Energieausweis bei Neuvermietung — Pflichten für Vermieter 2026

Die Kurzantwort in einem Satz

Bei Neuvermietung brauchen Sie als Vermieter einen gültigen Energieausweis, den Sie im Inserat benennen, bei der Besichtigung vorlegen und bei Vertragsabschluss als Kopie übergeben müssen — fehlt er, droht ein Bußgeld bis 15.000 €.

Wann gilt die Energieausweis-Pflicht bei Vermietung?

Die Pflicht gilt immer dann, wenn Sie eine Wohnung oder ein Gebäude neu vermieten — also einen neuen Mietvertrag mit einem neuen Mieter abschließen. Laufende Mietverhältnisse (Bestandsmietverhältnisse) sind nicht betroffen: Solange der aktuelle Mieter bleibt, müssen Sie keinen neuen Ausweis beschaffen oder vorlegen.

Die Pflicht entsteht konkret ab dem Moment, in dem Sie das Objekt öffentlich zur Miete anbieten — also sobald Sie ein Inserat aufgeben, egal ob auf einem Internetportal, in einer Zeitung oder über einen Makler.

Was ist ein „neues“ Mietverhältnis?

Als Neuvermietung gilt:

• Erstmalige Vermietung einer bisher selbst genutzten Wohnung oder eines Hauses
• Erneute Vermietung nach Auszug des vorherigen Mieters
• Vermietung nach Umbau oder Nutzungsänderung

Keine Neuvermietung liegt vor bei: Verlängerung des bestehenden Mietvertrags ohne Mieterwechsel, Mieteerhöhung nach § 558 BGB, Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.

Pflicht 1: Energieklasse im Inserat angeben

Seit der Einführung der Inseratspflicht durch das GEG (§ 80 Abs. 3 GEG) müssen Vermieter in kommerziellen Anzeigen folgende Angaben aus dem Energieausweis nennen:

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H) — die Buchstabenklasse aus dem Energieausweis
• Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
• Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Wärmepumpe, Fernwärme)
• Baujahr des Gebäudes

Diese Angaben müssen im Inserat selbst stehen — ein Hinweis „Energeausweis liegt vor“ oder „auf Anfrage“ reicht nicht aus.

Pflicht 2: Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen

Bei jeder Wohnungsbesichtigung müssen Sie potenziellen Mietern den Original-Energieausweis vorlegen — nicht nur zeigen, sondern tatsächlich zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen. Wenn keine Besichtigung stattfindet (z. B. bei reiner Fernvermietung), müssen Sie den Ausweis unverzüglich nach einer Aufforderung des Mietinteressenten vorlegen.

Wichtig: Ein Foto des Ausweises oder eine mündliche Auskunft über die Energieklasse genügt nicht. Es muss der tatsächliche Energieausweis vorgelegt werden.

Pflicht 3: Kopie des Energieausweises übergeben

Bei Abschluss des Mietvertrags müssen Sie dem neuen Mieter unaufgefordert eine Kopie des Energieausweises übergeben (§ 80 Abs. 2 GEG). Diese Kopie muss alle Seiten des Energieausweises enthalten und lesbar sein. Eine einfache Kopie reicht — keine Beglaubigung nötig.

Gute Praxis: Fügen Sie die Kopie als Anlage zum Mietvertrag bei und lassen Sie den Mieter den Erhalt schriftlich bestätigen — das schützt Sie im Streitfall.

Welchen Energieausweis brauche ich bei Neuvermietung?

Der Typ des erforderlichen Energieausweises hängt vom Gebäude ab — nicht vom Vermietungsanlass:

Verbrauchsausweis (ab 69 €) — wann erlaubt?

Der Verbrauchsausweis ist erlaubt für Wohngebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977, oder 5 oder mehr Wohneinheiten, oder nachträglicher Sanierung auf den Wärmeschutzstandard von 1977. Er basiert auf Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre.

Bedarfsausweis (ab 129 €) — wann Pflicht?

Der Bedarfsausweis ist Pflicht für Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977, und bis zu 4 Wohneinheiten, und keine nachträgliche Sanierung auf den Wärmeschutzstandard 1977. Bei Altbauten dieser Kategorie haben Sie keine Wahl — ein Verbrauchsausweis ist hier rechtlich unzulässig.

Was droht, wenn kein Energieausweis vorliegt?

Fehlende oder fehlerhafte Erfüllung der Energieausweis-Pflichten ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Mögliche Bußgelder:

• Kein Energieausweis bei Neuvermietung: Bußgeld bis zu 15.000 € pro Verstoß
• Fehlende Angaben im Inserat: Bußgeld bis zu 15.000 €
• Ausweis nicht bei Besichtigung vorgelegt: Bußgeld bis zu 15.000 €
• Kopie nicht übergeben: Bußgeld bis zu 15.000 €
• Ausweis von nicht qualifiziertem Aussteller: Ausweis rechtlich wertlos, Pflicht gilt als nicht erfüllt

Energieausweis abgelaufen — was jetzt?

Energieausweise sind 10 Jahre gültig ab dem Ausstellungsdatum. Wenn der Ausweis abgelaufen ist, darf er nicht mehr für Neuvermietungen verwendet werden. Sie müssen einen neuen Ausweis ausstellen lassen, bevor Sie das Inserat aufgeben.

Sonderfall: Erstmalige Vermietung eines selbst genutzten Hauses

Wenn Sie Ihr eigenes Haus bisher selbst bewohnt haben und es nun erstmals vermieten wollen, benötigen Sie für das Inserat und den Vertragsabschluss einen gültigen Energieausweis. Dieser muss vor dem Inserat vorliegen — Sie können nicht erst nach Abschluss des Mietvertrags einen bestellen.

Sonderfall: Teilweise Vermietung (Einliegerwohnung)

Wenn Sie in einem Haus eine Einliegerwohnung neu vermieten und selbst im Haus wohnen, gelten dieselben Pflichten wie bei der Vermietung des gesamten Gebäudes. Der Energieausweis bezieht sich auf das gesamte Gebäude — nicht nur auf die vermietete Einheit.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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