Antwort: Für Altbauten mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu 4 Wohneinheiten, die nicht nachweislich auf den Wärmeschutz-Standard von 1977 saniert wurden, ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 Abs. 4 GEG). Der günstigere Verbrauchsausweis ist für ältere Gebäude nur erlaubt, wenn sie mindestens 5 Wohneinheiten haben, oder wenn sie trotz Bauantrag vor 1977 nachweislich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert worden sind. Ein Verbrauchsausweis beim Pflicht-Bedarfsausweis-Objekt ist rechtlich unwirksam.
Die Kurzantwort in einem Satz
Altbau (Bauantrag vor dem 1.11.1977) mit bis zu 4 Wohneinheiten und ohne Wärmeschutz-Sanierung → Bedarfsausweis Pflicht (ab 129 €); Altbau mit 5 oder mehr Wohneinheiten oder mit nachgewiesener Sanierung auf Wärmeschutz-Standard 1977 → Verbrauchsausweis zulässig (ab 69 €).
Bauantrag vor dem 1. November 1977 + bis zu 4 Wohneinheiten + keine nachgewiesene Wärmeschutz-Sanierung → Bedarfsausweis Pflicht. Bauantrag vor 1977 + 5 oder mehr Wohneinheiten → Verbrauchsausweis zulässig. Bauantrag vor 1977 + nachgewiesene Sanierung auf Wärmeschutz-Standard → Verbrauchsausweis zulässig. Alle anderen Wohngebäude (Bauantrag ab 1.11.1977) → Verbrauchsausweis zulässig.
Die gesetzliche Grundlage: § 80 Abs. 4 GEG
§ 80 Abs. 4 GEG (Gebäudeenergiegesetz in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes 2024) regelt, wann der günstigere Verbrauchsausweis nicht ausreicht und der Bedarfsausweis Pflicht wird. Der Paragraf lautet sinngemäß: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht in einem dem Wärmeschutz-Standard von 1977 entsprechenden Zustand sind, darf nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden.
Das Ziel dieser Regelung: Vor 1977 wurden Gebäude noch ohne jegliche gesetzliche Wärmedämmvorschriften gebaut. Die Energieverluste solcher Häuser hängen stark von der Bausubstanz ab — nicht vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner. Ein Verbrauchsausweis würde hier ein verzerrtes Bild liefern, weil sparsame Bewohner einen schlechten Altbau rechnerisch besser erscheinen lassen als er bausubstanziell ist.
Was ist der „Wärmeschutz-Standard von 1977"?
Im Jahr 1977 trat die erste Wärmeschutzverordnung (WSchV 1977) in Kraft. Sie definierte erstmals Mindestanforderungen an die Wärmedämmung von Neubauten — insbesondere an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der Außenwände, des Dachs und der Fenster.
Ein Altbau gilt als „auf den Standard von 1977 saniert", wenn seine Gebäudehülle nachträglich so ertüchtigt wurde, dass sie die Anforderungen der WSchV 1977 erfüllt. Das bedeutet in der Praxis:
- Außenwände mit einem U-Wert von in der Regel maximal 0,8–1,0 W/(m²K), je nach Bauteil und Ausführung
- Dach und oberste Geschossdecke mit verbesserter Wärmedämmung
- Fenster mit mindestens Zweischeibenverglasung
Der Nachweis der Sanierung auf Wärmeschutz-Standard 1977 kann über Bauunterlagen, Handwerkerrechnungen oder ein Gutachten erfolgen. Wenn dieser Nachweis fehlt oder nicht lückenlos geführt werden kann, ist der Bedarfsausweis der sicherere Weg.
Wer prüft den Sanierungsnachweis?
Der Energieberater nach § 88 GEG, der den Energieausweis ausstellt, ist für die korrekte Einordnung des Gebäudes verantwortlich. Er prüft, ob der Verbrauchsausweis zulässig ist, anhand der von Ihnen bereitgestellten Angaben zu Baujahr, Wohneinheiten und Sanierungsmaßnahmen. Wenn Sie falsche Angaben machen und dadurch ein unzulässiger Verbrauchsausweis ausgestellt wird, kann das ein Bußgeld nach § 108 GEG nach sich ziehen.
Warum ist der Bedarfsausweis für Altbauten genauer?
Der Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz direkt: Er bewertet Wärmedämmung der Außenwände, Dach, Keller und Fenster sowie die Heizungsanlage. Das Ergebnis ist nutzerunabhängig — egal ob sparsame oder verschwenderische Bewohner das Haus beheizt haben.
Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Bei einem schlecht gedämmten Altbau mit sparsamen Bewohnern kann er rechnerisch eine deutlich bessere Energieklasse ergeben als der Bedarfsausweis für dasselbe Gebäude. Das verfälscht die Information für potenzielle Käufer oder Mieter — weshalb der Gesetzgeber genau das verhindern wollte.
Verbrauchsausweis für Altbau mit 5 oder mehr Wohneinheiten
Die Bedarfsausweis-Pflicht gilt ausdrücklich nur für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten. Ein älteres Mietshaus aus den 1960er Jahren mit 8 Wohnungen darf also mit einem Verbrauchsausweis ausgestattet werden — auch wenn keine Sanierung auf den Wärmeschutz-Standard 1977 erfolgt ist.
Für Mehrfamilienhäuser gilt: Der Verbrauchsausweis ist bei ausreichender Datenlage oft schneller und günstiger zu erstellen. Sie benötigen die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre für das gesamte Gebäude — in der Regel vom Verwalter oder der Hausverwaltung erhältlich.
Ein Gebäude mit 3 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten ist kein reines Wohngebäude mehr — hier greifen andere Regelungen, und es kann sein, dass ein Nichtwohngebäude-Energieausweis benötigt wird. Im Zweifel sollten Sie einen qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG befragen, bevor Sie bestellen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verbrauchsausweis beim Altbau?
Falls Ihr Altbau die Voraussetzungen für den Verbrauchsausweis erfüllt (≥5 Wohneinheiten oder Sanierungsnachweis), benötigen Sie folgende Daten:
- Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre — Jahresverbrauch in kWh je Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Strom etc.)
- Wohnfläche gesamt in m²
- Baujahr des Gebäudes
- Anzahl der Wohneinheiten
- Energieträger (Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme etc.)
- Adresse des Gebäudes
Wenn Ihnen die Abrechnungen nicht vollständig vorliegen, fordern Sie diese beim Energieversorger (bei Zentralheizung) oder beim Verwalter (bei Mietshäusern) nach. Für Öltanks werden Lieferquittungen der letzten 3 Jahre verwendet, ggf. bereinigt um Bestandsveränderungen.
Was kostet der Energieausweis für Altbauten?
Die Kosten hängen vom Ausweistyp ab, nicht vom Alter des Gebäudes:
- Verbrauchsausweis online: ab 69 € — für zulässige Altbauten mit Verbrauchsdaten (≥5 WE oder saniert auf WSchV-1977-Standard)
- Bedarfsausweis online: ab 129 € — für Altbauten mit bis zu 4 Wohneinheiten ohne Wärmeschutz-Sanierung; erfordert Bauteilangaben
- Vor-Ort-Begehung durch lokalen Berater: in der Regel deutlich teurer; sinnvoll nur dann, wenn keine Bauunterlagen vorliegen und die Bauteilangaben vor Ort ermittelt werden müssen
Typische Fragen beim Altbau-Energieausweis
Mein Altbau hat nur 2 Wohneinheiten — kann ich trotzdem einen Verbrauchsausweis nehmen?
Nur wenn Sie nachweisen können, dass das Gebäude auf den Wärmeschutz-Standard von 1977 saniert wurde. Wenn dieser Nachweis fehlt: Nein — der Bedarfsausweis ist Pflicht. Bei Unsicherheit fragen Sie Ihren Energieberater, bevor Sie bestellen.
Mein Altbau hat Verbrauchsdaten aus nur 2 Jahren — reicht das?
Nein — für den Verbrauchsausweis werden zwingend 3 vollständige Abrechnungsjahre benötigt. Wenn Ihnen ein Jahr fehlt, müssen Sie warten oder auf den Bedarfsausweis ausweichen, der keine Verbrauchsdaten benötigt.
Was passiert, wenn ich beim Altbau fälschlicherweise einen Verbrauchsausweis ausstellen lasse?
Der Energieausweis ist rechtlich unwirksam. Im schlimmsten Fall kann Ihnen das Ordnungsamt ein Bußgeld nach § 108 GEG auferlegen, und Sie müssen den korrekten Bedarfsausweis nachbestellen. Die Kosten fallen also doppelt an. Seriöse Aussteller nach § 88 GEG prüfen die Zulässigkeit vor der Ausstellung und weisen Sie darauf hin, wenn der Bedarfsausweis erforderlich ist.
Mein Haus ist ein unsanierter Altbau mit 4 Wohnungen — wie lange dauert der Bedarfsausweis?
Bei einem Online-Anbieter und vollständigen Bauteilangaben dauert die Ausstellung in der Regel 24 Stunden nach Eingang aller Daten. Der Bedarfsausweis erfordert Angaben zu Außenwänden, Dach, Keller, Fenstern und Heizungsanlage — sammeln Sie diese vorab, dann geht es schnell.
Verbrauchsausweis Altbau — Stärken und Schwächen im Überblick
Stärken des Verbrauchsausweises für zulässige Altbauten
- Günstiger: ab 69 € statt ab 129 € für den Bedarfsausweis
- Weniger Daten erforderlich: Heizkostenabrechnungen statt umfangreicher Bauteilangaben
- Schneller: Wenn Abrechnungen vorliegen, oft in 24 Stunden fertig
Schwächen des Verbrauchsausweises für Altbauten
- Verhaltensabhängig: Sparsame Bewohner lassen das Haus rechnerisch besser erscheinen — das kann beim Kauf zu Überraschungen führen
- Keine Sanierungsempfehlungen: Der Verbrauchsausweis enthält keine konkreten Handlungsempfehlungen wie der Bedarfsausweis
- Weniger aussagekräftig: Kaufinteressenten wissen, dass der Verbrauchsausweis das tatsächliche Sanierungspotenzial eines Altbaus nicht wiedergibt
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Altbau-Energieausweis — rechtssicher online bestellen
Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. Wir prüfen automatisch den zulässigen Ausweistyp für Ihr Objekt — DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden.
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