Antwort: Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, in Kraft seit 1. Januar 2023) verteilt die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter nach einem 10-Stufen-Modell. Die Stufe richtet sich nach dem CO2-Ausstoß des Gebäudes in kg CO2 je m² Wohnfläche pro Jahr. Denkmalgeschützte Gebäude liegen wegen fehlender Sanierungsmöglichkeiten oft in den oberen Stufen — was Vermieter bis zu 95 % der CO2-Kosten tragen lässt. Das Gesetz enthält jedoch eine Schutzklausel: Kann ein Vermieter nachweisen, dass ihm Sanierungsmaßnahmen wegen denkmalschutzrechtlicher Auflagen gesetzlich verwehrt sind, kann dies bei der Kostenaufteilung berücksichtigt werden. Der Energieausweis ist dabei das Schlüsseldokument — er liefert die Grundlage für die Berechnung des spezifischen CO2-Ausstoßes.
Die Kurzantwort in einem Satz
Denkmaleigentümer, die ihr Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht dämmen oder modernisieren dürfen, sollten die Schutzklausel des CO2KostAufG prüfen lassen — und in jedem Fall sicherstellen, dass ihr Energieausweis aktuell und korrekt ist, da er die Basis für die jährliche CO2-Kostenabrechnung bildet.
CO2KostAufG gilt seit 1.1.2023 für Gas- und Ölheizungen in Mietverhältnissen. Denkmalschutz-Gebäude sind oft in hohen CO2-Intensitäts-Stufen (≥ 37 kg CO2/m²a), was Vermieter 60–95 % der CO2-Kosten tragen lässt. Energieausweis (Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €) ist Pflichtunterlage für die Stufenberechnung. Wer sanieren will aber denkmalrechtlich nicht darf: rechtliche Schutzklausel aktiv geltend machen und dokumentieren.
Was ist das CO2KostAufG und warum trifft es Denkmalbesitzer hart?
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft. Es regelt, wie die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe — insbesondere Erdgas und Heizöl — zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt wird. Bis dahin trugen Mieter diese Kosten vollständig über die Nebenkostenabrechnung.
Das neue Gesetz dreht das Prinzip um: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter. Der Gedanke dahinter ist ökonomisch: Wenn der Vermieter die Folgekosten schlechter Dämmung und veralteter Heizungsanlagen spürt, hat er einen finanziellen Anreiz zur Sanierung.
Für Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude entsteht daraus ein erhebliches Dilemma: Sie sind gesetzlich verpflichtet, die Substanz des Denkmals zu erhalten und dürfen häufig weder Außenwände dämmen noch Fenster in energetisch moderne Versionen austauschen. Die Denkmalschutzbehörden der Länder setzen hier enge Grenzen. Das Ergebnis: Das Gebäude bleibt energetisch in einer schlechten Klasse — und der Vermieter zahlt dauerhaft den hohen CO2-Anteil, ohne die Ursache beheben zu können.
Warum Altbauten unter Denkmalschutz besonders betroffen sind
Denkmalgeschützte Gebäude wurden häufig vor der ersten deutschen Wärmeschutzverordnung (1977) errichtet — manche stammen aus dem 19. Jahrhundert. Diese Gebäude haben:
- Massive Außenwände ohne mineralische Dämmstoffe — eine Außendämmung (WDVS) würde das Erscheinungsbild des Denkmals verändern und ist typischerweise verboten
- Historische Holz-Kastenfenster, die nicht durch hochdämmende Kunststoff- oder Aluminiumfenster ersetzt werden dürfen
- Ziegelgemäuerte Kellerdecken ohne nachträgliche Dämmung, weil Eingriffe in die Substanz unzulässig sind
- Altöl- oder Altgasheizungen, die zwar ausgetauscht werden könnten, aber in Verbindung mit den nicht sanierbaren Gebäudehüllen kaum Effekt hätten
Die Folge: Der spezifische CO2-Ausstoß eines typischen denkmalgeschützten Gründerzeithauses liegt häufig bei 50 kg CO2/m²a und mehr — womit es in die höchste Belastungsstufe des CO2KostAufG fällt.
Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG im Detail
Das CO2KostAufG teilt die CO2-Abgabe nach dem spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr auf. Je höher der CO2-Ausstoß, desto größer der Vermieteranteil:
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Vermieteranteil | Mieteranteil |
|---|---|---|
| Unter 12 | 0 % | 100 % |
| 12 bis unter 17 | 10 % | 90 % |
| 17 bis unter 22 | 20 % | 80 % |
| 22 bis unter 27 | 30 % | 70 % |
| 27 bis unter 32 | 40 % | 60 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 60 % | 40 % |
| 42 bis unter 47 | 70 % | 30 % |
| 47 bis unter 52 | 80 % | 20 % |
| 52 und mehr | 95 % | 5 % |
Ein denkmalgeschütztes Gründerzeithaus mit einem CO2-Ausstoß von 58 kg/m²a würde in die oberste Stufe fallen: Der Vermieter trüge 95 % der CO2-Abgabe auf den gesamten Gasverbrauch aller Mieter — dauerhaft, solange das Gebäude nicht saniert wird.
Wie wird der CO2-Ausstoß berechnet?
Der für das CO2KostAufG relevante spezifische CO2-Ausstoß wird aus dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch des Gebäudes ermittelt: Jahresverbrauch in kWh, multipliziert mit dem CO2-Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs (für Erdgas typischerweise 0,201 kg CO2/kWh, für Heizöl rund 0,266 kg CO2/kWh), dividiert durch die beheizte Wohnfläche in m². Diese Daten werden in der Regel aus der Heizkostenabrechnung des Energieversorgers entnommen.
Der Energieausweis — insbesondere der Verbrauchsausweis — enthält die verbrauchsbasierte Energiekennzahl, aus der sich der CO2-Ausstoß ableiten lässt. Ein veralteter oder fehlerhafter Energieausweis kann dazu führen, dass die CO2-Stufe falsch berechnet wird — mit direkten finanziellen Konsequenzen für Vermieter oder Mieter.
Schutzklausel für Denkmalschutz-Eigentümer
Das CO2KostAufG erkennt an, dass ein Vermieter nicht für energetische Mängel bestraft werden sollte, wenn er rechtlich gar nicht in der Lage ist, diese zu beheben. Das Gesetz enthält daher eine Schutzregelung für Vermieter, denen Sanierungsmaßnahmen aus rechtlichen Gründen verwehrt sind — und unter diesen rechtlichen Gründen kann ausdrücklich auch der Denkmalschutz fallen.
Die Schutzklausel greift jedoch nicht automatisch. Der Vermieter muss:
- Die Unmöglichkeit der Sanierung aktiv nachweisen — ein abschlägiger Bescheid der Denkmalschutzbehörde, aus dem klar hervorgeht, dass eine konkrete Maßnahme (z. B. Außendämmung, Fensterwechsel) denkmalrechtlich unzulässig ist
- Den Kausalzusammenhang dokumentieren — dass gerade diese verwehrte Maßnahme die energetische Verbesserung verhindert, die zur Absenkung der CO2-Stufe erforderlich wäre
- Die Schutzklausel gegenüber dem Mieter geltend machen — im Rahmen der Heizkostenabrechnung oder gesondert schriftlich
Das bloße Vorliegen eines Denkmalschutzes befreit einen Vermieter nicht automatisch von der CO2-Lastenteilung. Entscheidend ist der konkrete Nachweis, dass spezifische Sanierungsmaßnahmen behördlich untersagt wurden. Pauschal auf „Denkmal" zu verweisen reicht für die Geltendmachung der Schutzklausel nicht aus. Holen Sie sich rechtliche Beratung und lassen Sie sich die behördliche Ablehnung schriftlich bestätigen.
Was Denkmalschutz-Behörden typischerweise untersagen
Die Anforderungen der Denkmalschutzbehörden variieren je nach Bundesland, Denkmalart und Einstufung. Typische Sanierungsmaßnahmen, die für denkmalgeschützte Gebäude häufig versagt werden:
- Außenwärmedämmverbundsystem (WDVS): Verändert das äußere Erscheinungsbild und wird bei Fassadendenkmälern fast immer untersagt
- Vollständiger Fenstertausch: Historische Holzfenster sind oft Teil der Denkmaldefinition; Ersatz durch Kunststoff- oder Alufenster ist selten genehmigungsfähig
- Dämmung von Kellerdecken und Innenwänden: Bei historischen Stuckdecken, Gewölben oder gemauerten Wänden oft denkmalrechtlich unzulässig
- Installation von Photovoltaik: Auf denkmalgeschützten Dächern häufig abgelehnt, wenn die Optik der Dachlandschaft verändert wird
Was in vielen Fällen dagegen möglich ist:
- Heizungstausch: Der Wechsel von einer alten Gas- oder Ölheizung zu einer Wärmepumpe oder einem Fernwärmeanschluss ist in der Regel keine denkmalschutzrelevante Maßnahme — sofern keine sichtbaren Eingriffe in die Substanz erforderlich sind. Luft-Wasser-Wärmepumpen für den Aufstellplatz im Keller oder Hof sind oft genehmigungsfähig.
- Innendämmung: An bestimmten Innenwänden, die keine denkmalbegründenden Eigenschaften tragen, kann Innendämmung möglich sein — allerdings bautechnisch aufwendig und feuchtetechnisch komplex.
- Verbesserung der Haustechnik: Hydraulischer Abgleich, Thermostatventile, Wärmedämmung von Leitungen im Keller — diese Maßnahmen senken den Verbrauch und damit den CO2-Ausstoß, ohne in die schützenswerte Substanz einzugreifen.
Welcher Energieausweis ist für Denkmalschutz-Gebäude nötig?
Die Regeln des § 80 GEG gelten uneingeschränkt auch für denkmalgeschützte Gebäude. Beim Verkauf oder der Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Der Energieausweis-Typ richtet sich nach den üblichen Kriterien:
Verbrauchsausweis (ab 69 €)
Für Denkmalgebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten oder Bauantrag nach dem 1. November 1977 ist der Verbrauchsausweis in der Regel zulässig. Er basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre — für die CO2KostAufG-Stufenberechnung ist der verbrauchsbasierte Energieausweis besonders relevant, da er die tatsächlich angefallene CO2-Last abbildet.
Bedarfsausweis (ab 129 €)
Für Denkmalgebäude mit bis zu vier Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne nachträgliche Wärmeschutz-Sanierung ist der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 4 GEG Pflicht. Er analysiert die Bausubstanz — also genau die Elemente (Dach, Wände, Fenster, Heizung), die beim Denkmal häufig unverändert bleiben müssen. Der Bedarfsausweis für ein Denkmal spiegelt daher die tatsächliche bauphysikalische Situation realistisch wider.
Auch wenn der Verbrauchsausweis rechtlich ausreicht, kann ein Bedarfsausweis für denkmalgeschützte Gebäude sinnvoller sein: Er bildet die unveränderliche Bausubstanz ab und ist unabhängig vom Heizverhalten der wechselnden Bewohner. Wer Kaufinteressenten oder Mietern gegenüber Transparenz zeigen will, ist mit dem Bedarfsausweis besser aufgestellt — er ist das stärkere Argument bei der Erläuterung, warum das Denkmal energetisch unveränderlich ist.
Denkmalschutz und CO2-Abgabe: Praxisbeispiel
Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Gründerzeithaus (Baujahr 1895, drei Wohneinheiten, beheizte Wohnfläche 120 m² für die eine Wohnung). Die Heizung ist eine Gasheizung mit einem Jahresverbrauch von 18.000 kWh für diese Wohnung.
Berechnung des CO2-Ausstoßes (vereinfacht, Erdgas-Emissionsfaktor ~0,201 kg CO2/kWh):
- CO2-Emissionen: 18.000 kWh × 0,201 kg/kWh = ca. 3.618 kg CO2/Jahr
- Spezifischer CO2-Ausstoß: 3.618 kg / 120 m² = ca. 30 kg CO2/m²/Jahr
- Stufe nach CO2KostAufG: 27 bis unter 32 → Vermieter trägt 40 %, Mieter 60 %
Die CO2-Abgabe beträgt 2026 in der Regel einen bestimmten Betrag je Tonne CO2 — dieser Satz wird jährlich angepasst. Für die konkrete Jahresabrechnung entnehmen Sie den aktuellen Abgabebetrag der Brennstoffrechnung Ihres Energieversorgers; dieser weist die CO2-Kosten separat aus.
Würde das Gebäude saniert werden — was denkmalrechtlich nicht möglich ist —, könnte der spezifische CO2-Ausstoß erheblich sinken und damit die Stufe und den Vermieteranteil reduzieren. Genau hier liegt das Dilemma für Denkmaleigentümer: Sie sitzen dauerhaft in einer ungünstigen Stufe, ohne die Möglichkeit, die Ursache zu beheben.
CO2KostAufG und Fernwärme: Besondere Regel für Denkmäler in Fernwärmegebieten
Für Gebäude, die an ein Fernwärmenetz angeschlossen sind, gelten beim CO2KostAufG abweichende Regelungen: Die CO2-Kostenaufteilung erfolgt hier nach dem Wärmenetz-Anteil an erneuerbaren Energien und unvermeidbarer Abwärme. Denkmalgeschützte Gebäude in städtischen Fernwärmegebieten können profitieren, wenn das lokale Netz auf klimaneutrale Quellen umgestellt wird — der Fernwärmeanschluss ist in vielen Fällen auch denkmalrechtlich unproblematisch. Es empfiehlt sich, beim lokalen Stadtwerk anzufragen, ob ein Anschluss möglich ist und welcher CO2-Faktor aktuell für das Netz gilt.
Was Denkmaleigentümer konkret tun sollten
- Aktuellen Energieausweis einholen: Falls der Energieausweis älter als 10 Jahre oder nie ausgestellt wurde, unverzüglich einen rechtssicheren Energieausweis ausstellen lassen — er ist Pflichtunterlage bei Vermietung (§ 80 GEG) und Grundlage für die CO2-Stufenberechnung.
- CO2-Ausstoß-Stufe ermitteln: Lassen Sie berechnen, in welcher CO2-Stufe Ihr Gebäude liegt. Dazu brauchen Sie die Gasverbrauchsdaten der letzten Abrechnungsperiode und die beheizte Wohnfläche.
- Denkmalschutzbehörde schriftlich konsultieren: Wenn Sie bestimmte Maßnahmen (Dämmung, Fensterwechsel) planen oder prüfen, lassen Sie sich die Ablehnung schriftlich geben. Diese Dokumentation ist die Grundlage für die Geltendmachung der Schutzklausel.
- Machbare Maßnahmen identifizieren: Hydraulischer Abgleich, Heizungsoptimierung, Kellerdeckendämmung im nicht denkmalgeschützten Bereich, Leitungsdämmung — diese Maßnahmen können den Verbrauch ohne Eingriff in die Substanz reduzieren.
- Heizungstausch prüfen: Der Wechsel auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe oder Fernwärme ist in vielen Denkmalfällen möglich und kann die CO2-Last erheblich senken — ggf. KfW-458-Förderung nutzen (Details auf kfw.de).
- Rechtliche Beratung holen: Die Geltendmachung der Schutzklausel sollte mietrechtlich begleitet werden. Sprechen Sie mit einem Fachanwalt für Mietrecht und einem qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG.
Förderprogramme für Denkmal-Energetik
Sanierungsmaßnahmen, die denkmalrechtlich genehmigt werden, können unter Umständen über Förderprogramme unterstützt werden. Die wichtigsten Programme:
- KfW-261 (Wohngebäude Kredit — Effizienzhaus Denkmal): Die KfW-Förderung für Effizienzhäuser umfasst auch den Standard „Effizienzhaus Denkmal". Dieser Standard stellt niedrigere energetische Anforderungen als reguläre EH-Stufen — gerade weil bei Denkmälern die bauphysikalischen Einschränkungen anerkannt sind. Für KfW-261 ist ein Energieberater nach § 88 GEG zwingend erforderlich.
- KfW-458 (Heizungsförderung): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärmeanschluss). Gilt auch für denkmalgeschützte Gebäude, sofern die Heizungsmaßnahme genehmigungsfähig ist. Aktuelle Konditionen auf kfw.de.
- BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude): Fördert die individuelle Energieberatung durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater — auch für Denkmalgebäude. Der Energieberater kann einschätzen, welche Maßnahmen denkmalrechtlich überhaupt möglich und energetisch sinnvoll sind. Details auf bafa.de.
- Steuerliche Förderung nach § 35c EStG: Für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohngebäuden gibt es eine steuerliche Förderung nach § 35c Einkommensteuergesetz. Auch denkmalgeschützte Gebäude sind förderfähig, sofern die Maßnahmen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden. Für Vermieter gilt diese Regelung allerdings nicht; für sie kommen Abschreibungen und der normale Werbungskostenabzug in Frage.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Energieausweis für Ihr Denkmal — rechtssicher und ohne Vor-Ort-Termin
Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Sie zahlen erst nach Erhalt — kein Vorschuss, keine versteckten Kosten.
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