Energieausweis bei der Mietwohnung — alles, was Vermieter und Mieter wissen müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermieter müssen den Energieausweis bei Besichtigung vorlegen und beim Vertragsabschluss als Kopie übergeben (§ 80 Abs. 1 GEG) — wer das unterlässt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 €, und Mieter haben ein Recht auf Einsicht in den Ausweis ihres Gebäudes.

Vermieter-Pflicht: Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die Energieausweis-Pflicht bei der Vermietung in § 80 Abs. 1 GEG. Danach muss der Vermieter den Energieausweis oder eine Kopie davon potenziellen Mietern in folgenden Situationen unaufgefordert zugänglich machen:

• Bei jeder Besichtigung: Der Energieausweis muss bereits während der Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden — nicht erst auf Nachfrage. Liegt kein Ausweis vor, muss der Vermieter erklären, warum (z. B. Ausweis wird gerade erstellt).
• Bei Vertragsabschluss: Spätestens bei der Unterzeichnung des Mietvertrags muss der Mieter eine Kopie des Energieausweises erhalten. Eine Übergabe ohne Kopie ist ein Verstoß gegen § 80 GEG.
• In Mietinseraten: In kommerziellen Inseraten — also bei Online-Portalen wie Immoscout, Immonet oder in Zeitungsanzeigen — müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein.

Die Pflicht zur Vorlage besteht unabhängig davon, ob der Mieter danach fragt. Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, der Mieter habe den Ausweis nicht verlangt. Das Gesetz schreibt die unaufgeforderte Vorlage vor.

Wann gilt die Vorlage-Pflicht nicht?

Ausnahmen von der Vorlage-Pflicht bestehen für:

• Ferienwohnungen: Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder deren Energieverbrauch weniger als 25 % eines vergleichbaren Gebäudes beträgt.
• Denkmalgeschützte Gebäude: Soweit energetische Sanierungsmaßnahmen das Erscheinungsbild oder die historische Substanz gefährden würden.
• Sehr kleine Gebäude: Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche.

Was muss in Mietinseraten stehen? — Pflichtangaben nach § 80 GEG

Wer eine Wohnung auf einem kommerziellen Immobilienportal oder in einer Anzeige anbietet, muss aus dem Energieausweis folgende Angaben aufnehmen:

• Art des Energieausweises: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Erdgas, Wärmepumpe, Fernwärme)
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Mieter-Rechte: Was darf der Mieter sehen und verlangen?

Als Mieter haben Sie das Recht, den Energieausweis Ihres Gebäudes einzusehen. Im Einzelnen bedeutet das:

• Recht auf Vorlage bei Besichtigung: Der Vermieter muss Ihnen den Ausweis bereits bei der Wohnungsbesichtigung zeigen — ohne dass Sie danach fragen müssen.
• Recht auf Kopie: Bei Vertragsunterzeichnung haben Sie Anspruch auf eine Kopie des Energieausweises. Fordert der Vermieter eine gesonderte Gebühr dafür, ist das unzulässig.
• Recht auf Einsicht in laufenden Mietverhältnissen: Auch während eines bestehenden Mietverhältnisses können Mieter die Vorlage des Energieausweises verlangen — etwa wenn der Ausweis erneuert wurde oder sich die Heizungsanlage geändert hat.

Was Mieter nicht verlangen können: Eine individuelle Energiebewertung ihrer Wohnung. Der Energieausweis bezieht sich stets auf das gesamte Gebäude, nicht auf einzelne Wohneinheiten. Die Energieeffizienzklasse Ihrer Wohnung ist daher dieselbe wie die des gesamten Hauses.

Was tun, wenn der Vermieter keinen Ausweis vorlegt?

Wenn der Vermieter bei der Besichtigung keinen Energieausweis vorlegt und auch keine plausible Begründung gibt, haben Sie als Mietinteressent folgende Optionen:

• Den Vermieter schriftlich zur Vorlage auffordern — das dokumentiert Ihren Anspruch.
• Die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder die Verbraucherzentrale informieren.
• Im schlimmsten Fall: die Anmietung überdenken — ein Vermieter, der Grundpflichten ignoriert, lässt Rückschlüsse auf seinen Umgang mit weiteren Pflichten zu.

CO2-Kosten: Wer zahlt wie viel? — Das CO2KostAufG

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Das Kernprinzip: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter.

Die Aufteilung erfolgt nach einem 10-Stufen-Modell auf Basis der Energieeffizienzklasse des Gebäudes:

• Klasse A+ und A: Mieter trägt annähernd den gesamten CO2-Kostenanteil — das Gebäude ist gut gedämmt, die Emissionen liegen im zulässigen Bereich.
• Klassen B bis D: Gemischte Aufteilung, Vermieter-Anteil steigt mit schlechter werdender Klasse.
• Klasse E: Vermieter trägt in der Regel zwischen 40 und 55 % der CO2-Kosten.
• Klasse F: Vermieter trägt in der Regel rund 65 % der CO2-Kosten.
• Klasse G: Vermieter trägt in der Regel rund 80 % der CO2-Kosten.
• Klasse H (schlechteste Klasse): Vermieter trägt bis zu 90 % der CO2-Kosten.

Konkret bedeutet das: Wer ein schlecht gedämmtes Altbauhaus der Klasse G oder H vermietet, bezahlt einen erheblichen Teil der Heizkosten seiner Mieter mit — als finanzieller Anreiz zur Sanierung.

Energieausweis und Mieterhöhung — der rechtliche Zusammenhang

Ein Energieausweis allein berechtigt nicht zur Mieterhöhung. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt das Mietrecht nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Modernisierungsumlage). Folgendes ist relevant:

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Wenn der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführt — zum Beispiel eine neue Dämmung der Außenwände, Austausch der Heizung oder neue Fenster —, darf er die Jahresmiete um bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Nach der Modernisierung muss der Energieausweis neu ausgestellt werden, weil sich die Energieeffizienz geändert hat.

Warmmietenneutralität und energetische Sanierung

Das Gesetz sieht in § 559 Abs. 4 BGB eine Begrenzung der Modernisierungsumlage vor, wenn die Mieterhöhung zusammen mit der Heizkostenersparnis die Warmmiete des Mieters deutlich übersteigen würde. Die Energieeffizienzklasse aus dem Energieausweis liefert hier eine wichtige Schätzgrundlage für die Heizkostenersparnis nach der Sanierung.

Bußgelder für Vermieter: Was droht bei fehlendem Energieausweis?

§ 108 GEG regelt die Bußgeldtatbestände. Relevant für Vermieter sind:

• Keine Vorlage bei Besichtigung: Bußgeld bis zu 10.000 €
• Keine Übergabe der Kopie bei Vertragsabschluss: Bußgeld bis zu 10.000 €
• Fehlende Pflichtangaben in Inseraten: Bußgeld bis zu 10.000 €
• Vorlage eines ungültigen oder gefälschten Ausweises: Bußgeld bis zu 15.000 €

Die zuständige Behörde ist in der Regel das Baurechtsamt oder die Bauaufsichtsbehörde der jeweiligen Stadt oder des Landkreises. Anzeigen können von Mietern, Konkurrenten, Verbraucherschutzorganisationen oder Immobilienmaklern erstattet werden.

Welcher Energieausweis ist für eine Mietwohnung richtig?

Der Energieausweis bezieht sich stets auf das gesamte Gebäude — nicht auf einzelne Wohnungen. Das bedeutet: Sie benötigen als Vermieter einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Regel keinen eigenen Ausweis für Ihre Wohnung, sondern den Ausweis für das gesamte Gebäude. Diesen stellt typischerweise die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder die Hausverwaltung aus.

Wenn Sie hingegen das gesamte Mehrfamilienhaus vermieten oder ein Einfamilienhaus vermieten, sind Sie selbst für den Energieausweis verantwortlich. Welcher Ausweistyp zulässig ist, richtet sich nach § 80 Abs. 4 GEG:

• Verbrauchsausweis (ab 69 €): Möglich bei Gebäuden mit mindestens 5 Wohneinheiten, Neubauten ab 1977 und nachträglich wärmegedämmten Altbauten. Basiert auf 3 Jahren Heizkostenabrechnungen.
• Bedarfsausweis (ab 129 €): Pflicht bei Gebäuden mit 1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne nachträgliche Wärmedämmung. Basiert auf Bauteilanalyse — unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner.

Energieausweis für Neuvermietung online bestellen — so geht es

Als Vermieter bestellen Sie den Energieausweis am einfachsten und günstigsten online. Der Ablauf bei einem qualifizierten Online-Anbieter wie Dr. Energieberater:

1. Online-Fragebogen ausfüllen: Angaben zu Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten und Energieträger — dauert in der Regel 10–20 Minuten.
2. Unterlagen hochladen: Für den Verbrauchsausweis: 3 Heizkostenabrechnungen. Für den Bedarfsausweis: Bauteilangaben (Dämmung, Fenster, Heizung).
3. Ausweis erhalten: Nach Prüfung durch den qualifizierten Energieberater erhalten Sie den rechtsgültigen Energieausweis als PDF per E-Mail — in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
4. Zahlung erst nach Erhalt: Bei seriösen Anbietern zahlen Sie erst, nachdem Sie den fertigen Ausweis erhalten haben.

Wichtig: Stellen Sie sicher, dass der Anbieter DIBt-registriert ist (§ 88 GEG). Nur dann ist der Ausweis rechtsgültig und kann für Besichtigung, Inserat und Vertragsabschluss genutzt werden.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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