CO₂-Kostenaufteilung Vermieter und Mieter — Energieausweis und das 10-Stufen-Modell erklärt

Die Kurzantwort in einem Satz

Das CO2KostAufG verteilt die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe nach einem 10-Stufen-Modell, bei dem der Vermieter-Anteil mit sinkender Energieeffizienz des Gebäudes steigt — und der Energieausweis ist das Dokument, das die relevante Energieeffizienz-Kennzahl liefert.

Was ist die CO₂-Abgabe — und warum betrifft sie Vermieter?

Fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl unterliegen seit 2021 dem nationalen CO₂-Emissionshandel (Brennstoffemissionshandelsgesetz, BEHG). Der CO₂-Preis je Tonne CO₂ wird auf den Einkaufspreis für Gas und Öl aufgeschlagen und fließt damit in die Heizkosten ein. Bis Ende 2022 konnten Vermieter diesen Kostenanteil vollständig über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen.

Das CO2KostAufG beendet diese Praxis: Seit dem 1. Januar 2023 trägt der Vermieter einen gesetzlich festgelegten Anteil der CO₂-Abgabe selbst — weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Vermieter durch Sanierungsmaßnahmen die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern könnten, während Mieter dazu kaum in der Lage sind.

Die Grundidee: Wer für die schlechte Energieeffizienz verantwortlich ist (der Vermieter), zahlt auch mehr. Je besser das Gebäude gedämmt ist, desto mehr nähert sich die Verteilung dem alten Zustand an — der Mieter trägt dann fast alles.

Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG — so funktioniert es

Das CO2KostAufG teilt Gebäude anhand des spezifischen CO₂-Ausstoßes in kg CO₂/m² Wohnfläche pro Jahr in 10 Stufen ein. Diese Kennzahl wird aus dem Endenergieverbrauch des Gebäudes (aus dem Verbrauchsausweis) und dem Emissionsfaktor des verwendeten Energieträgers berechnet.

Die 10 Stufen im Überblick (vereinfacht nach CO2KostAufG):

• Stufe 1 (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr): Mieter trägt 100 %, Vermieter 0 % — energieeffiziente Gebäude (Effizienzklasse A oder B)
• Stufe 2 (12 bis unter 17 kg): Mieter 90 %, Vermieter 10 %
• Stufe 3 (17 bis unter 22 kg): Mieter 80 %, Vermieter 20 %
• Stufe 4 (22 bis unter 27 kg): Mieter 70 %, Vermieter 30 %
• Stufe 5 (27 bis unter 32 kg): Mieter 60 %, Vermieter 40 %
• Stufe 6 (32 bis unter 37 kg): Mieter 50 %, Vermieter 50 %
• Stufe 7 (37 bis unter 42 kg): Mieter 40 %, Vermieter 60 %
• Stufe 8 (42 bis unter 47 kg): Mieter 30 %, Vermieter 70 %
• Stufe 9 (47 bis unter 52 kg): Mieter 10 %, Vermieter 90 %
• Stufe 10 (52 kg und mehr): Mieter 5 %, Vermieter 95 % — energetisch sehr schlechte Gebäude

Wichtig: Die genauen Stufen-Grenzen richten sich nach der Anlage 1 des CO2KostAufG. Bitte prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext, da Änderungen möglich sind. Die hier genannten Werte geben die zum Stand Mai 2026 gültigen Regelungen wieder.

Wie der Energieausweis die CO₂-Stufe bestimmt

Die CO₂-Stufe wird auf Basis des tatsächlichen Endenergieverbrauchs ermittelt, nicht des Bedarfs. Das bedeutet: Für die CO₂-Kostenaufteilung ist primär der Verbrauchsausweis relevant — er enthält die gemessenen Verbrauchswerte. Die Berechnung läuft so:

1. Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) aus dem Verbrauchsausweis ablesen
2. Multiplizieren mit dem Emissionsfaktor des Energieträgers (in kg CO₂/kWh — Werte sind gesetzlich festgelegt im BEHG und nachgelagerten Vorschriften)
3. Ergebnis: spezifischer CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m²/Jahr
4. Dieser Wert bestimmt die Stufe in der Anlage 1 des CO2KostAufG

Daraus folgt: Ein veralteter, fehlerhafter oder gefälschter Energieausweis führt direkt zu einer falschen CO₂-Kostenteilung — zuungunsten einer Partei. Vermieter haben also ein handfestes wirtschaftliches Interesse an einem korrekten und aktuellen Energieausweis.

Warum der Bedarfsausweis für die CO₂-Abgabe weniger relevant ist

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis der Bausubstanz — unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Mieter. Für die CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG gilt aber der tatsächliche Verbrauch, nicht der theoretische Bedarf. Das heißt: Selbst wenn Sie einen Bedarfsausweis haben, muss für die CO₂-Stufenberechnung der reale Verbrauch aus der Heizkostenabrechnung herangezogen werden — nicht der Bedarfsausweis-Wert.

Praktisches Beispiel: Was kostet die CO₂-Abgabe den Vermieter?

Nehmen wir ein Beispiel (ohne konkrete Jahres-CO₂-Preise zu nennen, da diese sich ändern können): Ein Wohngebäude mit Gasheizung und einem spezifischen CO₂-Ausstoß von 40 kg CO₂/m²/Jahr fällt in Stufe 7 — der Vermieter trägt 60 % der CO₂-Abgabe, der Mieter nur 40 %. Bei einem größeren Mehrfamilienhaus mit mehreren hundert Quadratmetern Wohnfläche kann dieser Vermieteranteil im Jahr einen erheblichen Betrag ausmachen — je nach aktuellem CO₂-Preis nach BEHG.

Durch eine energetische Sanierung (bessere Dämmung, Heizungsmodernisierung) kann der spezifische CO₂-Ausstoß auf z. B. 15 kg CO₂/m²/Jahr gesenkt werden — dann fiele das Gebäude in Stufe 2, und der Vermieter trüge nur noch 10 % statt 60 % der CO₂-Kosten. Das ist ein direkter wirtschaftlicher Anreiz zur Sanierung.

Informationspflichten des Vermieters nach CO2KostAufG

Das CO2KostAufG verpflichtet Vermieter zur Transparenz gegenüber Mietern. Konkret müssen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung ausweisen:

• Den CO₂-Gesamtbetrag für das Abrechnungsjahr
• Die ermittelte Stufe (1 bis 10) nach dem 10-Stufen-Modell
• Die Aufteilung des CO₂-Anteils zwischen Vermieter und Mieter
• Den vom Mieter zu zahlenden Anteil an der CO₂-Abgabe

Fehlen diese Angaben in der Betriebskostenabrechnung, können Mieter die Abrechnung beanstanden und haben gegebenenfalls Anspruch auf Rückerstattung. Vermieter sollten die Betriebskostenabrechnung entsprechend anpassen — am besten in Abstimmung mit dem Steuerberater oder einem Hausverwaltungsdienstleister.

Was Vermieter jetzt tun sollten

Drei konkrete Handlungsschritte, um die CO₂-Kostenlast zu verstehen und ggf. zu senken:

1. Aktuellen Energieausweis prüfen

Ist Ihr Energieausweis aktuell (maximal 10 Jahre alt, § 80 GEG)? Sind die Verbrauchswerte korrekt und vollständig? Ein Energieausweis auf Basis veralteter oder unvollständiger Daten kann die CO₂-Stufe verzerren. Lassen Sie im Zweifel einen neuen Verbrauchsausweis ausstellen — ab 69 € bei qualifizierten Online-Anbietern.

2. CO₂-Stufe berechnen lassen

Wenn Sie wissen wollen, in welche CO₂-Stufe Ihr Gebäude fällt, beauftragen Sie einen Energieberater nach § 88 GEG. Er kann aus den Heizkostenabrechnungen und dem Energieträger-Emissionsfaktor den spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen und Ihnen die aktuelle Belastung nennen — sowie das Einsparpotenzial durch Sanierungsmaßnahmen aufzeigen.

3. Sanierungspotenzial analysieren

Welche Maßnahmen würden Ihren spezifischen CO₂-Ausstoß am meisten senken — und damit Ihre CO₂-Kostenlast? Ein Bedarfsausweis mit Sanierungsempfehlungen gibt hier erste Hinweise. Eine detaillierte Energieberatung (gefördert durch BAFA-EBN) kann einen individuellen Sanierungsfahrplan liefern.

Gibt es Ausnahmen vom CO2KostAufG?

Ja, das Gesetz sieht einige Ausnahmen vor:

• Denkmalgeschützte Gebäude: Wenn energetische Sanierungsmaßnahmen aufgrund des Denkmalschutzes rechtlich oder tatsächlich nicht zumutbar sind, gilt eine angepasste Regelung. Vermieter müssen dies nachweisen können.
• Eigentümergemeinschaften (WEG): Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften ist die Berechnung der CO₂-Stufe komplexer, da die Gemeinschaft der Eigentümer die Sanierungsentscheidungen trifft — nicht der einzelne vermietende Eigentümer. Hier lohnt sich rechtlicher Rat.
• Gewerberaum-Mietverträge: Für Gewerberaum-Mietverhältnisse können Vermieter und Mieter die CO₂-Kostenaufteilung vertraglich abweichend regeln.

CO2KostAufG und der neue Energieausweis bei Sanierung

Wenn Sie Ihr Gebäude energetisch saniert haben — neue Dämmung, Fensterwechsel, Heizungsmodernisierung — sollten Sie danach einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Der neue Ausweis dokumentiert den verbesserten Zustand, weist einen niedrigeren Endenergieverbrauch aus und führt damit in der Regel zu einer niedrigeren CO₂-Stufe. Das spart Ihnen direkt Geld bei der CO₂-Kostenteilung.

Darüber hinaus kann ein besserer Energieausweis die Vermietbarkeit verbessern und — bei Verkauf — den Immobilienwert positiv beeinflussen. Es gibt also mehrere gute Gründe, nach einer Sanierung einen aktuellen Energieausweis erstellen zu lassen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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