CO2-Abgabe Eigentümer Checkliste 2026 — Was Vermieter jetzt prüfen müssen

Antwort: Vermieter müssen die CO2-Abgabe nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) anhand der spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes in kg pro m² und Jahr aufteilen. Dazu brauchen Sie erstens die Verbrauchsdaten aus der Heizkostenabrechnung, zweitens einen aktuellen Energieausweis mit den Energiekennwerten und drittens die Stufentabelle des CO2KostAufG. Je schlechter die Energieklasse des Gebäudes (hohe CO2-Emissionen), desto höher ist der Vermieteranteil an der CO2-Abgabe. Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erstellt werden.

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermieter teilen die CO2-Abgabe nach einem 10-Stufen-Modell auf Basis der spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes auf — je schlechter die Energieeffizienz, desto mehr zahlt der Vermieter, und der aktuelle Energieausweis ist dabei das Schlüsseldokument.

Checkliste: Das müssen Vermieter 2026 prüfen

1. Ist ein gültiger Energieausweis vorhanden? 2. Sind die CO2-Emissionen in kg/m²/Jahr bekannt? 3. Welche Stufe des CO2KostAufG-Stufenmodells trifft zu? 4. Sind die Verbrauchsdaten für die Abrechnung vollständig? 5. Wurde die Abrechnungsfrist eingehalten (12 Monate nach Abrechnungsende)? 6. Wurden Mieter über ihren Anteil informiert?

Was ist das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)?

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz regelt seit dem 1. Januar 2023, wie die Kosten der CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe (insbesondere Erdgas und Heizöl) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Vor dem CO2KostAufG war es üblich, die gesamten Heizkosten einschließlich der CO2-Abgabe auf die Mieter umzulegen. Das Gesetz soll Vermieter stärker in die Pflicht nehmen, ihre Gebäude zu sanieren — denn je schlechter die Energieeffizienz, desto höher ihr Anteil.

Das CO2KostAufG gilt für alle Mietverhältnisse in Wohngebäuden, bei denen Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder andere fossile Brennstoffe zur Heizung und Warmwasserbereitung eingesetzt werden. Es gilt grundsätzlich nicht für Fernwärme (hier gibt es Sonderregelungen) und nicht für Wohnungen mit Stromheizung oder Wärmepumpe.

Das 10-Stufen-Modell: Wer zahlt wie viel?

Das Kernstück des CO2KostAufG ist ein 10-Stufen-Modell, das auf den spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes basiert. Die spezifischen CO2-Emissionen werden in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr (kg CO2/m²/Jahr) angegeben und aus den tatsächlichen Verbrauchsdaten und dem verwendeten Energieträger berechnet.

Die Logik dahinter: Ein gut gedämmtes, energieeffizientes Gebäude hat niedrige spezifische CO2-Emissionen — hier trägt der Vermieter wenig oder gar nichts. Ein schlecht gedämmtes Altbau-Gebäude mit hohem Energieverbrauch hat hohe spezifische CO2-Emissionen — hier trägt der Vermieter den Großteil der CO2-Kosten.

Das Stufenmodell im Überblick

Je nach Stufe (bestimmt durch die spezifischen CO2-Emissionen in kg/m²/Jahr) gelten folgende Vermieter-Anteile an der CO2-Abgabe:

Unter 12 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 0 %, Mieter 100 % — sehr energieeffizientes Gebäude
12 bis unter 17 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 10 %
17 bis unter 22 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 20 %
22 bis unter 27 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 30 %
27 bis unter 32 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 40 %
32 bis unter 37 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 50 %
37 bis unter 42 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 65 %
42 bis unter 47 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 80 %
47 bis unter 52 kg CO2/m²/Jahr: Vermieter zahlt 90 %
52 kg CO2/m²/Jahr und mehr: Vermieter zahlt 95 % — sehr schlecht gedämmtes Gebäude

Wichtig: CO2-Emissionen ≠ Energieeffizienzklasse

Die spezifischen CO2-Emissionen für das CO2KostAufG werden aus den tatsächlichen Verbrauchsdaten und dem Emissionsfaktor des verwendeten Brennstoffs berechnet — nicht direkt aus dem Energieausweis abgelesen. Der Energieausweis hilft bei der Einschätzung, ist aber nicht das direkte Berechnungsdokument für die CO2-Kostenteilung. Für die Abrechnung werden die tatsächlichen Verbrauchswerte aus der Heizperiode benötigt.

Die Rolle des Energieausweises bei der CO2-Abgabe

Der Energieausweis spielt bei der CO2-Abgabe eine wichtige, aber oft missverstandene Rolle. Er ist nicht das direkte Berechnungsdokument für die Aufteilung — die tatsächliche Aufteilung basiert auf den gemessenen Verbrauchsdaten der Abrechnungsperiode und dem Emissionsfaktor des Brennstoffs. Dennoch ist der Energieausweis aus zwei Gründen entscheidend:

Grund 1: Einschätzung der Einordnung in das Stufenmodell

Aus dem Energieausweis kann ein Vermieter ablesen, in welchem Bereich sich die spezifischen Emissionen seines Gebäudes voraussichtlich bewegen werden. Energieausweise weisen den Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/m²/Jahr aus. Zusammen mit dem Emissionsfaktor des Energieträgers (z. B. 0,201 kg CO2/kWh für Erdgas nach dem Emissionsfaktorenverzeichnis) lässt sich eine grobe Einschätzung vornehmen.

Grund 2: Nachweis der energetischen Qualität

Ein aktueller Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand des Gebäudes. Wenn Vermieter in Sanierungsmaßnahmen investiert haben (neue Dämmung, neue Fenster, Wärmepumpe), weist ein neuer Energieausweis diese Verbesserungen aus. Das kann bei einem zukünftigen Mieterwechsel oder Verkauf relevant sein und zeigt außerdem, dass der Vermieter aktiv die Energieeffizienz verbessert — was die CO2-Abgaben-Belastung langfristig reduziert.

Checkliste Schritt 1: Energieausweis prüfen

Bevor Sie die CO2-Kostenteilung für das Abrechnungsjahr berechnen, prüfen Sie den Status Ihres Energieausweises:

Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Überprüfen Sie das Ausstellungsdatum auf der ersten Seite. Wenn der Ausweis abgelaufen ist oder fehlt, ist das zwar kein direkter Fehler bei der CO2-Abrechnung, aber bei der nächsten Neuvermietung brauchen Sie zwingend einen neuen.
Entspricht der Energieausweis dem aktuellen Gebäudezustand? Wenn Sie in den letzten Jahren saniert haben (Dach gedämmt, Fenster getauscht, neue Heizung eingebaut), spiegelt der alte Ausweis diese Verbesserungen nicht wider. Ein neuer Ausweis wäre sinnvoll.
Welcher Ausweistyp liegt vor? Bei einem Bedarfsausweis sind die ausgewiesenen Kennwerte bauteilbasiert und unabhängig vom Nutzungsverhalten. Bei einem Verbrauchsausweis hängen die Werte vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner ab — das kann zu Abweichungen gegenüber der CO2-Abrechnung führen.

Checkliste Schritt 2: Verbrauchsdaten ermitteln

Für die Berechnung der spezifischen CO2-Emissionen benötigen Sie die Verbrauchsdaten des abzurechnenden Jahres:

Gesamtverbrauch des Brennstoffs in kWh oder in der Einheit des Energieträgers (Kubikmeter Gas, Liter Heizöl) aus der Jahresabrechnung des Versorgers oder aus dem Zählerprotokoll
Umrechnung in kWh, sofern der Verbrauch in einer anderen Einheit angegeben ist (z. B. m³ Erdgas mit Brennwert × Umrechnungsfaktor)
Gesamte Wohnfläche des Gebäudes in m² — die Bezugsfläche für die Berechnung der spezifischen Emissionen
Emissionsfaktor des Brennstoffs — in kg CO2/kWh. Für die gängigen Energieträger gelten die Emissionsfaktoren des nationalen Inventarberichts. Ihr Energieversorger oder Ihr Schornsteinfeger kann Ihnen die genauen Werte mitteilen.

Beispielrechnung (vereinfacht)

Angenommen, ein Mehrfamilienhaus mit 300 m² Wohnfläche verbraucht im Jahr 30.000 kWh Erdgas. Der Emissionsfaktor für Erdgas beträgt in der Regel etwa 0,2 kg CO2/kWh. Die spezifischen CO2-Emissionen betragen dann: (30.000 kWh × 0,2 kg/kWh) ÷ 300 m² = 20 kg CO2/m²/Jahr. Nach dem Stufenmodell liegt das in Stufe 3 (17–22 kg), d. h. der Vermieter trägt 20 % der CO2-Abgaben-Kosten dieser Heizperiode.

Hinweis: Dies ist eine vereinfachte Darstellung. Für die genaue Berechnung gemäß CO2KostAufG verwenden Sie bitte die offiziellen Emissionsfaktoren und beziehen Sie sich auf die aktuelle Auslegungshilfe des BMWK oder beauftragen Sie einen Fachmann.

Checkliste Schritt 3: CO2-Abgaben-Kosten berechnen und aufteilen

Nachdem Sie die spezifischen CO2-Emissionen und die zugehörige Stufe ermittelt haben, berechnen Sie die aufzuteilenden CO2-Kosten:

Gesamte CO2-Abgabe aus der Brennstoffrechnung ermitteln: Auf der Jahresrechnung Ihres Gasversorgers ist die CO2-Abgabe (auch: Brennstoffemissionshandelsbetrag, BEHG) als separater Posten ausgewiesen. Diese Gesamtsumme ist die Grundlage für die Aufteilung.
Vermieteranteil berechnen: Multiplizieren Sie die Gesamtsumme der CO2-Abgabe mit dem Prozentsatz aus dem Stufenmodell. Im obigen Beispiel (Stufe 3, 20 %): Wenn die Jahres-CO2-Abgabe 200 € beträgt, zahlt der Vermieter 40 €, der Mieter 160 €.
Bei mehreren Wohnungen: Der Vermieteranteil wird üblicherweise nach der Wohnfläche auf die einzelnen Mietverhältnisse verteilt.
Gutschrift an den Mieter in der Heizkostenabrechnung ausweisen: Der Vermieteranteil mindert die auf den Mieter umgelegten Heizkosten. In der Heizkostenabrechnung muss die CO2-Kostenteilung transparent ausgewiesen werden.

Checkliste Schritt 4: Abrechnungsfristen einhalten

Die Heizkostenabrechnung muss gemäß § 556 Abs. 3 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Wenn die Abrechnung nach Ablauf dieser Frist zugeht, verliert der Vermieter grundsätzlich den Anspruch auf Nachzahlungen — kann aber trotzdem noch mögliche Guthaben des Mieters ausschütten. Die CO2-Kostenteilung ist Teil der Heizkostenabrechnung und unterliegt denselben Fristen.

Sonderfall: Fernwärme und CO2KostAufG

Für Gebäude, die mit Fernwärme beheizt werden, gilt das CO2KostAufG grundsätzlich nicht direkt zwischen Vermieter und Mieter. Stattdessen ist der Fernwärmeversorger verpflichtet, die CO2-Kosten in seinem Preis auszuweisen. Ob und wie diese Kosten weitergegeben werden, hängt vom Fernwärmevertrag ab. Mieter in Fernwärmegebäuden haben jedoch ebenfalls Rechte auf transparente Abrechnung gemäß der Heizkostenverordnung.

Checkliste Schritt 5: Energieeffizienz verbessern — CO2-Belastung langfristig senken

Die effektivste Strategie für Vermieter, die CO2-Abgaben-Belastung dauerhaft zu reduzieren, ist die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes. Jede Stufe, die Sie im Stufenmodell nach unten klettern, reduziert Ihren Vermieteranteil erheblich:

Dachdämmung oder Dämmung der obersten Geschossdecke — eine der wirksamsten und oft kostengünstigsten Maßnahmen
Fassadendämmung (WDVS) — senkt die Wärmeverluste über die Außenwände deutlich
Austausch alter Fenster gegen moderne Zweifach- oder Dreifachverglasung
Heizungstausch — von einer fossilen Heizung auf eine Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss. Bei Wärmepumpen und Fernwärme mit erneuerbarem Anteil fallen keine oder deutlich geringere CO2-Abgaben an.
Hydraulischer Abgleich der Heizanlage — verbessert die Effizienz des bestehenden Heizsystems ohne großen Invest

Für alle genannten Maßnahmen gibt es Förderprogramme: Die BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude) fördert Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen. KfW-458 fördert den Heizungstausch für Privatpersonen. Informationen auf kfw.de und bafa.de.

Häufige Fehler bei der CO2-Kostenteilung

Fehlende oder falsche Stufenzuordnung — falscher Emissionsfaktor verwendet, Wohnfläche falsch angegeben oder falsche Stufe aus der Tabelle abgelesen
CO2-Abgabe nicht separat ausgewiesen — die Aufteilung muss für Mieter transparent sein. Ein pauschaler Verweis auf "höhere Heizkosten" reicht nicht
Abrechnungsfrist überschritten — bei verspäteter Abrechnung verliert der Vermieter den Nachzahlungsanspruch
Falsche Bezugsfläche — es ist die gesamte beheizte Wohnfläche des Gebäudes zu verwenden, nicht nur die Fläche einer einzelnen Wohnung
Veralteter Energieausweis bei Neuvermietung — bei der nächsten Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden (§ 80 GEG)

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Gerade wenn Sie als Vermieter über einen Heizungstausch nachdenken, um Ihre CO2-Abgaben-Belastung langfristig zu senken, ist eine korrekte Heizlastberechnung der erste Schritt — sie stellt sicher, dass die neue Heizungsanlage richtig dimensioniert wird und die KfW-Förderung korrekt beantragt werden kann.

Energieausweis aktualisieren — CO2-Belastung sichtbar machen

Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Sie zahlen erst nach Erhalt — kein Vorschuss, keine versteckten Kosten.