; Eigennutzer können den Energieausweis als solchen nicht direkt absetzen, jedoch ist er bei der steuerlichen Förderung energetischer Sanierungen nach § 35c EStG (Steuerbonus für Sanierungsmaßnahmen) als Bestandteil der Energieberatungskosten relevant.

Überblick: Steuerliche Behandlung des Energieausweises

Vermieter: Energieausweis-Kosten sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG) — abziehbar im Zahlungsjahr. Eigennutzer: Kein direkter Abzug für den Energieausweis allein; § 35c EStG ermöglicht einen Steuerbonus von 20 % der Kosten für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, wenn u. a. ein qualifizierter Energieberater eingebunden ist. Beides: Bitte individuelle Steuerberatung einholen — dieser Artikel ist keine steuerliche Beratung.

Vermieter: Energieausweis-Kosten als Werbungskosten

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind, gelten als Werbungskosten und mindern das zu versteuernde Einkommen (§ 9 EStG).

Der Energieausweis ist eine gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzung für die Vermietung — § 80 GEG schreibt vor, dass Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags einen gültigen Energieausweis übergeben müssen. Damit ist die Ausstellung des Energieausweises unmittelbar durch die Vermietungstätigkeit veranlasst. Die Kosten sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Praktische Vorgehensweise für Vermieter

Die Rechnung für den Energieausweis gehört in Ihre Belege für die Steuererklärung (Anlage V — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).
Die Kosten werden in dem Jahr abgezogen, in dem Sie die Rechnung bezahlt haben (Abflussprinzip nach § 11 EStG).
Belege aufbewahren: Der Originalbeleg (Rechnung des Energieberaters) und der Kontoauszug des Zahlungseingangs sind die Nachweise für das Finanzamt.
Kein Mindestbetrag: Der Energieausweis kann unabhängig davon abgesetzt werden, ob gleichzeitig andere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Was zählt als Werbungskosten beim Energieausweis?

Absetzbar sind die tatsächlich angefallenen Kosten für die Ausstellung des Energieausweises — das sind in der Regel die Kosten des qualifizierten Online-Anbieters oder Energieberaters. Nicht dazu gehören zum Beispiel Kosten, die im Zusammenhang mit einem Verkauf anfallen (wenn der Ausweis für einen Hausverkauf erstellt wird, ist er Teil der Veräußerungskosten und unterliegt anderen steuerlichen Regeln).

Energieausweis für Hausverkauf: andere steuerliche Regeln

Wer eine bisher vermietete Immobilie verkauft, ist in einer anderen steuerlichen Situation. Die Kosten für den Energieausweis gehören dann ggf. zu den Veräußerungskosten, die bei der Berechnung eines eventuellen Veräußerungsgewinns oder -verlustes berücksichtigt werden. Diese Situation ist steuerlich komplexer und erfordert individuelle Beratung durch einen Steuerberater.

Eigennutzer: Kein direkter Abzug, aber § 35c EStG

Wer die eigene Immobilie selbst bewohnt und keine Vermietungseinkünfte erzielt, kann allgemeine Haushaltskosten — darunter Kosten für den Energieausweis — grundsätzlich nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzen. Es gibt keine allgemeine Steuerabzugsmöglichkeit für den Energieausweis des Eigenheims.

Eine relevante Ausnahme bildet der Steuerbonus für energetische Sanierungsmaßnahmen nach § 35c EStG. Dieser Bonus gilt für selbst genutzte Wohngebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden und bei Maßnahmendurchführung mindestens zehn Jahre alt sind. Der Steuerbonus beträgt 20 % der förderfähigen Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre (7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr), und ist auf maximal 40.000 € Fördervolumen pro Objekt begrenzt.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind förderfähig nach § 35c EStG?

§ 35c EStG nennt eine abschließende Liste förderfähiger Maßnahmen, darunter unter anderem:

Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken
Erneuerung von Fenstern und Außentüren
Erneuerung der Heizungsanlage (Einbau von Wärmepumpen, Brennstoffzellen, Biomasseheizungen, Solarthermieanlagen)
Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung (Mess-, Regel- und Steuereinrichtungen)
Optimierung bestehender Heizungsanlagen (Hydraulischer Abgleich, Absenkung Vorlauftemperatur)

Welche Rolle spielt der Energieausweis bei § 35c EStG?

Der Energieausweis selbst ist keine eigenständig förderfähige Maßnahme nach § 35c EStG. Wohl aber sind die Kosten für einen qualifizierten Energieberater, der die Durchführung der Sanierungsmaßnahme plant und begleitet, nach § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG förderfähig — zu 50 % der Energieberatungskosten, maximal 50 % von 5.000 € (also bis zu 2.500 € je Objekt). Dieser Energieberater muss die Anforderungen nach § 88 GEG erfüllen (Energieberater nach dem Gebäudeenergiegesetz).

Wenn ein Energieberater nach § 88 GEG im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme auch einen Energieausweis ausstellt — etwa als Teil einer Sanierungsbegleitung oder zur Dokumentation des energetischen Zustands vor und nach der Sanierung —, können die Kosten des Beraters insgesamt als Teil der Energieberatungskosten nach § 35c EStG geltend gemacht werden. Der Energieausweis allein reicht dafür nicht aus.

Wichtige Bedingungen für § 35c EStG

Selbst genutzte Wohnimmobilie: Der Bonus gilt nur für das selbst bewohnte Eigenheim, nicht für vermietete Objekte (für die gilt die BEG-Förderung).
Mindestens zehn Jahre alt: Das Gebäude muss vor Beginn der Maßnahme mindestens zehn Jahre alt sein.
Fachunternehmen: Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden, das die Anforderungen nach der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllt.
Energieberater nach § 88 GEG: Für die Inanspruchnahme des Steuerbonus auf Energieberatungskosten muss ein qualifizierter Energieberater eingebunden sein.
Bescheinigung: Das Fachunternehmen oder der Energieberater stellt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus — diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die Steuererklärung.
Keine gleichzeitige BEG-Förderung: Wer für dieselbe Maßnahme BEG-Zuschüsse oder KfW-Förderkredite erhält, kann § 35c EStG für diese Maßnahme nicht gleichzeitig nutzen.

Energieausweis und BEG-Förderung: was zusammenpasst

Die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) fördert energetische Sanierungen durch Zuschüsse und zinsgünstige Kredite — über BAFA und KfW. Im Gegensatz zu § 35c EStG gilt die BEG auch für vermietete Objekte und für Eigentümergemeinschaften. Wer eine BEG-Förderung beantragt, benötigt in der Regel einen Energieberater (iSd § 88 GEG), der als „Sachverständiger" den Antrag begleitet und die Maßnahme bestätigt.

Ein aktueller Energieausweis kann bei der BEG-Förderung als Bestandsnachweis dienen — er belegt den energetischen Ausgangszustand des Gebäudes vor der Sanierung. Nach einer geförderten Sanierung wird häufig ein neuer Energieausweis ausgestellt, um die verbesserte Energieeffizienz zu dokumentieren. Für alle Details und aktuelle Förderbedingungen: bafa.de und kfw.de.

Energieausweis beim Hausverkauf: Was steuerlich zu beachten ist

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie länger als zehn Jahre gehalten haben (bei privaten Veräußerungen), ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG). Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann ein Spekulationsgewinn anfallen. In beiden Fällen können die Kosten für den Energieausweis als Teil der Verkaufsnebenkosten die steuerliche Bemessungsgrundlage beeinflussen.

Für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen — insbesondere wenn Spekulationsgewinne im Raum stehen — empfehlen wir dringend die Beratung durch einen Steuerberater. Das ist ein Bereich, in dem individuelle Umstände (Haltedauer, Eigennutzung vs. Vermietung, Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten) erhebliche Auswirkungen haben.

Was Eigentümergemeinschaften beachten müssen

Bei Eigentümergemeinschaften (WEG) ist der Energieausweis eine Gemeinschaftsangelegenheit — er betrifft das gesamte Gebäude, nicht nur einzelne Wohneinheiten. Die Kosten werden im Rahmen der Jahresabrechnung auf die Miteigentümer verteilt. Vermieter unter den Miteigentümern können ihren Anteil als Werbungskosten absetzen. Eigennutzer können ihren Anteil nicht direkt absetzen, es sei denn, im Zusammenhang mit einer förderfähigen Sanierungsmaßnahme nach § 35c EStG.

Praktische Empfehlungen für Ihre Steuererklärung

Als Vermieter

Rechnung des Energieberaters oder Online-Anbieters gut aufbewahren (mindestens 10 Jahre).
Kosten in der Anlage V unter „Sonstige Werbungskosten" oder „Verwaltungskosten" angeben.
Das Zahlungsjahr ist entscheidend — nicht das Jahr, in dem der Energieausweis ausgestellt wurde.
Bei Fragen zur genauen Einordnung: Steuerberater fragen.

Als Eigennutzer mit Sanierungsmaßnahme

Energieberater nach § 88 GEG einschalten — dieser stellt die erforderliche Bescheinigung für § 35c EStG aus.
Bescheinigung nach amtlichem Muster vom ausführenden Fachunternehmen und vom Energieberater anfordern.
Steuerbonus in der Einkommensteuererklärung in der Anlage Energetische Maßnahmen (Anlage Energetische Sanierungsmaßnahmen) geltend machen.
Nicht gleichzeitig BEG-Zuschüsse und § 35c EStG für dieselbe Maßnahme nutzen — das ist nicht zulässig.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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