CO₂-Abgabe auf Wohngebäude 2026 — Was Vermieter und Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Das CO2KostAufG verpflichtet Vermieter dazu, abhängig von der Energieeffizienz ihres Gebäudes einen Teil der CO₂-Abgabe auf Brennstoffe zu tragen — und je schlechter der Energieausweis, desto größer ist dieser Anteil.

Was ist das CO2KostAufG und warum gibt es es?

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten, CO2KostAufG) wurde zum 1. Januar 2023 eingeführt. Es regelt, wie die Kosten aus dem nationalen Emissionshandel — konkret: die CO₂-Abgabe auf Erdgas, Heizöl und andere fossile Brennstoffe — zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Hintergrund: Vor dem CO2KostAufG wurden die Kosten für die CO₂-Abgabe vollständig über die Betriebskosten (Heizkostenabrechnung) auf die Mieter umgelegt — obwohl Mieter keinen Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes haben. Das Gesetz soll den Vermieter in die Mitverantwortung nehmen: Wer ein schlecht gedämmtes Gebäude vermietet, soll einen größeren Teil der CO₂-Kosten selbst tragen und so einen finanziellen Anreiz zur energetischen Sanierung erhalten.

Das 10-Stufenmodell: Wie der Vermieter-Anteil berechnet wird

Das CO2KostAufG verwendet ein 10-Stufen-Modell, das den jährlichen spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche (kg CO₂/m²/a) als Grundlage nimmt. Je höher dieser Wert, desto mehr CO₂-Kosten trägt der Vermieter. Die Stufen nach § 5 CO2KostAufG lauten:

• Unter 12 kg CO₂/m²/a — Mieter trägt 100 %, Vermieter 0 % (sehr energieeffizientes Gebäude)
• 12 bis unter 17 — Vermieter 10 %
• 17 bis unter 22 — Vermieter 20 %
• 22 bis unter 27 — Vermieter 30 %
• 27 bis unter 32 — Vermieter 40 %
• 32 bis unter 37 — Vermieter 50 %
• 37 bis unter 42 — Vermieter 60 %
• 42 bis unter 47 — Vermieter 70 %
• 47 bis unter 52 — Vermieter 80 %
• 52 kg CO₂/m²/a und mehr — Vermieter 95 % (schlechteste Gebäude)

Für die Einordnung in eine Stufe wird der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes berechnet — auf Grundlage des tatsächlichen Brennstoffverbrauchs und des brennstoffspezifischen CO₂-Emissionsfaktors. Diese Berechnung basiert nicht direkt auf dem Energieausweis-Kennwert, sondern auf dem tatsächlichen Verbrauch des Abrechnungsjahres. Der Energieausweis liefert jedoch eine Orientierung und ist für Vermieter und Mieter der einfachste Weg, die Energieeffizienz des Gebäudes einzuschätzen.

Wie wird der spezifische CO₂-Ausstoß konkret ermittelt?

Der Heizkostenabrechner oder Energieversorger gibt in der Regel den Jahresverbrauch des Gebäudes in kWh an. Aus dem Brennstoff lässt sich mit dem gesetzlich festgelegten CO₂-Emissionsfaktor (in kg CO₂ pro kWh) der Gesamt-CO₂-Ausstoß berechnen. Dividiert durch die beheizte Wohnfläche ergibt sich der spezifische CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m²/a.

Praktisch übernimmt diese Berechnung in der Regel der Heizkostenabrechner oder der Energieversorger bei der Jahresabrechnung. Sie müssen als Vermieter sicherstellen, dass der CO₂-Kostenanteil korrekt in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen und an die Mieter weitergeleitet wird — oder von den Vorauszahlungen abgezogen wird.

Welche Gebäude sind vom CO2KostAufG betroffen?

Das CO2KostAufG gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum nach § 535 ff. BGB, bei denen der Vermieter die Heizung mit fossilen Brennstoffen betreibt und die Heizkosten über die Betriebskostenabrechnung umlegt. Konkret betroffen sind:

• Wohngebäude mit Erdgasheizung (zentrales Heizsystem, das der Vermieter betreibt)
• Wohngebäude mit Heizölheizung
• Gebäude mit Fernwärme — sofern das Fernwärmenetz überwiegend mit fossilen Brennstoffen betrieben wird (separate Regelung im CO2KostAufG)

Nicht betroffen:

• Wohngebäude mit Wärmepumpe oder Biomasse-Heizung — diese Heizungssysteme erzeugen keine direkten fossilen CO₂-Emissionen und unterliegen daher nicht dem CO2KostAufG
• Mietverhältnisse, bei denen der Mieter die Heizung selbst betreibt und direkt Brennstoff bezahlt (Einzelöfen, eigener Gasvertrag des Mieters)
• Gewerbeimmobilien (CO2KostAufG gilt nur für Wohnraum)

Warum der Energieausweis für Vermieter jetzt wichtiger wird

Das CO2KostAufG hat eine direkte Verbindung zum Energieausweis, auch wenn der Energieausweis-Kennwert nicht direkt in die Stufenberechnung eingeht. Der Zusammenhang ist folgender:

Ein Gebäude mit schlechter Energieklasse (F, G, H) hat in der Regel einen hohen spezifischen CO₂-Ausstoß — weil schlechte Dämmung zu höherem Heizenergiebedarf führt, der wiederum mehr Brennstoff und damit mehr CO₂-Emissionen erzeugt. Ein solches Gebäude landet daher wahrscheinlich in einer höheren CO₂-Kostenstufe, bei der der Vermieter 50 bis 95 % der CO₂-Kosten trägt.

Umgekehrt: Ein energetisch saniertes Gebäude (Energieklasse A oder B) hat einen niedrigen Heizenergiebedarf, niedrige CO₂-Emissionen und landet in einer niedrigen Stufe — der Mieter trägt den Löwenanteil, der Vermieter zahlt wenig oder gar nichts aus eigener Tasche.

Konkretes Rechenbeispiel (vereinfacht)

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche, Gasheizung, Baujahr 1975 ohne Sanierung. Der Jahresverbrauch beträgt 18.000 kWh Gas. Bei einem CO₂-Emissionsfaktor von 0,201 kg CO₂/kWh (Erdgas, Standardwert) ergibt das:

18.000 kWh × 0,201 kg CO₂/kWh ÷ 100 m² = 36,2 kg CO₂/m²/a

Dieser Wert liegt in der Stufe „32 bis unter 37" — der Vermieter trägt 50 % der CO₂-Kosten. Bei einem CO₂-Preis von angenommen 55 €/t CO₂ und einem Jahresverbrauch von 3.618 kg CO₂ (18.000 kWh × 0,201) wären das:

3.618 kg CO₂ × 0,055 €/kg = ca. 199 € Gesamt-CO₂-Kosten pro Jahr, davon trägt der Vermieter ca. 99 €.

Hinweis: Dieser Wert ist eine Illustration — tatsächliche CO₂-Preise und Emissionsfaktoren können abweichen. Der CO₂-Preis im nationalen Emissionshandel wird jährlich angepasst; aktuelle Werte sind auf den Seiten des BMWK und der Bundesnetzagentur verfügbar.

CO₂-Abgabe nach Gebäudeklasse: Was Vermieter konkret erwarten können

Pauschal lässt sich sagen: Vermieter von Gebäuden der Energieklassen F, G, H mit Gas- oder Ölheizung müssen bei der Jahresheizkostenabrechnung dauerhaft mit einem nennenswerten Eigenanteil rechnen. Bei Mehrfamilienhäusern summieren sich diese Beträge über alle Wohneinheiten.

Gebäude der Energieklassen A+ bis C liegen bei den meisten Heizungssystemen unterhalb der 27 kg CO₂/m²/a-Schwelle — hier ist der Vermieter-Anteil gering (0–30 %). Gebäude der Klassen E und schlechter überschreiten diese Schwelle in vielen Fällen, wodurch der Vermieter-Anteil auf 40–95 % steigen kann.

Was Vermieter jetzt konkret tun sollten

Die CO₂-Kostenbelastung für Vermieter steigt, wenn sich die Energiequalität des Gebäudes nicht verbessert und der CO₂-Preis weiter steigt. Drei praxisnahe Empfehlungen:

1. Aktuellen Energieausweis besorgen und Energieklasse kennen

Wer als Vermieter noch keinen oder einen abgelaufenen Energieausweis hat, sollte zunächst einen aktuellen Energieausweis ausstellen lassen. Der Verbrauchsausweis (ab 69 €) gibt eine erste Einschätzung der Energieeffizienz. Der Bedarfsausweis (ab 129 €) — der bei Altbauten mit ≤4 Wohneinheiten Pflicht ist — zeigt zusätzlich konkrete Sanierungspotenziale auf.

2. Sanierungsmaßnahmen mit Förderung prüfen

Energetische Sanierungsmaßnahmen verbessern die Energieklasse dauerhaft und senken den Vermieter-Anteil an der CO₂-Abgabe. Gleichzeitig können die Sanierungskosten über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB (8 % der aufgewandten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt) teilweise auf die Mieter übertragen werden — unter Einhaltung der gesetzlichen Kappungsgrenzen. Für die Sanierung stehen BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA-Zuschüsse) und KfW-Kredite zur Verfügung.

3. Heizungstausch mit KfW-458 erwägen

Wer eine Gas- oder Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, entfällt dauerhaft aus dem Anwendungsbereich des CO2KostAufG — weil die Wärmepumpe keinen fossilen Brennstoff verbrennt. Für den Heizungstausch steht KfW-458-Förderung zur Verfügung, die Zuschüsse je nach Maßnahme und Situation ermöglicht. Voraussetzung für die Förderung ist unter anderem eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 (siehe oben).

Sonderfall Fernwärme: CO2KostAufG gilt mit Einschränkungen

Bei Gebäuden, die über Fernwärme beheizt werden, ist die Situation komplexer. Das CO2KostAufG enthält spezifische Regelungen für Fernwärme: Ob und in welchem Umfang das 10-Stufenmodell angewendet wird, hängt vom CO₂-Gehalt der gelieferten Wärme ab — den der Fernwärmeanbieter auf der Wärmerechnung ausweisen muss. Wenn das Fernwärmenetz überwiegend aus erneuerbaren Energien oder Abwärme gespeist wird, sind die CO₂-Kosten entsprechend niedrig. Vermieter mit Fernwärmeanschluss sollten die Jahresabrechnung des Fernwärmeanbieters sorgfältig prüfen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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