Energieausweis für Vermieter — Pflichten, Kosten und Bußgelder 2026

Die Kurzantwort in einem Satz

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, bei der Neuvermietung bereits bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen, die Energiekennzahlen in Inseraten anzugeben und dem Mieter bei Vertragsabschluss eine Kopie auszuhändigen — ein Verbrauchsausweis kostet ab 69 €, ein Bedarfsausweis ab 129 €, und Verstöße kosten bis zu 15.000 €.

Welche Pflichten hat ein Vermieter nach § 80 GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 80 präzise, welche Pflichten Vermieter beim Energieausweis haben. Diese Pflichten gelten für alle Arten von Wohngebäuden — Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser — sobald eine Vermietung stattfindet.

1. Vorlagepflicht bei Besichtigung

Beim Vermieten müssen Sie dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen — nicht erst bei Vertragsabschluss. Es reicht das Original oder eine Kopie. Wenn keine Besichtigung stattfindet (z. B. rein schriftliche Vermietung), muss der Ausweis unverzüglich vorgelegt werden.

Entscheidend: Die Vorlage muss unaufgefordert erfolgen. Es genügt nicht, den Energieausweis nur auf Nachfrage zu zeigen. Viele Vermieter unterschätzen diesen Punkt und geraten damit in Bußgeldrisiko.

2. Aushändigungspflicht bei Vertragsabschluss

Beim Abschluss des Mietvertrags haben neue Mieter einen Rechtsanspruch auf eine Kopie des Energieausweises. Diese Kopie muss dem Mieter ausgehändigt werden — er kann sie auch einfordern, wenn Sie sie nicht von sich aus geben. Bewahren Sie einen Nachweis der Aushändigung auf (z. B. Empfangsbestätigung im Mietvertrag).

3. Inserat-Pflicht in kommerziellen Anzeigen

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in einem kommerziellen Inserat anbieten — also in Online-Portalen wie ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen (soweit gewerblich) oder in Zeitungsanzeigen — müssen Sie folgende Angaben aus dem Energieausweis nennen:

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc.)
• Baujahr des Gebäudes (soweit im Energieausweis angegeben)

Private Kleinanzeigen ohne kommerziellen Hintergrund sind von dieser Pflicht ausgenommen — die Abgrenzung ist in der Praxis aber nicht immer einfach. Im Zweifel lieber alle Angaben machen.

Welcher Energieausweis gilt für die Vermietung?

Grundsätzlich gelten für die Vermietung dieselben Regeln wie für den Verkauf: Die Ausweisart hängt vom Gebäude ab — nicht vom Anlass (Verkauf oder Vermietung).

Verbrauchsausweis — ab 69 €

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Er ist günstiger und schneller zu erstellen und bei folgenden Gebäuden zulässig:

• Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten (jedes Baujahr)
• Wohngebäude mit Bauantrag ab 1. November 1977
• Ältere Gebäude, die nachweislich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden

Bedarfsausweis — ab 129 €

Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz des Gebäudes — unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Mieter. Er ist Pflicht für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut und nicht auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden (§ 80 Abs. 4 GEG).

Für Vermieter kleiner Altbauten ist der Bedarfsausweis also in aller Regel verpflichtend — auch wenn er etwas mehr kostet. Der Vorteil: Er zeigt die tatsächliche Energiequalität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten, was langfristig auch beim Mietrecht relevant sein kann (Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, CO₂-Kostenaufteilung).

Energieausweis und laufende Mietverhältnisse

Bei bestehenden Mietverhältnissen ohne Mieterwechsel besteht keine gesetzliche Pflicht, dem Mieter ungefragt den Energieausweis vorzulegen. Das Gesetz knüpft die Pflichten an den Zeitpunkt der Neuvermietung.

Dennoch gibt es Situationen, in denen Vermieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses mit dem Energieausweis konfrontiert werden:

• Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB): Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Energieausweis kein Pflichtdokument, aber er kann bei der Einordnung ins Mietspiegel-Segment relevant sein.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Wer nach einer Modernisierung die Jahresmiete um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen möchte, muss die Modernisierung ankündigen und belegen — der Energieausweis nach der Modernisierung dokumentiert die Energieverbesserung.
• Mieterbefragung oder Streit über Betriebskosten: Wenn Mieter die Heizkostenabrechnung anfechten, kann der Energieausweis als Plausibilitätsnachweis dienen.

CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG — was Vermieter zahlen müssen

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es verteilt den CO₂-Preisaufschlag auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl) zwischen Vermieter und Mieter. Die Aufteilung erfolgt nach einem 10-Stufen-Modell, das die Energieeffizienz des Gebäudes bewertet — gemessen am spezifischen CO₂-Ausstoß in kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr.

Die Grundlogik: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes (also je mehr CO₂ pro m² ausgestoßen wird), desto höher ist der Anteil, den der Vermieter an der CO₂-Abgabe trägt. Bei einem sehr gut gedämmten Gebäude (geringe CO₂-Emissionen) trägt der Mieter den Großteil — bei einem schlecht gedämmten Altbau trägt der Vermieter bis zu 95 % des CO₂-Aufschlags.

Was bedeutet das konkret für Vermieter?

Als Vermieter müssen Sie jährlich berechnen, wie hoch der spezifische CO₂-Ausstoß Ihres vermieteten Gebäudes ist — und entsprechend Ihren Anteil an der CO₂-Abgabe tragen. Für die Berechnung brauchen Sie:

• Den jährlichen Brennstoffverbrauch der Heizung (aus der Heizkostenabrechnung)
• Den Emissionsfaktor für den Brennstoff (kg CO₂/kWh — z. B. für Erdgas ca. 0,2 kg/kWh)
• Die beheizte Wohnfläche in m²

Das Ergebnis ordnen Sie einer der 10 Stufen zu, die jeweils einen prozentualen Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe vorgeben. Der Energieausweis Ihres Gebäudes ist dabei ein wichtiges Dokument: Er zeigt die Energieklasse und gibt Hinweise auf den typischen Energieverbrauch — auch wenn für die exakte CO₂-Berechnung die tatsächlichen Verbrauchsdaten verwendet werden.

Energieausweis und Mietrecht — was Vermieter noch beachten sollten

Der Energieausweis hat über die unmittelbaren GEG-Pflichten hinaus Bedeutung für das Mietrechtsverhältnis:

Energieeffizienzklasse im Mietvertrag

Es gibt keine gesetzliche Pflicht, die Energieeffizienzklasse in den Mietvertrag zu schreiben. In der Praxis ist es aber sinnvoll, die Klasse zu dokumentieren — vor allem dann, wenn nach einer Modernisierung eine Klasse besser wurde und Sie die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB geltend machen möchten.

Mietminderung wegen Energiemängeln?

Ein schlechter Energieausweis allein begründet kein Mietminderungsrecht. Mietminderung setzt einen konkreten Mangel der Mietsache voraus (§ 536 BGB) — z. B. eine defekte Heizung, undichte Fenster oder zu hohe Feuchtigkeit. Die Energieeffizienzklasse sagt etwas über die energetische Qualität des Gebäudes aus, nicht direkt über Mängel im Sinne des Mietrechts.

Allerdings: Wenn ein Vermieter im Inserat oder im Mietvertrag eine bestimmte Energieeffizienzklasse oder einen bestimmten Verbrauchswert als Eigenschaft der Wohnung angibt und dieser Wert nicht stimmt, kann daraus ein Sachmangel resultieren. Achten Sie deshalb auf korrekte Angaben.

Kündigung wegen energetischer Sanierung

Vermieter können nicht wegen geplanter energetischer Sanierungen kündigen — es sei denn, die Maßnahmen wären in unbewohntem Zustand durchzuführen und erforderten die Freimachung aus technischen Gründen. In der Praxis ist das selten und rechtlich eng begrenzt. Modernisierungen müssen Mietern gemäß § 555b BGB mindestens 3 Monate vorher angekündigt werden.

Was kostet ein Energieausweis für Vermieter 2026?

Die Kosten hängen vom Ausweistyp und Anbieter ab:

• Verbrauchsausweis online — ab 69 € bei spezialisierten Anbietern wie Dr. Energieberater. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern oder großen Wohnbeständen gibt es in der Regel Mengenpreise — fragen Sie direkt an.
• Bedarfsausweis online — ab 129 € für Wohngebäude. Bei Mehrfamilienhäusern (mehrere Einheiten) hängt der Preis von der Anzahl der Einheiten und der Komplexität der Bausubstanz ab.
• Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten: Hier lohnt sich immer eine direkte Anfrage — der Preis für einen Verbrauchsausweis liegt oft zwischen 150 und 400 €, je nach Anbieter und Datenlage.

Die Kosten für den Energieausweis sind als Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegbar — sie gelten als Verwaltungskosten des Vermieters, die nicht unter die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fallen.

So bestellen Vermieter den Energieausweis online — in 4 Schritten

1. Ausweisart klären: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — abhängig von Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Sanierungsstand (§ 80 GEG).
2. Unterlagen sammeln: Für den Verbrauchsausweis: 3 Jahre Heizkostenabrechnungen, Wohnfläche, Baujahr, Heizungsart. Für den Bedarfsausweis: zusätzlich Bauteilangaben (Außenwand, Dach, Fenster, Heizung).
3. Online-Fragebogen ausfüllen: Bei seriösen Anbietern dauert das unter 15 Minuten. Sie zahlen erst nach Erhalt des fertigen Ausweises — kein Vorschuss.
4. Ausweis erhalten und prüfen: In der Regel innerhalb von 24 Stunden per E-Mail als PDF. Prüfen Sie DIBt-Registriernummer, Aussteller und Energieeffizienzklasse.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Häufige Fehler von Vermietern beim Energieausweis

• Kein Ausweis bei der Besichtigung — der häufigste Verstoß. Legen Sie den Ausweis aktiv vor, ohne darauf angesprochen zu werden.
• Veralteter Ausweis vorgelegt — Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss ein neuer bestellt werden, bevor Sie wieder vermieten.
• Falscher Ausweistyp verwendet — bei Altbauten (vor 1977, ≤4 WE, unsaniert) ist der Verbrauchsausweis nicht zulässig. Hier ist der Bedarfsausweis Pflicht.
• Inserat ohne Pflichtangaben — fehlende Energieeffizienzklasse oder Kennwerte im Inserat sind Ordnungswidrigkeiten.
• Keine Kopie an den Mieter ausgehändigt — der Mieter hat einen Rechtsanspruch auf eine Kopie bei Vertragsabschluss.
• Anbieter ohne DIBt-Registrierung — der Ausweis ist dann rechtlich unwirksam. Das Bußgeld-Risiko bleibt.

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