Energieausweis Klasse E — Was bedeutet das für Eigentümer und Mieter?

Die Kurzantwort in einem Satz

Energieklasse E steht für einen erhöhten Energieverbrauch, der nach dem CO2KostAufG zu einem höheren Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe führt — mit einem aktuellen Energieausweis sehen Eigentümer konkrete Sanierungsempfehlungen zur Klassenverbesserung.

Was bedeutet Energieklasse E konkret?

Die Energieklasse E im Energieausweis beschreibt Gebäude mit einem Primärenergiebedarf von ungefähr 130 bis unter 160 kWh pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²·a)). Diese Zahl ist ein rechnerischer Wert — beim Bedarfsausweis aus der Bausubstanz ermittelt, beim Verbrauchsausweis aus den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen abgeleitet und witterungsbereinigt.

Zum Vergleich: Ein moderner KfW-Effizienzhaus 55-Standard (heute Neubaustandard) erreicht Klasse A oder besser. Ein Gebäude aus den 1970er Jahren ohne Dämmung landet häufig bei Klasse E, F oder G — abhängig vom Heizungstyp, der Fensterverglasung und vorhandenen Sanierungsmaßnahmen.

Was steht auf dem Energieausweis bei Klasse E?

Beim Bedarfsausweis (der bausubstanzbasierten Variante) finden Sie bei Klasse E in der Regel:

• Primärenergiebedarf: ca. 130–160 kWh/(m²·a)
• Endenergiebedarf: je nach Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme) variierend — in der Regel 100–140 kWh/(m²·a)
• Energieeffizienzklasse: E — auf der Farbskala im orangefarbenen Bereich
• Sanierungsempfehlungen: Dämmmmaßnahmen an Außenwand, Dach oder Keller, Fenstertausch, Heizungsoptimierung
• CO₂-Emissionen: je nach Energieträger etwa 25–40 kg CO₂/(m²·a)

Klasse E und die CO₂-Abgabe — was zahlen Vermieter?

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Gas, Heizöl, Flüssiggas, Kohle) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das Prinzip: Je schlechter die Energieklasse des Gebäudes, desto größer ist der Anteil des Vermieters — denn der Gesetzgeber sieht den Vermieter in der Pflicht, die Gebäudesubstanz zu verbessern.

Das Gesetz sieht ein 10-Stufen-Modell vor, das die Effizienzklassen des Energieausweises direkt einbezieht. Bei Energieklasse E liegt der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe laut CO2KostAufG bei einem erheblichen Teil — deutlich höher als bei Klasse A oder B. Mieter in schlecht gedämmten Gebäuden werden damit bei der CO₂-Abgabe entlastet, Vermieter stärker in die Pflicht genommen.

Wann wurde Energieklasse E in Deutschland eingeführt?

Die aktuelle Energieklassen-Skala (A+ bis H) im deutschen Energieausweis wurde mit der Energieeinsparverordnung 2014 eingeführt. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft trat und 2024 durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) weiter angepasst wurde, ist die Skala unverändert. Eine Änderung der nationalen Skala durch die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD-Recast, Richtlinie (EU) 2024/1275) ist grundsätzlich vorgesehen — die genauen Schwellenwerte für eine neue europäische Skala definiert jedoch jeder Mitgliedstaat selbst, und die nationale Umsetzung in Deutschland ist noch nicht abgeschlossen.

Welche Gebäude haben häufig Energieklasse E?

Energieklasse E ist typisch für Gebäude, die zwar nicht völlig unsaniert sind, aber auch nicht auf modernem Effizienzstandard. Folgende Gebäudetypen landen häufig bei Klasse E:

• Einfamilienhäuser aus den 1970er bis 1990er Jahren mit nachträglich gedämmten Dächern, aber noch originalen einfach verglasten oder wenig gedämmten Außenwänden
• Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit mit Plattenbauten oder Ziegelbauweise, die eine erste Sanierungswelle hatten (z. B. neue Heizungsanlage), aber keine vollständige Wärmedämmung
• Reihenhäuser aus den 1980er Jahren mit neuer Heizung, aber ursprünglicher Dämmschicht
• Altbau-Eigentumswohnungen in Gebäuden mit teilerneuerten Fenstern und Heizungsanlagen, aber noch älterer Außenwanddämmung

Klasse E ist damit eines der häufigsten Segmente im deutschen Wohngebäudebestand — schätzungsweise mehr als ein Fünftel aller Wohngebäude liegt in diesem Bereich.

Welche Sanierungsmaßnahmen verbessern Klasse E?

Der Energieausweis (insbesondere der Bedarfsausweis) enthält Modernisierungsempfehlungen. Bei Klasse-E-Gebäuden sind folgende Maßnahmen typisch, um die Klasse zu verbessern:

Von E nach C oder D — moderate Sanierung

• Austausch der Heizungsanlage gegen eine effizientere Wärmepumpe, Brennwerttherme oder Fernwärmeanschluss (förderfähig über KfW-458 Heizungstausch)
• Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke — eine der kostengünstigsten Maßnahmen mit hoher Wirkung
• Fenstertausch auf 3-fach-Verglasung, wenn noch 2-fach-verglasung vorhanden
• Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage — Pflicht nach GEG für Zentralheizungen in größeren Gebäuden

Von E nach A oder B — tiefe Sanierung

• Außenwanddämmung (WDVS) als Vollwärmeschutz oder Kerndämmung bei Zweischalenmauerwerk
• Keller- oder Bodenplattenddämmung
• Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
• Photovoltaik und Solarwärme zur Deckung des Energiebedarfs

Für eine tiefe Sanierung auf Effizienzhaus-Standard (EH 70 oder besser) können Sie Fördermittel über die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) beantragen — entweder über das BAFA oder über die KfW. Der Bedarfsausweis ist dabei die Grundlage für die Nachweisführung nach dem Sanierungsfahrplan (iSFP).

Energieklasse E bei der Vermietung — was müssen Vermieter beachten?

Bei der Neuvermietung oder beim Verlängern eines Mietvertrags gelten folgende Pflichten:

• Energieausweis vorlegen: Der Energieausweis muss dem Mietinteressenten bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden (§ 80 GEG). Die Energieklasse muss in Immobilienanzeigen angegeben werden (§ 80 Abs. 1 GEG).
• CO₂-Abgabe korrekt aufteilen: Das CO2KostAufG schreibt eine Aufteilung der CO₂-Abgabe nach Effizienzklasse vor. Bei Klasse E liegt der Vermieteranteil signifikant über dem bei besseren Klassen. Den Nachweis liefert der aktuelle Energieausweis.
• Modernisierungsumlage nur mit Nachweis: Wer Sanierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen möchte (§ 559 BGB, bis zu 8 % der Jahres-Modernisierungskosten), braucht eine korrekte Ankündigung und Dokumentation der Maßnahmen — ein aktualisierter Energieausweis nach Sanierung belegt die Wirkung.

Energieklasse E beim Hausverkauf — was müssen Verkäufer beachten?

Beim Immobilienverkauf ist die Energieklasse E kein Hindernis — sie muss jedoch transparent kommuniziert werden. Zu beachten:

• Pflichtangabe in Immobilienanzeigen: Energieklasse und Energieverbrauch/Energiebedarf müssen in Inseraten genannt werden (§ 80 GEG). Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld nach § 108 GEG.
• Vorlage beim Notar: Der Energieausweis muss spätestens beim notariellen Kaufvertrag vorliegen und dem Käufer ausgehändigt werden.
• Auswirkung auf den Kaufpreis: Klasse E senkt den Marktwert gegenüber Klasse A oder B. Käufer kalkulieren die erwarteten Sanierungskosten ein. Ein vorliegender Sanierungsfahrplan oder Bedarfsausweis mit konkreten Empfehlungen kann die Verhandlungsposition des Verkäufers stärken, weil er Transparenz schafft.

Klasse E und EPBD-Recast — was kommt auf Eigentümer zu?

Die EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD-Recast) vom April 2024 fordert, dass Mitgliedstaaten nationale Renovierungspläne für den Gebäudebestand entwickeln. Gebäude der schlechtesten Effizienzklassen sollen vorrangig saniert werden. Die konkrete Umsetzung — also welche Klassen ab wann saniert werden müssen — definiert jeder Mitgliedstaat selbst. In Deutschland ist die nationale Umsetzung noch nicht final abgeschlossen. Für Eigentümer bedeutet das: Es gibt aktuell noch keine verbindliche gesetzliche Sanierungspflicht allein aufgrund von Klasse E — aber es ist sinnvoll, einen Sanierungsfahrplan jetzt zu entwickeln, um sich auf zukünftige Anforderungen vorzubereiten.

Wie bekomme ich einen aktuellen Energieausweis für mein Klasse-E-Gebäude?

Ob Sie Ihren Ausweis erneuern möchten, nach einer Sanierung eine verbesserte Klasse dokumentieren wollen oder erstmals einen Ausweis für Verkauf oder Neuvermietung benötigen — der Weg ist einfach:

• Verbrauchsausweis (ab 69 €) — wenn Ihr Gebäude die Voraussetzungen nach § 80 GEG erfüllt (5+ Wohneinheiten oder Bauantrag ab 1977 oder nachgewiesene Sanierung)
• Bedarfsausweis (ab 129 €) — wenn Ihr Gebäude älter als 1977 und nicht saniert ist, oder wenn Sie detaillierte Sanierungsempfehlungen wünschen
• Anbieter muss nach § 88 GEG qualifiziert und beim DIBt registriert sein
• Vollständig online in wenigen Werktagen — kein Vor-Ort-Termin notwendig

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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