Sanierungspflicht und Mietrecht 2026 — Was Vermieter nach GEG und BGB wissen müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Eine flächendeckende Sanierungspflicht für Bestandsgebäude ist 2026 in Deutschland noch nicht in Kraft — was zählt, sind die GEG-Heizungsanforderungen bei Heizungstausch (§ 71 GEG), das CO2KostAufG-Modell zur Kostenteilung und die ausstehende EPBD-Umsetzung, deren nationale Schwellen noch nicht final feststehen.

Was bedeutet „Sanierungspflicht" 2026 tatsächlich?

Der Begriff „Sanierungspflicht" wird in der öffentlichen Diskussion häufig unscharf verwendet. Es ist daher wichtig zu unterscheiden zwischen:

1. Pflicht bei Heizungstausch (§ 71 GEG)

Wenn eine Heizungsanlage defekt ist und ausgetauscht werden muss — oder wenn der Eigentümer freiwillig eine neue Heizungsanlage einbaut — greift § 71 GEG. Die neue Anlage muss dann zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden, sofern in der Gemeinde ein kommunaler Wärmeplan oder ein Wärmenetz vorliegt. Bis zum Vorliegen des kommunalen Wärmeplans gilt eine Übergangsfrist.

Wichtig: § 71 GEG verpflichtet nicht zum aktiven Austausch einer funktionierenden Gasheizung. Es handelt sich um eine Einbauvorschrift beim Heizungswechsel — nicht um eine Stilllegungspflicht bestehender Anlagen (mit Ausnahme des § 72 GEG für Altölkessel).

2. Betriebsverbot für Ölheizkessel (§ 72 GEG)

§ 72 Abs. 1 GEG verbietet den Betrieb von Heizkesseln, die ausschließlich mit flüssigen fossilen Brennstoffen (Heizöl) betrieben werden, wenn diese vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden. Für Kessel mit Einbau ab 1991 gilt eine 30-Jahres-Betriebsdauer als Grenze — eine Ölheizung aus dem Jahr 1994 muss also spätestens 2024 außer Betrieb genommen worden sein.

Ausnahmen bestehen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für Einzel- und Zweifamilienhäuser, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden (bis zum Eigentümerwechsel).

3. Zukünftige EPBD-Mindestandards (noch nicht in Kraft)

Der EPBD-Recast (Richtlinie (EU) 2024/1275 vom April 2024) verpflichtet die Mitgliedstaaten, schrittweise Mindeststandards für die Energieeffizienz von Gebäuden einzuführen. Die genaue Ausgestaltung für Deutschland — insbesondere welche Energieeffizienzklasse als Mindeststandard festgelegt wird und für welche Gebäude eine Sanierungspflicht gilt — ist noch nicht final in deutsches Recht umgesetzt. Entsprechende Verlautbarungen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) bleiben abzuwarten.

CO₂-Kosten und Mietrecht — das CO2KostAufG im Detail

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft und regelt, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das Gesetz verwendet ein 10-Stufen-Modell, das sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂ pro m² Wohnfläche pro Jahr richtet.

Wie das 10-Stufen-Modell funktioniert

Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes (höherer CO₂-Ausstoß), desto höher der Anteil des Vermieters an der CO₂-Abgabe. Das Modell setzt einen wirtschaftlichen Anreiz zur Sanierung: Wer sein Gebäude dämmt und modernisiert, reduziert seinen Vermieteranteil. Die CO₂-Kosten werden über die Heizkostenabrechnung verteilt.

• Unter 12 kg CO₂/m²/Jahr (Effizienzklassen A+ bis B): Mieter trägt 100 % der CO₂-Kosten
• 12–17 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse C–D): Vermieter trägt 10 %, Mieter 90 %
• 17–22 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse D–E): Vermieter trägt 20 %, Mieter 80 %
• 22–27 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse E–F): Vermieter trägt 30 %, Mieter 70 %
• 27–32 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse F): Vermieter trägt 40 %, Mieter 60 %
• 32–37 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse F–G): Vermieter trägt 50 %, Mieter 50 %
• 37–42 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse G): Vermieter trägt 60 %, Mieter 40 %
• 42–47 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse G–H): Vermieter trägt 70 %, Mieter 30 %
• 47–52 kg CO₂/m²/Jahr (ca. Klasse H): Vermieter trägt 80 %, Mieter 20 %
• Über 52 kg CO₂/m²/Jahr (schlechteste Klasse H): Vermieter trägt 90 %, Mieter 10 %

Der spezifische CO₂-Ausstoß für die Stufenzuordnung wird aus dem Endenergieverbrauch des Gebäudes ermittelt. Der Energieausweis ist hier das zentrale Referenzdokument — er enthält die energetischen Kennwerte, auf deren Basis die Einstufung erfolgen kann.

Konsequenz für Vermieter von Altbauten

Wer ein schlecht gedämmtes Bestandsgebäude (Effizienzklasse F, G oder H) vermietet und mit Gas oder Öl beheizt, zahlt als Vermieter einen spürbar höheren Anteil der CO₂-Abgabe. Bei einem Mehrfamilienhaus mit schlechter Energieeffizienz und vielen Wohneinheiten können dies jährlich mehrere hundert Euro pro Wohneinheit sein. Eine energetische Sanierung oder Heizungsmodernisierung reduziert diesen Vermieteranteil direkt.

Energetische Modernisierung und Mieterhöhung — § 559 BGB

Wenn ein Vermieter sein Gebäude energetisch saniert — Fassadendämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch — handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b BGB. Der Vermieter kann dann nach § 559 BGB einen Teil der aufgewendeten Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Voraussetzungen der Modernisierungsumlage

• Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB) — mit Angabe von Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung.
• Umlagebetrag: Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Hierbei werden Fördermittel (BEG-Zuschüsse, KfW-Zuschüsse) von den anrechenbaren Kosten abgezogen.
• Kappungsgrenze: Die Mieterhöhung durch Modernisierung darf innerhalb von 6 Jahren nicht mehr als 3 € pro m² Wohnfläche betragen (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei Ausgangsmieten unter 7 € pro m² gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 2 € pro m².
• Härteklausel: Der Mieter kann gegen die Modernisierungsduldung Einwendungen erheben (§ 555d Abs. 3 BGB), wenn die Maßnahme für ihn eine unzumutbare Härte darstellt — zum Beispiel bei schwerer Krankheit oder wenn die Mieterhöhung die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit überfordert.

Duldungspflicht des Mieters

Grundsätzlich ist der Mieter nach § 555d BGB verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die der Vermieter ordnungsgemäß angekündigt hat. Das gilt auch für energetische Sanierungen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter erfolgreich eine Härtefalleinwendung erhebt.

Energieausweis nach Sanierung — neuen Ausweis ausstellen lassen

Nach einer abgeschlossenen energetischen Modernisierung (Dämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch) spiegelt der alte Energieausweis die verbesserte Energieeffizienz des Gebäudes nicht mehr wider. Das hat mehrere praktische Konsequenzen:

• Falsche CO₂-Stufenzuordnung: Wenn der Energieausweis noch auf dem Zustand vor der Sanierung basiert, können Vermieter irrtümlich zu viel CO₂-Kosten tragen oder der Mieter könnte zu Unrecht einen reduzierten Anteil einfordern.
• Korrekte Inserat-Angaben: Bei Neuvermietung nach der Sanierung müssen in Inseraten die aktuellen Energiekennwerte angegeben werden — mit einem veralteten Ausweis riskiert der Vermieter irreführende Angaben.
• Fördernachweise: Wer BEG-Zuschüsse oder KfW-Förderkredite in Anspruch genommen hat, benötigt in der Regel einen aktualisierten Energieausweis als Nachweis der erzielten Effizienzklasse.

Ein neuer Energieausweis ist nach einer umfassenden Sanierung empfehlenswert. Online-Anbieter erstellen ihn ab 69 € (Verbrauchsausweis) oder ab 129 € (Bedarfsausweis) — ohne Vor-Ort-Termin und in 24 Stunden.

Förderprogramme für Vermieter bei energetischer Sanierung

Wer als Vermieter sein Gebäude saniert, kann Fördermittel nutzen — diese reduzieren den Eigenanteil, den der Vermieter trägt, und damit auch den über die Modernisierungsumlage umlegbaren Betrag (Fördermittel müssen abgezogen werden). Die tatsächlich verfügbaren Programme:

• BEG — Bundesförderung effiziente Gebäude (Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus): BAFA-Zuschüsse für Dämmmaßnahmen, Fenstererneuerung, Heizungsoptimierung. Details auf bafa.de und kfw.de.
• KfW-458 (Heizungsförderung für Privatpersonen): Zuschüsse für den Einbau von Wärmepumpen, Biomasseanlagen, Fernwärmeanschlüssen. Gilt auch für vermietete Gebäude. Antrag über kfw.de.
• KfW-261 (Effizienzhaus-Kredit): Zinsgünstiger Kredit für Gesamtsanierungen zu KfW-Effizienzhausniveau. Erfordert einen Energieberater nach § 88 GEG.
• BAFA-EBN: Fördert die Kosten einer Energieberatung durch BAFA-zugelassene Energieberater — inklusive Sanierungsfahrplanerstellung.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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