Energieausweis für die Zweitwohnung — wann Pflicht, welcher Typ, was kostet er?

Die Kurzantwort in einem Satz

Für eine Zweitwohnung oder ein zweites Haus gilt dasselbe wie für jede andere Wohnimmobilie: Energieausweis-Pflicht bei Verkauf oder Neuvermietung nach § 80 GEG — unabhängig davon, ob Sie die Immobilie als Ferienwohnung, als dauerhaft vermietete Wohnung oder zum Verkauf anbieten.

Was ist eine Zweitwohnung im rechtlichen Sinne?

Energierechtlich gibt es keine Sonderregelung für „Zweitwohnungen". Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt keine Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnung, zwischen Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz. Was zählt, ist allein die Art der Nutzung der Immobilie.

In der Praxis begegnen Energieberatern verschiedene Szenarien unter dem Begriff Zweitwohnung:

• Zweitwohnung als Wochenenddomizil: Ein Haus oder eine Wohnung in einer anderen Stadt, die die Eigentümer selbst nutzen — für Urlaub, Wochenenden oder als Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen.
• Zweitwohnung als Ferienwohnung: Eine Wohnung, die primär an wechselnde Gäste vermietet wird — über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt, aber auch direkt.
• Zweitwohnung als dauerhafte Mietwohnung: Eine zweite Immobilie, die an Mieter auf längere Zeit vermietet ist, während die Eigentümer woanders wohnen.
• Zweitwohnung als Investitionsobjekt: Eine Immobilie, die zum Zweck der Wertanlage gehalten und je nach Marktlage verkauft oder vermietet wird.

Je nach Nutzungsart gelten unterschiedliche Pflichten nach § 80 GEG — und damit unterschiedliche Antworten auf die Frage, ob und wann ein Energieausweis nötig ist.

Energieausweis-Pflicht bei der Zweitwohnung: die drei Szenarien

Szenario 1: Zweitwohnung wird verkauft

Bei einem Verkauf gilt die Energieausweis-Pflicht unbedingt — unabhängig davon, ob es sich um eine Erst- oder Zweitwohnung, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus handelt. Nach § 80 Abs. 1 GEG müssen Eigentümer dem Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss eine Kopie aushändigen.

Fehlt der Energieausweis beim Verkauf der Zweitwohnung, droht ein Bußgeld bis zu 10.000 € nach § 108 GEG — der Notar kann den Verkauf formal nicht verhindern, aber die fehlende Übergabe begründet zivilrechtliche Ansprüche und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Zudem ist der Energieausweis Pflichtangabe in kommerziellen Inseraten (§ 80 Abs. 3 GEG), also in Zeitungen, Online-Portalen und bei Maklerexposes.

Szenario 2: Zweitwohnung wird dauerhaft vermietet

Bei jeder Neuvermietung — also wenn ein neues Mietverhältnis beginnt — greift die Vorlagepflicht nach § 80 Abs. 2 GEG. Das gilt für die Zweitwohnung genauso wie für die Hauptimmobilie. Der potenzielle Mieter muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung sehen, der neue Mieter erhält nach Vertragsschluss eine Kopie.

Läuft ein Mietverhältnis bereits, ist kein neuer Energieausweis nötig, solange dieselben Mieter die Wohnung bewohnen. Erst wenn diese ausziehen und neue Mieter einziehen, entsteht eine neue Vorlagepflicht. Ein bestehender gültiger Energieausweis kann dabei wiederverwendet werden, solange er noch nicht abgelaufen ist (Gültigkeitsdauer: 10 Jahre ab Ausstellungsdatum).

Szenario 3: Zweitwohnung als Ferienwohnung / Airbnb-Vermietung

Bei der kurzfristigen Ferienvermietung ist die Rechtslage differenzierter — und wird in der Praxis häufig falsch eingeschätzt.

Das GEG definiert die Vorlagepflicht für den Energieausweis bei „Neuvermietung" (§ 80 Abs. 2 GEG). Der Begriff „Mietverhältnis" im Sinne des GEG ist im Zusammenhang mit den Vorschriften zum Energieausweis weit auszulegen: Jedes neue Vertragsverhältnis über die entgeltliche Nutzungsüberlassung einer Immobilie begründet dem Grunde nach eine Vorlage- und Aushändigungspflicht. Bei der Dauervermietung ist das eindeutig. Bei kurzfristiger Ferienvermietung entstehen regelmäßig neue, kurze Mietverhältnisse.

Wichtig: Die Ausnahme nach § 1 Abs. 2 GEG (Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr oder sehr wenig Energie verbrauchen) greift bei einer typischen Ferienwohnung, die ganzjährig beheizt und zum Vermieten bereitgehalten wird, in der Regel nicht. Diese Ausnahme zielt auf echte Saisonnale Kleinstgebäude ohne dauerhafte Heizung — nicht auf Ferienwohnungen mit modernem Heizsystem.

Welcher Energieausweis ist für die Zweitwohnung der richtige?

Ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis richtig ist, hängt nicht davon ab, dass es sich um eine Zweitwohnung handelt — sondern von Baujahr und Wohneinheitenzahl des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Die Regel nach § 80 Abs. 4 GEG gilt unabhängig von der Nutzungsart.

Verbrauchsausweis — ab 69 €

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und ist der günstigere Ausweis. Er ist zulässig für:

• Wohngebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten — unabhängig vom Baujahr
• Wohngebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 — auch wenn sie nur 1 Wohneinheit haben
• Ältere Gebäude, die nachweislich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden (Fenster, Außenwanddämmung)

Bei einer Zweitwohnung ist die Datenbeschaffung für den Verbrauchsausweis manchmal etwas aufwendiger: Wenn die Wohnung zeitweise leer steht oder nur wenige Monate pro Jahr genutzt wird, sind die Heizkostenabrechnungen möglicherweise von der Nutzungsintensität beeinflusst. Eine Witterungsbereinigung nach dem gesetzlichen Verfahren korrigiert diesen Effekt automatisch — der Ausweis ist dennoch rechtsgültig. Leerstandsjahre können die Aussagekraft des Verbrauchsausweises aber verringern; in solchen Fällen kann ein Bedarfsausweis die realistischere Darstellung der Energieeffizienz liefern.

Bedarfsausweis — ab 129 €

Der Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz des Gebäudes — Außenwände, Dach, Fenster, Heizungsanlage — und ist unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Nutzer. Er ist zwingend erforderlich für:

• Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden und nicht auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden (§ 80 Abs. 4 GEG)

Für Zweitwohnungen in solchen Altbauten gilt: Selbst wenn die Wohnung selten genutzt und kaum beheizt wird, ist der Bedarfsausweis Pflicht — weil er die Bausubstanz bewertet, nicht das Nutzerverhalten. Das ist auch inhaltlich sinnvoll: Ein Altbau ohne Dämmung hat schlechte Energieeffizienz, ganz egal ob er sechs Wochen oder zwölf Monate im Jahr genutzt wird.

Besondere Konstellationen rund um die Zweitwohnung

Zweitwohnung in der GmbH oder im Betriebsvermögen

Viele Eigentümer halten ihre Zweitwohnung in einer GmbH oder als Teil ihres Betriebsvermögens. Energierechtlich ändert das nichts: § 80 GEG knüpft an die Immobilie und die Art der Nutzungsüberlassung, nicht an die Eigentümerstruktur. Auch wenn eine GmbH die Zweitwohnung verkauft oder vermietet, gelten dieselben Ausweispflichten.

Zweitwohnung geerbt — brauche ich sofort einen Energieausweis?

Wenn Sie eine Zweitwohnung erben, entsteht durch den bloßen Eigentumsübergang (Erbfall) noch keine Energieausweis-Pflicht. Die Pflicht entsteht erst, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen oder neu vermieten. Nutzen Sie die Zweitwohnung selbst oder setzen Sie bestehende Mietverhältnisse fort, brauchen Sie zunächst keinen neuen Energieausweis. Prüfen Sie aber, ob ein noch gültiger Energieausweis vorhanden ist — er ist hilfreich für Ihre eigene Planung und für den Fall, dass Sie die Immobilie später verkaufen möchten.

Zweitwohnung wird als Home-Office genutzt

Wenn Sie Ihre Zweitwohnung ausschließlich selbst als Home-Office, Atelier oder für private Zwecke nutzen und weder verkaufen noch vermieten, besteht keine Ausweispflicht. Die gewerbliche Eigennutzung ohne Nutzungsüberlassung an Dritte liegt außerhalb des Anwendungsbereichs von § 80 GEG.

Zweitwohnung teilweise selbst genutzt, teilweise vermietet

In der Praxis kommt es vor, dass Eigentümer ihre Zweitwohnung selbst nutzen und in bestimmten Zeiträumen vermieten — zum Beispiel in Urlaubsregionen, wo man die Wohnung im Sommer vermietet und im Winter selbst nutzt. Für den Zeitraum der Vermietung (jede neue Buchung / jedes neue Mietverhältnis) gilt die Vorlagepflicht. Der Energieausweis muss für alle Vermietungsphasen vorliegen; er verliert seine Gültigkeit nicht durch Wechsel zwischen Selbstnutzung und Vermietung.

Was kostet der Energieausweis für eine Zweitwohnung?

Die Preise für den Energieausweis der Zweitwohnung hängen — wie immer — vom Gebäudetyp und Ausweistyp ab, nicht von der Tatsache, dass es eine Zweitwohnung ist. Anhaltswerte für 2026:

• Verbrauchsausweis online: ab 69 € inkl. MwSt. — rechtsgültig für das gesamte Bundesgebiet, ohne Vor-Ort-Termin
• Bedarfsausweis online: ab 129 € inkl. MwSt. — gilt für Altbauten mit weniger als 5 Wohneinheiten und Bauantrag vor 1977
• Vor-Ort-Begehung: bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als 5 Wohneinheiten oder komplexen Gebäudesituationen — individuelles Angebot auf Anfrage

Beim Online-Verfahren reichen Sie die Daten (Heizkostenabrechnungen bzw. Bauteilangaben) digital ein — kein Vor-Ort-Termin, kein Vorschuss, Zustellung des fertigen Ausweises in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Der Ausweis ist als PDF sofort einsetzbar — für Inserate, Besichtigungen und Vertragsunterlagen.

Energieausweis und CO₂-Abgabe bei der Zweitwohnung

Wenn Sie Ihre Zweitwohnung dauerhaft vermieten und das Gebäude mit Gas oder Öl beheizt wird, berührt Sie seit 2023 auch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Das Gesetz regelt, wie die CO₂-Abgabe auf Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird — nach einem 10-Stufen-Modell, das von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt.

Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes (gemessen am spezifischen CO₂-Ausstoß in kg/m²/Jahr), desto höher der Kostenanteil, den der Vermieter trägt. Liegt der spezifische CO₂-Ausstoß über 52 kg/m²/Jahr, trägt der Vermieter 90 % der CO₂-Abgabe — das kann bei einem schlecht gedämmten Altbau schnell mehrere Hundert Euro jährlich ausmachen. Der Energieausweis liefert dabei die Grundlagendaten für die korrekte Stufenzuordnung.

Für Eigentümer einer Zweitwohnung, die dauerhaft vermietet ist, ist ein aktueller Energieausweis also nicht nur gesetzliche Pflicht, sondern auch betriebswirtschaftlich relevant: Ein veralteter oder fehlerhafter Energieausweis kann zu einer falschen CO₂-Kostenzuteilung führen.

Was passiert, wenn bei der Zweitwohnung kein Energieausweis vorliegt?

Die Ordnungswidrigkeiten bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht sind in § 108 GEG geregelt. Ein Bußgeld bis zu 10.000 € kann verhängt werden, wenn:

• Sie bei einer Besichtigung im Rahmen des Verkaufs keinen Energieausweis vorlegen
• Sie dem Käufer nach Vertragsschluss keine Kopie des Energieausweises aushändigen
• Sie beim Vermieten der Zweitwohnung dem potenziellen Mieter keinen Energieausweis vorlegen
• In kommerziellen Inseraten die Energiekennwerte fehlen

Hinzu kommt: Immobilienmakler, die für Sie verkaufen oder vermieten, können ebenfalls in die Haftung genommen werden, wenn sie Inserate ohne Energiekennwerte veröffentlichen. Ein fehlender Energieausweis bei der Zweitwohnung ist damit kein „kleines Versehen", sondern ein echtes Bußgeldrisiko — auch wenn die Behörden in der Praxis oft anlassbezogen prüfen (z. B. nach Mieterbeschwerde).

Checkliste: Energieausweis für die Zweitwohnung Schritt für Schritt

• Nutzung klären: Wird die Zweitwohnung verkauft, dauerhaft vermietet oder als Ferienwohnung betrieben? Entsprechend besteht eine Ausweispflicht.
• Vorhandenen Ausweis prüfen: Gibt es bereits einen gültigen Energieausweis (max. 10 Jahre alt)? Falls ja: Datum und Ausweistyp prüfen.
• Richtigen Ausweistyp bestimmen: Baujahr des Gebäudes und Anzahl der Wohneinheiten nachschlagen. Vor 1977 und bis zu 4 WE unsaniert → Bedarfsausweis. Sonst → Verbrauchsausweis.
• Unterlagen zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis: 3 Jahre Heizkostenabrechnungen, Wohnfläche, Adresse. Für den Bedarfsausweis: Bauteilangaben zu Wänden, Fenstern, Dach und Heizung.
• Online bestellen: DIBt-registrierten Anbieter wählen, Fragebogen ausfüllen, Ausweis als PDF erhalten — fertig für Inserat und Besichtigung.
• Ausweis bereitstellen: Bei Besichtigungen vorzeigen, Käufer/Neumieter erhalten eine Kopie. Bei Ferienvermietung: Ausweis in der Wohnung aushängen oder digital im Buchungsprozess zur Verfügung stellen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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