Energieausweis und Mieterhöhung — was Vermieter wissen müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Energieausweis und Mieterhöhung hängen über drei Rechtsbereiche zusammen: GEG-Vorlagepflicht, § 559 BGB-Modernisierungsumlage und CO₂-Kostenaufteilung — wer als Vermieter keinen aktuellen Energieausweis hat, riskiert Bußgelder und verliert Spielraum bei der Kostenaufteilung.

Pflicht 1 — Energieausweis bei Neuvermietung (§ 80 GEG)

Die erste Berührung mit dem Energieausweis im Mietverhältnis betrifft die Pflicht zur Vorlage: Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, muss potenziellen Mietern bereits bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Nach Vertragsabschluss hat der neue Mieter Anspruch auf eine Kopie des Ausweises.

Konkret bedeutet das: Wer eine neu frei werdende Wohnung inseriert und Besichtigungen durchführt, muss den Energieausweis dabei haben. Der Ausweis muss gültig sein — d. h. nicht älter als 10 Jahre. Bei einem Verstoß drohen Bußgelder nach § 108 GEG bis zu 15.000 €.

Inseratspflicht — was in der Anzeige stehen muss

Wer eine Wohnung über kommerzielle Kanäle (ImmobilienScout24, Immowelt, Zeitungsanzeige) inseriert, muss folgende Angaben aus dem Energieausweis in das Inserat aufnehmen:

• Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc.)
• Baujahr des Gebäudes (laut Energieausweis)

Wer diese Angaben weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Kontrolliert wird das von den Baubehörden der Länder — stichprobenartig, aber zunehmend systematisch.

Pflicht 2 — Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

Wenn Vermieter ihr Gebäude energetisch sanieren — Dämmung, neue Fenster, Wärmepumpe, Solaranlage — dürfen sie die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Das regelt § 559 BGB. Die gesetzliche Grenze liegt bei 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr.

Was ist eine energetische Modernisierung im Sinne des § 559 BGB?

Das BGB definiert als Modernisierung bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Energetische Maßnahmen — also Maßnahmen, die den Energieverbrauch des Gebäudes dauerhaft senken — fallen ausdrücklich darunter.

Typische Maßnahmen, die zur Modernisierungsmieterhöhung berechtigen:

• Außenwanddämmung (Wärmedämmverbundsystem)
• Dachdämmung oder Dämmung der obersten Geschossdecke
• Fenstertausch (Einfachverglasung gegen Wärmeschutzverglasung)
• Heizungstausch (alte Ölheizung gegen Wärmepumpe oder Fernwärme)
• Installation einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
• Solaranlage (Photovoltaik oder Solarthermie) für Heizungsunterstützung oder Warmwasser

Wie hängt der Energieausweis mit der Modernisierungsmieterhöhung zusammen?

Der Energieausweis ist zwar kein zwingend vorgeschriebenes Dokument für die Modernisierungsankündigung und -mieterhöhung nach § 559 BGB — das Gesetz verlangt hier eine Kostenaufstellung und Erläuterung der Maßnahme. Aber in der Praxis leistet ein Energieausweis vor und nach der Sanierung wertvolle Dienste:

• Vor der Sanierung: Der bestehende Energieausweis zeigt die Ausgangsenergieeffizienz. Er hilft dabei, gegenüber Mietern plausibel zu machen, warum eine Sanierung sinnvoll ist.
• Nach der Sanierung: Ein neuer Energieausweis dokumentiert die verbesserte Energieeffizienz. Er belegt — auch gegenüber Finanzbehörden und bei KfW-Förderung (KfW-261) —, dass die Maßnahme tatsächlich eine energetische Verbesserung gebracht hat.
• Bei Verkauf nach Sanierung: Der verbesserte Energieausweis erhöht den dokumentierten Immobilienwert und kann zu einem besseren Verkaufserlös beitragen.

Pflicht 3 — CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG). Es verteilt die CO₂-Abgabe, die Vermieter auf Heizöl und Erdgas zahlen, zwischen Vermieter und Mieter — nach einem 10-Stufen-Modell, das die Energieeffizienz des Gebäudes als Maßstab nimmt.

Wie funktioniert das 10-Stufen-Modell?

Das CO2KostAufG teilt Gebäude anhand ihres spezifischen CO₂-Ausstoßes (in kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr) in Stufen ein. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes — also je mehr CO₂ pro m² ausgestoßen wird —, desto größer der Kostenanteil, den der Vermieter trägt. Die Skala reicht von 0 % Vermieteranteil bei sehr energieeffizienten Gebäuden bis zu 95 % Vermieteranteil bei den ineffizientesten Gebäuden.

Für die Einstufung des Gebäudes sind die im Energieausweis ausgewiesenen Energiekennwerte (insbesondere der spezifische Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a) und der Energieträger) der entscheidende Anhaltspunkt — auch wenn die genaue Berechnungsmethode für den CO₂-Ausstoß im CO2KostAufG eigenständig definiert ist.

Was bedeutet das konkret für Vermieter?

Vermieter mit schlecht gedämmten Altbauten (Energieklasse F, G oder H im Energieausweis) tragen einen besonders hohen Anteil der CO₂-Abgabe selbst. Das ist politisch gewollt: Der finanzielle Druck soll energetische Sanierungen fördern. Wer saniert und dadurch eine bessere Energieklasse erreicht, zahlt anteilig weniger — die CO₂-Last verschiebt sich zum Mieter, weil der tatsächliche Verbrauch des Mieters stärker ins Gewicht fällt.

Ein aktueller Energieausweis mit korrekten Energiekennwerten ist für diesen Mechanismus unverzichtbar: Wer mit veralteten oder fehlerhaften Energiekennwerten rechnet, kann seine CO₂-Abgabenpflicht falsch einschätzen — was zu Nachzahlungen oder Streitigkeiten mit Mietern führen kann.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Energieausweis — § 558 BGB

Neben der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB gibt es die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Hier spielt der Energieausweis eine indirekte Rolle: In vielen Mietspiegeln werden Energieeffizienzklassen mittlerweile als wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt. Ein Gebäude der Effizienzklasse A oder B kann damit eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen als ein Vergleichsobjekt der Klasse F oder G — sofern der örtliche Mietspiegel dieses Merkmal erfasst.

Ob und in welchem Umfang das in Ihrer Stadt der Fall ist, hängt vom konkreten Mietspiegel ab. Informieren Sie sich bei der Haus- und Grundbesitzergemeinschaft Ihrer Stadt oder beim zuständigen Amt.

Wann lohnt sich ein neuer Energieausweis für Vermieter?

Ein neuer Energieausweis lohnt sich für Vermieter in diesen Situationen:

• Nach energetischer Sanierung: Der alte Ausweis spiegelt die verbesserte Energiebilanz nicht wider — ein neuer Ausweis setzt die richtige CO₂-Stufenzuordnung und stärkt Ihre Position bei Mieterhöhungen.
• Vor einer Neuvermietung: Der bestehende Ausweis ist älter als 10 Jahre und damit ungültig. Ohne gültigen Ausweis darf nicht rechtswirksam inseriert und keine Besichtigung durchgeführt werden.
• Vor einem Verkauf: Ein besserer Energieausweis nach Sanierung erhöht den Marktwert und ist bei Kaufinteressenten ein messbares Qualitätsmerkmal.
• Bei Zweifeln an der Richtigkeit: Wenn der bestehende Ausweis auf veralteten Daten basiert (z. B. falsche Wohnfläche, veraltete Heizkostenabrechnungen), sollte er korrigiert werden, um CO₂-Stufenberechnungen korrekt durchführen zu können.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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