Energieausweis und CO₂-Abgabe — Rechenbeispiel für Vermieter 2026

Die Kurzantwort in einem Satz

Das CO2KostAufG-10-Stufen-Modell bestimmt, wie viel Sie als Vermieter von der jährlichen CO₂-Abgabe tragen — und Ihr Energieausweis zeigt, in welcher Stufe Ihr Gebäude voraussichtlich liegt: je schlechter die Energieklasse, desto mehr zahlen Sie.

Was ist das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)?

Das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft. Es regelt, wie die CO₂-Abgabe, die beim Kauf von fossilen Brennstoffen (Erdgas, Heizöl) für Wohngebäude anfällt, zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird.

Hintergrund: Der CO₂-Preis wird auf fossile Brennstoffe erhoben und im Rahmen des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) jährlich angehoben. Bis 2022 trugen Mieter diese Kosten allein — da die CO₂-Abgabe in der Heizkostenabrechnung enthalten war und vollständig auf die Mieter umgelegt wurde. Das CO2KostAufG ändert das: Der Vermieter trägt nun einen Teil, dessen Höhe von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt.

Die Idee dahinter: Vermieter, die in schlecht gedämmten Gebäuden wohnen lassen, ohne zu sanieren, sollen einen finanziellen Anreiz bekommen, die Energieeffizienz zu verbessern. Ein Vermieter mit einem unsanierten Altbau (Energieklasse G/H) zahlt mehr CO₂-Kosten als einer mit einem effizienten Gebäude (Klasse A/B).

Das 10-Stufen-Modell: Wie funktioniert die Aufteilung?

Die Aufteilung erfolgt in zehn Stufen — abhängig von den spezifischen CO₂-Emissionen des Gebäudes: Wie viele Kilogramm CO₂ entstehen pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr durch die Beheizung?

Die genaue Tabelle ist in Anlage 2 CO2KostAufG geregelt. Das Grundprinzip:

• Sehr geringe Emissionen (unter ca. 12 kg CO₂/m²·a): Der Vermieter trägt keinen Anteil — der Mieter zahlt die gesamte CO₂-Abgabe. Das trifft auf gut gedämmte, moderne Gebäude zu.
• Mittlere Emissionen (ca. 22–37 kg CO₂/m²·a): Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten — der Vermieteranteil steigt mit jeder Stufe um einige Prozentpunkte.
• Sehr hohe Emissionen (über ca. 52 kg CO₂/m²·a): Der Vermieter trägt den überwältigenden Anteil — ca. 90 %. Das trifft auf völlig unsanierte Altbauten zu.

Der genaue Prozentsatz pro Stufe ist in der Anlage 2 CO2KostAufG festgelegt — für die exakten aktuellen Werte konsultieren Sie das Bundesgesetzblatt oder die offizielle Veröffentlichung auf bundesregierung.de. Im Überblick: Je 5 kg CO₂/(m²·a) Erhöhung steigt der Vermieteranteil stufenweise an.

Was sind spezifische CO₂-Emissionen und wie werden sie ermittelt?

Die spezifischen CO₂-Emissionen ergeben sich aus dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch des Gebäudes — abzulesen aus der jährlichen Heizkostenabrechnung:

• Jährlicher Brennstoffverbrauch (kWh) aus der Heizkostenabrechnung
• Multipliziert mit dem Emissionsfaktor des Energieträgers (für Erdgas: ca. 0,202 kg CO₂/kWh nach BEHG)
• Dividiert durch die Wohnfläche des Gebäudes in m²

Das Ergebnis: die spezifischen CO₂-Emissionen in kg CO₂/(m²·a), die über die Stufe und damit den Vermieteranteil entscheiden.

Rechenbeispiel: Typisches Einfamilienhaus mit Gasheizung

Um das Modell greifbar zu machen, rechnen wir ein typisches Beispiel durch. Wichtiger Hinweis: Die nachfolgenden Zahlen sind illustrativ. Der tatsächliche CO₂-Preis richtet sich nach dem aktuellen BEHG-Preispfad — bitte prüfen Sie den geltenden Preis auf bundesregierung.de oder bafa.de. Die Stufenzuordnung basiert auf Anlage 2 CO2KostAufG.

Ausgangssituation

• Gebäudetyp: vermietetes Einfamilienhaus, Baujahr 1978
• Wohnfläche: 120 m²
• Heizung: Gasbrennwertkessel
• Jährlicher Gasverbrauch: 18.000 kWh (aus Heizkostenabrechnung)
• Energieausweis: Verbrauchsausweis, Energieeffizienzklasse E–F

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht: Der Vermieter zahlt für dieses mittelmäßig gedämmte Haus in dieser Stufe einen erheblichen Teil der jährlichen CO₂-Kosten. Mit steigendem CO₂-Preis nach BEHG-Preispfad steigt dieser Betrag in den kommenden Jahren automatisch an — ohne dass der Vermieter handeln muss.

Wie der Energieausweis die CO₂-Kostenteilung beeinflusst

Der CO2KostAufG verwendet nicht den Energieausweis direkt — die Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Verbrauch aus der Heizkostenabrechnung. Dennoch ist der Zusammenhang eng:

• Der Verbrauchsausweis basiert auf denselben Heizkostenabrechnungen, die für die CO₂-Berechnung herangezogen werden. Ein Verbrauchsausweis mit hohem Energieverbrauch korreliert direkt mit hohen spezifischen CO₂-Emissionen und damit einer höheren CO₂-Kostenstufe.
• Der Bedarfsausweis gibt den berechneten Energiebedarf an — er ist oft etwas anders als der tatsächliche Verbrauch (je nach Nutzerverhalten), zeigt aber verlässlich, in welchem Effizienzbereich das Gebäude liegt.
• Nach einer Sanierung: Ein neuer, besserer Energieausweis nach Sanierung zeigt die verbesserte Energieeffizienz. Gleichzeitig sinkt der tatsächliche Verbrauch — und damit die CO₂-Emissionen und der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe.

Sanierungsanreiz durch das CO2KostAufG

Das Gesetz ist bewusst so gestaltet, dass Sanierung sich direkt in der Heizkostenabrechnung auszahlt. Wenn Sie Ihr Gebäude dämmen, neue Fenster einbauen oder auf eine Wärmepumpe umsteigen:

• Sinkt der tatsächliche Brennstoffverbrauch
• Fallen die spezifischen CO₂-Emissionen
• Verbessert sich die Stufenzuordnung nach Anlage 2 CO2KostAufG
• Sinkt Ihr jährlicher Anteil an der CO₂-Abgabe
• Verbessert sich der Energieausweis — was bei Neuvermietung und Verkauf einen Vorteil bringt

Die BEG-Förderprogramme (Bundesförderung effiziente Gebäude, KfW-261, KfW-458) machen energetische Sanierungen wirtschaftlich attraktiver — die CO₂-Kosteneinsparung kommt als zusätzlicher Rentabilitätsfaktor obendrauf.

Besonderheit: Effizienzbonus für Fernwärme und Wärmepumpe

Für Gebäude, die über Fernwärme versorgt werden, oder für solche mit Wärmepumpe, gelten andere oder gar keine CO₂-Kostenzuordnungen nach CO2KostAufG — da Fernwärme und Strom für Wärmepumpen nicht direkt unter die Brennstoffmengen nach BEHG fallen oder über andere Mechanismen erfasst werden. Wenn Sie auf erneuerbare Heizung umsteigen, entfällt die CO2KostAufG-Kostenteilung für den neuen Brennstoff ganz.

Praktische Tipps für Vermieter: CO₂-Kosten senken

• Energieausweis prüfen: Schauen Sie, in welcher Energieeffizienzklasse Ihr Gebäude ist. Ein aktueller, korrekter Energieausweis — durch einen qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG ausgestellt — gibt die beste Einschätzung.
• Heizkostenabrechnung analysieren: Berechnen Sie Ihre spezifischen CO₂-Emissionen (Verbrauch × Emissionsfaktor ÷ Wohnfläche) und schauen Sie, in welcher Stufe Sie nach Anlage 2 CO2KostAufG liegen.
• Sanierungsmaßnahmen prüfen: Dämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch — jede Maßnahme, die den Verbrauch senkt, verbessert die CO₂-Stufe. Nutzen Sie BEG-Förderung (KfW-261, KfW-458, BAFA-EBN) für die Finanzierung.
• Korrekte Abrechnung sicherstellen: Der Vermieteranteil muss in der Heizkostenabrechnung korrekt berechnet und ausgewiesen werden. Bei Selbstverwaltung lohnt sich ein Energieberater zur Kontrolle.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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