GEG Pflichten Vermieter 2026 — Energieausweis, Heizung und CO₂-Abgabe

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermieter müssen 2026 fünf Kernpflichten aus dem GEG erfüllen: Energieausweis vorlegen, Inserat-Angaben machen, Heizungsanforderungen einhalten, CO₂-Kosten mit Mietern teilen und Bußgelder vermeiden — der Energieausweis ist dabei das Schlüsseldokument, das alle anderen Pflichten erst messbar macht.

Pflicht 1: Energieausweis vorlegen und aushändigen (§ 80 GEG)

Die wohl bekannteste GEG-Pflicht für Vermieter: Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, muss dem Interessenten spätestens bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das ist keine Option, sondern eine gesetzliche Pflicht nach § 80 Abs. 1 GEG.

Was genau gilt beim Energieausweis für Vermieter?

• Vorlagepflicht: Der Energieausweis muss bei jeder Besichtigung vor Vertragsabschluss vorgelegt werden. Das gilt auch bei digitaler Vermietung — dann ist die elektronische Vorlage ausreichend.
• Aushändigungspflicht: Spätestens beim Abschluss des Mietvertrags muss dem neuen Mieter eine Kopie (Original oder Fotokopie) des Energieausweises ausgehändigt werden. Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch darauf.
• Inserat-Pflicht: In kommerziellen Immobilieninseraten (Zeitung, Immobilienportale) müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein: Energieeffizienzklasse, Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), wesentlicher Energieträger für die Heizung, Endenergiebedarf oder -verbrauch, das Jahr der Ausstellung.
• Gültigkeitsdauer: Ein Energieausweis ist ab Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig. Ein abgelaufener Energieausweis darf nicht mehr zur Erfüllung der Vorlagepflicht verwendet werden.

Wer keinen Energieausweis hat, muss einen bestellen — bevor die Wohnung inseriert wird. Nicht erst beim Besichtigungstermin. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 € bei Dr. Energieberater.

Welchen Energieausweis braucht der Vermieter?

Das hängt vom Gebäude ab. Bei einem Wohngebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten oder einem Gebäude mit Bauantrag ab 1. November 1977 ist der Verbrauchsausweis zulässig. Bei älteren Gebäuden mit bis zu 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor 1977 und ohne nachträgliche Wärmeschutz-Sanierung ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 4 GEG). Im Zweifel: qualifizierten Energieberater fragen.

Pflicht 2: Neue Heizungsanlagen müssen zu 65 % erneuerbare Energien nutzen (§ 71 GEG)

Die zweite große GEG-Pflicht für Vermieter mit Heizungsbedarf: Seit dem Inkrafttreten der WPG-Reform zum 1. Januar 2024 gilt für neu eingebaute Heizungsanlagen die Anforderung des § 71 GEG — sie müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden.

Wichtig: Diese Anforderung gilt nicht sofort und absolut, sondern ist mit dem kommunalen Wärmeplan (Wärmeplanungsgesetz, WPG) verknüpft:

• In Gemeinden über 100.000 Einwohner muss der kommunale Wärmeplan bis 30. Juni 2026 vorliegen. Nach Vorlage des Wärmeplans wird klar, ob das Gebäude in einem Wärmenetzgebiet liegt oder dezentral versorgt wird.
• In kleineren Gemeinden gilt die Frist bis 30. Juni 2028.
• Bis zum Vorliegen des Wärmeplans gelten Übergangsregelungen: Wer eine alte Heizung durch eine neue Öl- oder Gasheizung ersetzt, muss diese spätestens nach dem Erscheinen des Wärmeplans auf 65-%-Erneuerbar umrüsten, sofern das Gebäude in einem entsprechenden Versorgungsgebiet liegt.

Welche Heizungssysteme erfüllen die 65-%-Anforderung? Wärmepumpen (Luft, Erdreich, Wasser), Fernwärmeanschluss an ein klimafreundliches Netz, Biomasseheizungen (Pellets, Holzhackschnitzel), Solarthermie in Kombination mit einem anderen Wärmeerzeuger — je nach Systemkonfiguration und Standort.

Was bedeutet das für Vermieter mit alten Heizungen?

Wer eine funktionierende Heizungsanlage betreibt, muss diese nicht sofort austauschen. Die 65-%-Anforderung greift erst, wenn die alte Heizung irreparabel defekt ist oder ein Neubau erstellt wird. Vermieter sollten jedoch jetzt schon prüfen, wie alt die vorhandene Heizung ist, und — sofern in einer Großstadt — den kommunalen Wärmeplan abwarten, bevor sie eine Entscheidung über die neue Heizungsanlage treffen.

Pflicht 3: Betriebsverbot für alte Ölheizkessel (§ 72 GEG)

§ 72 GEG enthält das Betriebsverbot für Heizkessel, die mit flüssigen fossilen Brennstoffen (Heizöl) betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden — diese müssen seit 2026 außer Betrieb genommen sein. Für nach 1991 eingebaute Heizkessel gilt das Betriebsverbot nach einer Laufzeit von 30 Jahren. Ölheizkessel aus dem Jahr 1994 sind also seit 2024 betroffen.

Ausnahmen: Gebäude mit nur einer oder zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind von dieser Pflicht ausgenommen, solange der Eigentümer das Gebäude selbst bewohnt. Bei Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 entsteht die Pflicht.

Pflicht 4: CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG

Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es verpflichtet Vermieter, die CO₂-Abgabe auf Brennstoffe (Gas, Heizöl) nicht mehr vollständig auf den Mieter umzulegen, sondern nach einem 10-Stufen-Modell zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen.

Wie das 10-Stufen-Modell funktioniert

Maßgeblich ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂ je m² Wohnfläche pro Jahr. Je besser die Energieeffizienz des Gebäudes (also je niedriger der CO₂-Ausstoß), desto weniger muss der Vermieter zahlen. Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher der Vermieteranteil:

• Sehr effizienz (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr): Mieter trägt 100 %, Vermieter 0 %
• Mittlere Effizienz (12 bis unter 52 kg CO₂/m²/Jahr): gestaffelte Aufteilung in Schritten
• Sehr ineffizient (über 52 kg CO₂/m²/Jahr): Vermieter trägt bis zu 95 %, Mieter nur 5 %

Die genauen Stufen und Prozentsätze sind in der Anlage zum CO2KostAufG festgelegt. Der Energieausweis liefert die CO₂-Kennwerte, die für die Stufenzuweisung benötigt werden. Ein veralteter oder falscher Energieausweis kann daher zu einer falschen CO₂-Kostenaufteilung führen — und damit zu Rückforderungen durch den Mieter.

Welche Brennstoffe sind betroffen?

Das CO2KostAufG gilt für Gebäude, die mit Erdgas oder Heizöl beheizt werden. Für Fernwärme, Wärmepumpen und Pellets gelten separate Regelungen — hier ist zu prüfen, ob und wie CO₂-Kosten anfallen.

Pflicht 5: Modernisierungsankündigung und -umlage (BGB § 559)

Vermieter, die energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführen — Fassadendämmung, neue Fenster, Heizungstausch — können die Kosten nach § 559 BGB auf die Mieter umlegen. Die Modernisierungsumlage beträgt maximal 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich (§ 559 BGB). Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme mindestens 3 Monate vor Beginn (§ 555b BGB).

Wichtig: Die Modernisierungsumlage erhöht die Miete dauerhaft — sie wird also nicht nach Amortisation der Kosten wieder aufgehoben. Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung muss der Vermieter die angefallenen Kosten nachweisen.

Pflicht 6: Inserat-Angaben bei Neuvermietung

Sobald ein Vermieter ein Inserat schaltet — Zeitung, Online-Portal, Aushang — müssen folgende energiebezogene Angaben im Inserat erscheinen:

• Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Der Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
• Der wesentliche Energieträger für die Heizung (Gas, Öl, Fernwärme, Strom, etc.)
• Das Baujahr des Gebäudes
• Die Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)

Diese Pflicht gilt auch bei privaten Inseraten auf Plattformen wie ImmobilienScout24, Immowelt etc. Fehlen diese Angaben, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor.

Was passiert, wenn der Vermieter keine dieser Pflichten kennt?

Unwissenheit schützt nicht vor Bußgeldern. Die Behörden (in der Regel das zuständige Landesbauamt oder Ordnungsamt) sind berechtigt, Verstöße zu ahnden. Mieter können fehlende Energieausweis-Übergaben zudem zivilrechtlich geltend machen. Das Bußgeld für einzelne Verstöße beträgt bis zu 15.000 € (§ 108 GEG).

In der Praxis ist der fehlende Energieausweis der häufigste Verstoß. Vor allem Privatvermieter, die ihre Wohnung nach Jahren erstmals neu vermieten, unterschätzen, dass der frühere Ausweis abgelaufen sein kann. Ein Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von genau 10 Jahren ab Ausstellungsdatum.

Fördermöglichkeiten für Vermieter

Wer als Vermieter energetisch saniert oder die Heizungsanlage tauscht, kann Fördermittel in Anspruch nehmen:

• BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): Fördert energetische Einzelmaßnahmen und Gesamtsanierungen über Zuschüsse und zinsgünstige Kredite. Informationen auf bafa.de und kfw.de.
• KfW-458 (Heizungsförderung für Privatpersonen): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärmeanschluss). Zuschüsse sind einkommensabhängig. Förderantrag über KfW, Details auf kfw.de.
• KfW-261 (Effizienzhaus-Kredit): Zinsgünstiger Kredit für Gesamtsanierung zu einem anerkannten Effizienzhaus-Standard — erfordert einen Energieberater nach § 88 GEG.
• BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude): Fördert individuelle Energieberatung durch BAFA-zugelassene Energieberater. Details auf bafa.de.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Verwandte Themen

• Neuer Energieausweis 2026 — Was sich ändert und was Eigentümer jetzt tun müssen
• Energieausweis-Pflichten für Vermieter — die vollständige Checkliste
• CO₂-Abgabe Vermieter und Mieter 2026 — wer zahlt wie viel?
• CO₂-Kostenaufteilung Stufenmodell — wie die 10 Stufen funktionieren
• Modernisierungsumlage und Energieausweis — was Vermieter wissen müssen