Energieausweis beim Mietkauf — Was Käufer und Vermieter jetzt wissen müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Beim Mietkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis bereits bei der ersten Besichtigung — der Vertragstyp Mietkauf ändert nichts an den Pflichten aus § 80 GEG, und bei einem typischen Einfamilienhaus kostet der Verbrauchsausweis ab 69 €, der Bedarfsausweis ab 129 €.

Was ist Mietkauf? — Zwei Varianten, eine Grundstruktur

Beim Mietkauf handelt es sich um eine Vertragsgestaltung, die ein Mietverhältnis mit einer Kaufoption oder einer Kaufverpflichtung verbindet. Das Konzept ist in Deutschland seit Jahrzehnten bekannt, gewinnt aber im Zuge steigender Kaufpreise und schwieriger Finanzierungsbedingungen wieder an Aufmerksamkeit — besonders für Käufer ohne ausreichendes Eigenkapital am Anfang.

Rechtlich gibt es keine eigene gesetzliche Regelung des Mietkaufs als einheitlichen Vertragstyp. Stattdessen kombiniert der Vertrag mietrechtliche Regelungen (BGB § 535 ff.) mit kaufrechtlichen Elementen (BGB § 433 ff.). In der Praxis begegnen Ihnen zwei Hauptvarianten:

Variante 1: Mietkauf mit Kaufoption

Sie mieten das Objekt zu einem vereinbarten Mietzins. Der Vertrag räumt Ihnen das Recht ein, die Immobilie innerhalb einer festgelegten Frist (oft 5–10 Jahre) zum vorab fixierten Kaufpreis zu erwerben. Ein Teil der geleisteten Mietzahlungen wird dabei typischerweise auf den Kaufpreis angerechnet. Die Option müssen Sie aktiv ausüben — Sie sind nicht verpflichtet zu kaufen, aber Sie allein entscheiden. Der Verkäufer ist dagegen an die Option gebunden: Wenn Sie kaufen wollen, muss er verkaufen.

Variante 2: Mietkauf mit Kaufverpflichtung (Ratenkauf)

Hier sind beide Seiten von Anfang an zum Kauf bzw. Verkauf verpflichtet. Die monatlichen Raten enthalten sowohl eine Miete für die Nutzung als auch eine Kaufpreisrate. Das Eigentumsrecht geht erst mit Zahlung der letzten Rate und Umschreibung im Grundbuch über — ähnlich einem Ratenkauf. Diese Variante ist wirtschaftlich ein Ratenkauf mit Mietrechts-Manteltarif und hat teilweise andere steuerliche Auswirkungen.

Für den Energieausweis spielt die Unterscheidung zwischen den beiden Varianten keine Rolle: In beiden Fällen beginnt das Rechtsverhältnis mit einem Mietverhältnis, für das § 80 GEG gilt, und endet mit einem Eigentumsübergang, der ebenfalls eine Energieausweis-Pflicht auslöst.

Phase 1 — Die Mietphase: Energieausweis-Pflicht nach § 80 GEG

Sobald die Mietphase beginnt, greifen dieselben Regeln wie bei jeder anderen Neuvermietung. Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet nicht zwischen einem klassischen Mietvertrag und der Mietphase eines Mietkaufvertrags — es ist ein Mietverhältnis, und für Mietverhältnisse gilt § 80 GEG uneingeschränkt.

Vorlagepflicht bei der Besichtigung

Nach § 80 Abs. 3 GEG muss der Vermieter (beim Mietkauf also der Eigentümer/Verkäufer) den Energieausweis bei jeder Besichtigung vorlegen — nicht erst beim Vertragsschluss. Das gilt sowohl für die erste Begehung als auch für jeden weiteren Termin. Wer den Ausweis erst beim Unterzeichnen des Mietkaufvertrags vorlegt, verletzt bereits die gesetzliche Pflicht. Das ist besonders bei Mietkauf-Konstruktionen wichtig, da diese oft über Makler oder im Bekanntenkreis vermittelt werden und die Besichtigung informell stattfindet.

Aushändigungspflicht beim Vertragsschluss

Bei Abschluss des Mietteils des Mietkaufvertrags muss der Vermieter dem künftigen Mieter-Käufer gemäß § 80 Abs. 4 GEG eine Kopie des Energieausweises aushändigen — als physische Kopie oder in digitaler Form (PDF). Diese Kopie gehört zu den Vertragsunterlagen des Mietkaufs und sollte zusammen mit dem Vertrag sorgfältig aufbewahrt werden. Der Mieter-Käufer hat einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf Aushändigung.

Was tun, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt?

Liegt zum Zeitpunkt der ersten Besichtigung kein gültiger Energieausweis vor (weil der bestehende abgelaufen ist oder nie ausgestellt wurde), muss der Eigentümer unverzüglich einen ausstellen lassen — und die Besichtigung verschieben oder wiederholen. Das Risiko liegt beim Eigentümer/Verkäufer: Ein fehlender oder abgelaufener Ausweis kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000 € geahndet werden (§ 108 GEG), und zwar unabhängig davon, ob letztlich ein Mietkauf- oder ein klassischer Mietvertrag geschlossen wird.

Phase 2 — Der Eigentumsübergang: Energieausweis wie beim Hauskauf

Wenn der Mietkäufer die Kaufoption ausübt oder die letzte Rate des Ratenkaufs fällig wird, vollzieht sich der Eigentumsübergang — in der Regel durch notarielle Beurkundung und Umschreibung im Grundbuch. Dieser Moment löst erneut eine Energieausweis-Pflicht aus, diesmal nach den Kaufregeln des § 80 GEG.

Vorlage beim Notar und bei der Übergabe

Beim Eigentumsübergang muss der Verkäufer den Energieausweis vorlegen, und der Käufer erhält eine Kopie. In der Praxis übergibt der Notar oder der Makler die Unterlagen — aber die Verantwortung für das Vorliegen des Ausweises liegt beim Verkäufer. Ist der ursprünglich für die Mietphase ausgestellte Energieausweis noch gültig (maximal 10 Jahre ab Ausstellungsdatum), kann derselbe Ausweis für beide Phasen genutzt werden. Bei längerer Mietphase (z. B. 10 Jahre) oder nach wesentlichen Sanierungsmaßnahmen ist gegebenenfalls ein neuer Ausweis erforderlich.

Wann brauchen Sie beim Eigentumsübergang einen neuen Energieausweis?

Sie benötigen einen neuen Energieausweis für die Kaufphase, wenn:

• Der bestehende Energieausweis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufen ist (älter als 10 Jahre).
• Das Gebäude während der Mietphase wesentlich verändert wurde — z. B. neue Heizungsanlage eingebaut, Fassade gedämmt, Fenster getauscht. Eine wesentliche Änderung führt dazu, dass der alte Energieausweis die tatsächliche Energiebilanz nicht mehr zutreffend abbildet.
• Der Käufer für eine KfW-Förderung (z. B. KfW-261 Effizienzhaus) oder eine Sanierungsmaßnahme einen aktuellen Nachweis braucht.

Tipp: Planen Sie beim Abschluss des Mietkaufvertrags bereits mit, wann der Energieausweis ablaufen wird. Berechnen Sie, ob er die gesamte Mietphase bis zum voraussichtlichen Eigentumsübergang abdeckt. So vermeiden Sie eine kurzfristige Nachbestellung in der ohnehin administrativ dichten Phase des Eigentumsübergangs.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis beim Mietkauf?

Die Frage, welcher Ausweistyp für ein Mietkauf-Objekt erforderlich ist, richtet sich ausschließlich nach den baulichen Eigenschaften des Gebäudes — nicht nach der Vertragsform Mietkauf. Es gelten die Standardregeln des § 80 Abs. 4 GEG:

Verbrauchsausweis — ab 69 €

Zulässig für Gebäude, auf die mindestens eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

• Das Gebäude hat 5 oder mehr Wohneinheiten (unabhängig von Baujahr und Sanierungsstand)
• Der Bauantrag wurde ab dem 1. November 1977 gestellt
• Das Gebäude wurde nachträglich auf den Wärmeschutz-Standard von 1977 saniert (nachzuweisen durch entsprechende Dokumente)

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Beim Mietkauf ergibt sich eine praktische Besonderheit: Falls das Gebäude zuletzt leer stand oder selbst genutzt wurde, fehlen möglicherweise 3 Jahre Abrechnungen eines Mietverhältnisses. Hier müssen die Verbrauchsdaten des Eigentümers oder Vornutzers herangezogen werden — das ist zulässig.

Bedarfsausweis — ab 129 €

Pflicht für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden UND nicht nachträglich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert worden sind. Der Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz — Außenwände, Dach, Keller, Fenster, Heizungsanlage — und ist unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten der Bewohner. Gerade beim Mietkauf eines älteren Einfamilienhauses ist der Bedarfsausweis daher häufig vorgeschrieben.

Wer ist beim Mietkauf für den Energieausweis verantwortlich?

Die Pflicht zur Vorlage und Aushändigung des Energieausweises liegt in beiden Phasen beim Eigentümer/Verkäufer. Das ist auch beim Mietkauf eindeutig: Das Eigentum geht erst mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über. Bis dahin ist der ursprüngliche Eigentümer für alle gesetzlichen Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie verantwortlich — einschließlich des Energieausweises.

Was bedeutet das für Makler?

Wenn ein Immobilienmakler einen Mietkauf vermittelt, gelten für ihn dieselben Pflichten wie bei einer regulären Vermietung oder einem Verkauf. Der Makler muss sicherstellen, dass der Energieausweis bei der Besichtigung vorliegt — andernfalls riskiert auch er als Vermittler Konsequenzen. In der Praxis sollten Makler beim Mietkauf-Auftrag ausdrücklich prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt, und den Eigentümer rechtzeitig darauf hinweisen.

Sonderfall: Mietkauf von einer Wohnungsbaugesellschaft

Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften bieten Mietkauf-Modelle als Weg ins Wohneigentum an. Auch hier liegt die Energieausweis-Pflicht beim Anbieter (der Gesellschaft), nicht beim Mietkäufer. Professionelle Anbieter haben den Energieausweis in der Regel als Teil ihrer Vermarktungsunterlagen bereits im Haus. Prüfen Sie dennoch aktiv, ob der Ausweis bei der Besichtigung vorgelegt wird und ob er noch gültig ist — und fordern Sie bei Vertragsschluss die Kopie ein.

Mietkauf und CO₂-Abgabe: Was Käufer in der Mietphase wissen müssen

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wer die CO₂-Abgabe auf Brennstoffe (Gas, Öl) zwischen Vermieter und Mieter trägt — nach einem 10-Stufen-Modell, das von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt. Je schlechter die Energieeffizienz (gemessen am spezifischen CO₂-Ausstoß in kg CO₂ pro m² und Jahr), desto höher der Vermieter-Anteil.

Das CO2KostAufG gilt auch für Mietkauf-Verhältnisse — zumindest für die Mietphase, in der ein echtes Mietverhältnis besteht. Die genaue Stufenzuordnung hängt vom Energieausweis ab: Der dort ausgewiesene Primärenergieverbrauch oder -bedarf dient als Grundlage für die Berechnung des spezifischen CO₂-Ausstoßes und damit für die Kostenverteilung.

Praktische Konsequenz: Wer ein Mietkauf-Objekt mit schlechter Energieklasse (F, G oder H) mietet, trägt in der Mietphase nur einen kleineren Teil der CO₂-Abgabe — der Eigentümer trägt entsprechend mehr. Das ist ein geldwerter Vorteil der gesetzlichen Regelung für Mieter in energetisch schlechten Gebäuden. Als Mietkäufer werden Sie mit Eigentumsübergang zum Eigentümer — ab dann tragen Sie die CO₂-Abgabe vollständig selbst (als Nutzer, nicht mehr als Mieter).

Mietkauf und Sanierungspflichten — Was beim Eigentumsübergang auf Sie zukommt

Mit dem Eigentumsübergang im Zuge des Mietkaufs werden Sie zum Eigentümer — und übernehmen damit alle damit verbundenen Pflichten, einschließlich etwaiger Sanierungsobliegenheiten nach dem GEG. Besonders relevant ist § 72 GEG: Heizkessel, die mit flüssigen fossilen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, unterliegen dem Betriebsverbot. Auch für neuere Öl- und Gasheizkessel gilt nach 30 Betriebsjahren ein Betriebsverbot.

Prüfen Sie vor Abschluss des Mietkaufvertrags daher die Heizungsanlage des Objekts sorgfältig. Wenn die Heizung in naher Zukunft ausgetauscht werden muss, entstehen Ihnen als künftiger Eigentümer Investitionskosten — die Sie bei der Kalkulation des Mietkaufs berücksichtigen sollten. Die Förderprogramme für den Heizungstausch (KfW-458, BEG) stehen Ihnen als neuem Eigentümer nach dem Eigentumsübergang zur Verfügung.

Typische Fehler beim Energieausweis im Mietkauf-Verfahren

• Kein Ausweis bei der Besichtigung: Viele Mietkauf-Anbieter übergeben den Ausweis erst beim Vertragsschluss. Das ist zu spät — Pflicht besteht bereits bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 3 GEG).
• Abgelaufener Ausweis: Ein Energieausweis, der mehr als 10 Jahre alt ist, ist nicht mehr gültig. Überprüfen Sie das Ausstellungsdatum, bevor Sie die Besichtigung vereinbaren.
• Falscher Ausweistyp: Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus mit Bauantrag vor 1977 und weniger als 5 Wohneinheiten ist gesetzeswidrig. In diesem Fall ist der Bedarfsausweis Pflicht.
• Kein neuer Ausweis nach Sanierung: Wenn während der Mietphase eine Wärmepumpe eingebaut oder die Fassade gedämmt wurde, spiegelt der alte Ausweis die verbesserte Energiebilanz nicht wider — und ist für spätere KfW-Förderanträge ungeeignet.
• Keine Kopie für den Käufer: Der Mieter-Käufer hat Anspruch auf eine Kopie des Energieausweises — sowohl zu Beginn der Mietphase als auch beim Eigentumsübergang. Beide Male muss aktiv ausgehändigt werden, nicht nur gezeigt.
• Vergessene Pflicht beim Eigentumsübergang: Beim Übergang des Eigentums muss der Ausweis erneut vorgelegt und eine Kopie ausgehändigt werden — auch wenn derselbe Ausweis bereits in der Mietphase verwendet wurde.

Wie bestelle ich den Energieausweis für ein Mietkauf-Objekt?

Das Verfahren unterscheidet sich nicht von einer normalen Bestellung. Als Eigentümer (Verkäufer/Vermieter beim Mietkauf) beauftragen Sie einen qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG. Bei einem seriösen Online-Anbieter läuft das so:

1. Ausweistyp bestimmen: Verbrauchsausweis (ab 69 €) oder Bedarfsausweis (ab 129 €) — abhängig von Baujahr und Wohneinheitenanzahl.
2. Daten zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis: 3 Jahre Heizkostenabrechnungen, Wohnfläche, Baujahr, Adresse. Für den Bedarfsausweis: zusätzlich Bauteilangaben (Außenwand, Dach, Fenster, Keller, Heizung).
3. Online-Fragebogen ausfüllen: In der Regel unter 15 Minuten, mobil möglich.
4. Energieausweis als PDF erhalten: Bei qualifizierten Anbietern wie Dr. Energieberater innerhalb von 24 Stunden nach Übermittlung aller Daten.
5. Ausweis prüfen: DIBt-Registriernummer auf Seite 1, Aussteller-Angaben, Energieeffizienzklasse, Gültigkeitsdauer, korrekte Adresse.

Zahlen Sie erst nach Erhalt des fertigen Ausweises — kein seriöser Anbieter verlangt Vorkasse. Bestellen Sie rechtzeitig: Wenn die Besichtigung am nächsten Tag stattfinden soll und kein gültiger Ausweis vorliegt, ist der Termin zu verschieben.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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