Sanierungsfahrplan nach EPBD-Recast 2026 — Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Was ist der EPBD-Recast und was ändert er?

Die Abkürzung EPBD steht für „Energy Performance of Buildings Directive“ — auf Deutsch: EU-Gebäuderichtlinie. Die überarbeitete Fassung, der sogenannte EPBD-Recast, wurde am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (Richtlinie (EU) 2024/1275) und ist unmittelbar nach Veröffentlichung in Kraft getreten. Die Mitgliedsstaaten — darunter Deutschland — hatten zwei Jahre Zeit, die Richtlinie in nationales Recht umzusetzen.

Der EPBD-Recast ist die ambitionierteste Überarbeitung der EU-Gebäudeenergiegesetzgebung seit Jahren. Er enthält drei zentrale Neuerungen, die für deutsche Immobilieneigentümer direkte Relevanz haben:

• Renovierungspass (Renovation Passport): Jeder Eigentümer eines Wohngebäudes soll auf Antrag einen stufenweisen Sanierungsfahrplan erhalten — den sogenannten Renovierungspass. Er zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge das Gebäude schrittweise auf Klimaneutralität bringen. Er basiert auf dem aktuellen Energieausweis des Gebäudes.
• Mindestenergieleistungsstandards (MEPS): Ab 2030 müssen Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse F erreichen. Gebäude der Klassen G und H — also die energetisch schlechtesten 16 % des Bestands — müssen bis dahin saniert werden. Ab 2033 gilt dies auch für Nichtwohngebäude.
• Nullemissionsgebäude ab 2030: Alle Neubauten müssen ab 1. Januar 2030 als „Nullemissionsgebäude“ errichtet werden — also ohne fossile Heiztechnik und mit sehr niedrigem Primärenergiebedarf.

Wie reagiert das deutsche GEG auf den EPBD-Recast?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde 2024 im Rahmen des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) bereits erheblich verschaerft — insbesondere durch die neue Pflicht zum Einbau erneuerbarer Energieträger beim Heizungstausch (§ 71 GEG) und durch die Verschärfung der Anforderungen an Energieausweise beim Verkauf und Vermieten (§ 80 GEG). Der EPBD-Recast verlangt darüber hinaus, dass Deutschland bis Mai 2026 einen nationalen Gebäuderenovierungsplan vorlegt und das Instrument des Renovierungspasses gesetzlich verankert.

Der Renovierungspass — was steckt dahinter?

Der Renovierungspass ist kein Pflichtdokument im Sinne des Energieausweises — er ist ein freiwilliges, aber strategisch wertvolles Instrument. Eigentümer, die einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen, erhalten eine strukturierte Roadmap: Welche Maßnahme bringt die größte Energieeinsparung? In welcher Reihenfolge sollte man vorgehen — zuerst Dämmung der Außenwand, dann Fenster, dann Heizung? Welche KfW- oder BAFA-Förderung ist für welche Maßnahme verfügbar?

Der Renovierungspass baut zwingend auf einem aktuellen Bedarfsausweis auf — denn er analysiert das Gebäude nach Bauteilqualitäten, nicht nach Verbrauchsdaten. Wer also einen vollständigen Sanierungsfahrplan nach EPBD haben möchte, benötigt zuerst einen Bedarfsausweis (ab 129 €). Dieser enthält die Angaben zu Dämmdicken, U-Werten der Außenbauteile und der Heiztechnik, auf deren Basis der Sanierungsfahrplan berechnet werden kann.

Mindestenergieleistungsstandards (MEPS) — was droht bei Unterschreitung?

Die MEPS (Minimum Energy Performance Standards) sind das schärfste Instrument des EPBD-Recast. Sie verpflichten die Mitgliedstaaten, für die energetisch schlechtesten Gebäude verbindliche Sanierungsfristen festzulegen. In Deutschland betrifft das zunächst die Gebäude in den Effizienzklassen G und H — rund 16 % des Wohngebäudebestands.

Was passiert, wenn ein Gebäude bis 2030 nicht mindestens Klasse F erreicht? Die Richtlinie verpflichtet Deutschland, nationale Sanktionen festzulegen. Details der deutschen Umsetzung lagen bei Redaktionsschluss (Mai 2026) noch nicht vollständig vor — klar ist jedoch: Verkäufe und Vermietungen von Gebäuden unterhalb der MEPS-Schwelle könnten künftig eingeschränkt oder erschwert werden, ähnlich dem britischen Modell, bei dem Vermietungen von EPC-Klasse F und G ab 2025 untersagt sind.

GEG 2024 und WPG — die deutschen Umsetzungsschritte

Deutschland hat mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) 2024 bereits wesentliche Schritte in Richtung EPBD-Konformität unternommen. Die wichtigsten Pflichten, die heute bereits gelten:

• § 71 GEG — Heizungstausch mit 65 % EE-Pflicht: Wer eine neue Heizung einbaut, muss sicherstellen, dass diese zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Ausnahmen gelten für Härtefall und für Gebäude, für die die kommunale Wärmeplanung noch nicht abgeschlossen ist.
• § 72 GEG — Nachrüstpflichten: Bestehende Nachtstromspeicherheizungen und ältere Ölheizungen unterliegen schrittweisen Austauschanforderungen. Eigentümer müssen prüfen, ob ihr Heizgerät den Vorgaben noch entspricht.
• § 79 GEG — Energieausweispflicht bei Gebäudebewerbung: Bereits bei der Schaltung eines Inserats müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis (Klasse, Ausweistyp, Endenergiebedarf/-verbrauch, Baujahr, Hauptenergieträger) enthalten sein.
• § 80 GEG — Vorlage- und Übergabepflicht: Bei Besichtigungen und Vertragsabschlüssen ist der Energieausweis vorzulegen bzw. zu übergeben. Verstöße werden nach § 108 GEG mit Bußgeldern bis 10.000 € geahndet.
• § 88 GEG — Qualifikation des Ausstellers: Energieausweise dürfen nur von qualifizierten und in der Energie-Effizienz-Expertenliste (DIBT) eingetragenen Energieberatern ausgestellt werden.

KfW und BAFA Förderung 2026 — was gibt es und wie stellt man den Antrag?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Förderinstrument für energetische Sanierungen in Deutschland. Sie wird über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) abgewickelt. Folgende Produkte sind 2026 besonders relevant:

KfW-Kredit 261 — Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)

Der KfW-261 bietet zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen bis zum KfW-Effizienzhaus-Standard. Je ambitionierter das Sanierungsziel (z. B. EH 55 oder EH 40), desto höher der Tilgungszuschuss. Voraussetzung: Ein Energieberater nach § 88 GEG — also ein Mitglied der DIBT-Expertenliste — muss die Maßnahmen begleiten und den Förderantrag mitunterzeichnen.

BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenstererneuerung, Lüftungsanlage oder Heizungstausch mit direkten Zuschuessen — ohne Kreditaufnahme. Für Heizungsoptimierung und Gebäudehüllendämmung gibt es Grundförderungen zwischen 15 und 20 %, zuzüglich Boni für Einkommensschwache (KN-Bonus) und für besonders effiziente Maßnahmen. Auch hier ist die Begleitung durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater (BzA — Beratung zur Antragstellung) häufig Voraussetzung.

BAFA-Energieberatung Wohngebäude (EBW)

Die BAFA fördert die individuelle Energieberatung durch einen Energie-Effizienz-Experten (Erstellung eines iSFP — individueller Sanierungsfahrplan) mit bis zu 80 % der Beratungskosten, maximal 1.300 € für Ein- und Zweifamilienhäuser und 1.700 € für Mehrfamilienhäuser. Der iSFP ist das deutsche Pendant zum EPBD-Renovierungspass und qualifiziert für einen zusätzlichen 5-Prozentpunkte-Bonus bei nachfolgenden BEG-Einzelmaßnahmen.

Energieausweis und EPBD — welche Klasse brauchen Sie?

Die EPBD-Mindeststandards und der Renovierungspass basieren beide auf der Energieeffizienzklasse des Gebäudes im Energieausweis. Ohne aktuellen Ausweis wissen Sie nicht, ob Ihr Gebäude bereits die künftigen MEPS erfüllt oder ob Handlungsbedarf besteht. Außerdem ist der Energieausweis Pflicht bei:

• jedem Verkauf (§ 80 GEG) — Vorlage bei Besichtigung, Übergabe beim Notartermin
• jeder Neuvermietung (§ 80 GEG) — unaufgefordert bei Besichtigung vorlegen
• Inseraten auf Immobilienportalen (§ 79 GEG) — Pflichtangaben in der Anzeige
• Förderanträgen bei KfW und BAFA — als Nachweis des energetischen Ausgangszustands

Welcher Ausweistyp ist der richtige? Für den Renovierungspass und iSFP wird immer ein Bedarfsausweis benötigt, da er Bauteilkennwerte enthält. Für die reine Vermarktungspflicht (Verkauf/Vermietung) kann je nach Gebäudetyp auch ein Verbrauchsausweis ausreichen — wenn die Voraussetzungen nach § 80 Abs. 4 GEG erfüllt sind (Gebäude mit ≥ 5 Wohneinheiten oder Bauantrag ab 1. November 1977).

Preisübersicht:

• Verbrauchsausweis: ab 69 € — für Gebäude mit ≥ 5 Wohneinheiten oder Bauantrag ab 1977, ausreichend für Vermarktungspflichten
• Bedarfsausweis: ab 129 € — für alle Gebäude geeignet, erforderlich für Renovierungspass und iSFP

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wer eine neue Heizungsanlage plant — ob Wärmepumpe (KfW-458), Pelletheizung oder Fernwärmeanschluss — braucht für die Auslegung eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Diese zeigt, wie viel Heizleistung das Gebäude tatsächlich benötigt, und verhindert die Überdimensionierung von Wärmepumpen. Dr. Energieberater übernimmt die Heizlastberechnung für Sie — kostenlose Erstanfrage, kein Vorschuss, Ergebnis innerhalb von 48 Stunden.

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