Energieausweis Bußgeld vermeiden — Was § 108 GEG bedeutet und wie Sie Strafen bis 15.000 € abwenden

Die Kurzantwort in einem Satz

Ein Energieausweis-Bußgeld vermeiden Sie durch vier Maßnahmen: Rechtzeitig bestellen → richtigen Typ wählen → qualifizierten Aussteller prüfen → Pflichtangaben in Inseraten einhalten — alles geregelt in § 80, § 88 und § 108 GEG.

Was regelt § 108 GEG — und welche Beträge drohen?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stuft Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht als Ordnungswidrigkeiten ein. § 108 GEG listet konkret, welche Handlungen und Unterlassungen bußgeldbewehrt sind. Die Behörde, die Bußgelder verhängt, ist in der Regel die nach Landesrecht zuständige Stelle — meist das Bauordnungsamt oder die untere Bauaufsichtsbehörde.

Das Gesetz sieht Bußgelder bis zu 15.000 Euro pro Verstoß vor. In der Praxis ist das eine Obergrenze — die tatsächlich verhängten Beträge sind von Bundesland zu Bundesland und von Fall zu Fall unterschiedlich und hängen von der Schwere des Verstoßes, dem wirtschaftlichen Vorteil und dem Verhalten des Betroffenen ab. Dennoch: Selbst ein Bußgeld im unteren dreistelligen Bereich übersteigt meist den Preis eines rechtsgültigen Energieausweises deutlich.

Die häufigsten Bußgeld-Situationen für Eigentümer

Aus unserer Praxis als DIBT-registrierter Aussteller kennen wir die typischen Fehlerquellen:

1. Kein Energieausweis beim Verkauf oder bei der Neuvermietung

Der klassischste Fall: Eigentümer unterschätzen die Pflicht oder gehen davon aus, dass der alte Ausweis aus dem Jahr 2013 noch gilt. Energieausweise sind 10 Jahre gültig — ein Ausweis von 2013 war bis spätestens 2023 gültig, 2026 ist er abgelaufen. Wer ein Inserat schaltet oder einen Kaufvertrag unterschreibt, ohne gültigen Ausweis zu haben, riskiert ein Bußgeld.

2. Falscher Ausweistyp — Verbrauchsausweis statt Pflicht-Bedarfsausweis

Das ist ein häufiger und teurer Fehler. § 80 Abs. 4 GEG schreibt für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht auf den Wärmeschutz-Standard von 1977 saniert wurden, den Bedarfsausweis vor. Wer in dieser Konstellation einen Verbrauchsausweis verwendet, hat formal keinen rechtsgültigen Energieausweis — der Verstoß ist bußgeldbewehrt.

3. Pflichtangaben im Inserat fehlen

Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet und ein öffentliches Inserat schaltet (Printanzeige, Online-Portal, Schaufenster), muss laut GEG folgende Angaben machen:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Energiekennwert (kWh/m²a für Endenergiebedarf oder -verbrauch)
• Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H), sofern der Ausweis diese ausweist

Fehlt auch nur einer dieser Punkte in der Annonce, ist das ein Ordnungswidrigkeitstatbestand. Makler sind hierfür mitverantwortlich und können selbst bebußt werden.

4. Nicht qualifizierter Aussteller

§ 88 GEG legt die Qualifikationsvoraussetzungen für Energieausweis-Aussteller fest: Ingenieure, Architekten und bestimmte Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung dürfen ausstellen — aber nur, wenn sie die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen. Ein Aussteller ohne DIBt-Registriernummer oder ohne die gesetzlich geforderte Qualifikation macht den Energieausweis rechtlich wertlos. Eigentümer, die einen solchen Ausweis vorlegen, haben faktisch keinen gültigen Ausweis und riskieren das volle Bußgeld.

Bußgelder für Makler — Mitverantwortung nach § 108 GEG

Immobilienmakler sind nicht nur Vermittler, sondern haben eigene Pflichten im GEG. Wer ein Inserat für ein Objekt schaltet, ohne die vorgeschriebenen Energiekennwerte anzugeben, begeht selbst eine Ordnungswidrigkeit — unabhängig vom Eigentümer. Makler sollten daher:

• Vor Auftragsannahme prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt — und wenn nicht, den Eigentümer informieren und auf die Beauftragung drängen.
• Den Energieausweis selbst sichten und alle Pflichtangaben in das Inserat übernehmen, bevor es online oder in Print erscheint.
• Beim Besichtigungstermin den Energieausweis im Original oder als beglaubigte Kopie vorlegen (nicht nur als Scan auf dem Laptop).
• Im Kaufvertrag den Energieausweis als Anlage beifügen und dies protokollieren.

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Makler für Pflichtverstöße in Inseraten persönlich haften können — das Unwissen über die Energieausweis-Pflicht schützt dabei nicht vor einer Bußgeldsanktion.

Checkliste: So vermeiden Sie jedes Energieausweis-Bußgeld

• Gültigkeitsdatum prüfen: Ist der vorhandene Ausweis noch max. 10 Jahre alt? Wenn nicht, neuen Ausweis beauftragen.
• Ausweistyp kontrollieren: Entspricht der vorliegende Typ den GEG-Vorschriften für dieses Gebäude (§ 80 GEG)? Bei Altbauten bis 4 WE vor 1977 → Bedarfsausweis Pflicht.
• Aussteller-Qualifikation prüfen: Trägt der Ausweis eine DIBt-Registriernummer auf der ersten Seite? Fehlt sie → Ausweis ungültig.
• Inserat vollständig befüllen: Alle 5 Pflichtangaben (Ausweistyp, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) ins Inserat aufnehmen.
• Besichtigungstermin vorbereiten: Energieausweis im Original mitbringen und potenziellen Käufern/Mietern auf Verlangen aushändigen.
• Kaufvertrag: Energieausweis als Anlage beifügen, Erhalt vom Käufer/Mieter schriftlich bestätigen lassen.
• Nach Sanierung aktualisieren: Wer sein Gebäude saniert hat, muss keinen sofortigen neuen Ausweis erstellen — aber spätestens beim nächsten Verkauf oder Neuvermietung gilt nur der aktualisierte Ausweis.

Was tun, wenn Sie keinen Energieausweis haben — aber schnell einen brauchen?

Die häufigste Situation: Das Haus ist verkauft, der Notartermin ist in 10 Tagen — und der Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen. Was jetzt?

Bei einem Verbrauchsausweis benötigen Sie lediglich die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Baujahr, Wohnfläche und Adresse. Damit lässt sich ein Ausweis bei einem qualifizierten Online-Anbieter in der Regel innerhalb von 24 Stunden erstellen. Der Preis liegt ab 69 €.

Bei einem Bedarfsausweis sind zusätzlich Bauteilangaben erforderlich (Außenwand, Dach, Fenster, Heizung). Das dauert etwas länger — in der Regel 2–3 Arbeitstage bei einem spezialisierten Anbieter, der die Daten strukturiert abfragt. Kosten ab 129 €.

Wichtig: Beauftragen Sie erst, dann unterschreiben Sie den Kaufvertrag. Notartermine können in aller Regel mit wenigen Tagen Vorlauf verschoben werden — das ist deutlich weniger unangenehm als ein späteres Bußgeldverfahren oder ein anfechtbarer Kaufvertrag.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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