EPBD Sanierungspflicht 2026 — Was die EU-Gebäuderichtlinie für Eigentümer bedeutet

Die Kurzantwort in einem Satz

Die EPBD 2024 (Richtlinie (EU) 2024/1275) schreibt Deutschland vor, die energetisch schlechtesten Gebäude schrittweise auf ein Mindestniveau zu bringen — die exakten Schwellenwerte und Fristen werden im deutschen Umsetzungsgesetz festgelegt, das sich noch in Abstimmung befindet.

Was genau schreibt die EPBD vor?

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 enthält mehrere zentrale Bausteine, die schrittweise wirksam werden:

1. Mindestanforderungen für schlechteste Gebäude (MEPS)

Das Herzstück des EPBD-Recast sind die sogenannten Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Die Richtlinie sieht vor, dass Mitgliedstaaten Mindeststandards für Bestandsgebäude einführen, beginnend mit den schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands. Wie genau diese Klassen in Deutschland definiert werden und bis wann die Sanierungen erfolgen müssen, legt jeder Mitgliedstaat selbst fest — die Richtlinie gibt lediglich den Rahmen vor.

In Deutschland wird voraussichtlich der Energieausweis mit seiner Effizienzklassenskala (A+ bis H) als Grundlage für die Einstufung dienen. Gebäude der schlechtesten Klassen (voraussichtlich F, G, H) dürften als Erste betroffen sein. Konkrete gesetzliche Schwellenwerte für Deutschland lagen zum Redaktionsschluss dieses Artikels noch nicht als finales Gesetz vor.

2. Null-Emissionsgebäude als Standard für Neubauten

Neubauten im öffentlichen Sektor müssen ab 2028 als Null-Emissionsgebäude errichtet werden, alle anderen Neubauten ab 2030. Diese Anforderung ist für das GEG bereits weitgehend vorgezeichnet und betrifft Eigentümer von Bestandsimmobilien weniger direkt.

3. Verschärfte Anforderungen an den Energieausweis

Die EPBD 2024 sieht eine neue, EU-weit harmonisierte Energieskala für Gebäude vor. Auf nationaler Ebene bedeutet das: Die bisherige A+- bis H-Skala wird mittelfristig an eine einheitlichere EU-Skala angeglichen. Für Eigentümer ist das relevant, weil bestehende Energieausweise bei der nächsten Transaktion (Verkauf, Vermietung) möglicherweise nach neuem Schema ausgestellt werden müssen.

4. Renovierungspass (Building Renovation Passport)

Die EPBD 2024 führt den freiwilligen Renovierungspass ein — ein mehrstufiger Sanierungsfahrplan, der zeigt, wie ein Gebäude schrittweise auf Null-Emissionsstandard gebracht werden kann. In Deutschland ist dies konzeptionell dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) ähnlich, der bereits im Rahmen der BAFA-Energieberatung (BEW-Programm) gefördert wird.

Was bedeutet das für Ihren Energieausweis?

Der Energieausweis ist das zentrale Instrument, über das die EPBD-Anforderungen wirksam werden. Bei jedem Verkauf oder jeder Neuvermietung ist der Energieausweis nach § 80 GEG Pflicht — und er enthält genau die Effizienzklasse, die voraussichtlich als Grundlage für die nationalen MEPS dienen wird.

• Aktuellen Energieausweis prüfen: Ist Ihr Ausweis noch gültig (10 Jahre ab Ausstellungsdatum)? Kennen Sie Ihre aktuelle Effizienzklasse?
• Effizienzklasse E, F, G oder H: Diese Gebäude dürften im Fokus der nationalen MEPS stehen. Planung jetzt starten — auch wenn die konkreten Fristen noch nicht feststehen.
• Sanierungsoptionen verstehen: Ein Bedarfsausweis (ab 129 €) enthält Sanierungsempfehlungen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) über die BAFA-Energieberatung (BEW-Programm) zeigt die optimale Sanierungsreihenfolge.
• Förderung nicht verpassen: Die KfW-Förderprogramme (KfW-261 Effizienzhaus, KfW-458 Heizungstausch) und das BAFA-Programm BEG sind heute noch aktiv — wer wartet, riskiert, dass Mittel knapper werden.

EPBD und WPG — wie hängt das zusammen?

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG, in Kraft seit 1. Januar 2024) ist das deutsche Pendant zur EPBD auf der Infrastrukturseite. Während die EPBD die Gebäudeeffizienz regelt, schreibt das WPG den Kommunen vor, kommunale Wärmeplanung zu erstellen:

• Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern: Wärmeplan bis 30. Juni 2026
• Alle anderen Kommunen: Wärmeplan bis 30. Juni 2028

Für Eigentümer ist die kommunale Wärmeplanung relevant, weil sie zeigt, welche Wärmequellen in der jeweiligen Gemeinde langfristig zur Verfügung stehen — Fernwärme, Erdwärme, Wärmepumpe. Das beeinflusst, welche Heiztechnologie bei einem Heizungstausch sinnvoll ist.

Welche Gebäude sind besonders betroffen?

Betrachtet man die europäischen MEPS-Konzepte, stehen typischerweise Gebäude im Fokus, die im unteren Effizienzbereich liegen. In Deutschland sind das typischerweise:

• Einfamilienhäuser mit Baujahr vor 1977 ohne nennenswerte Wärmedämmung (Effizienzklasse F, G oder H)
• Mehrfamilienhäuser mit Ölheizung aus den 1970er- und 1980er-Jahren
• Gewerbeimmobilien mit schlechtem energetischen Zustand und hohem Energieverbrauch
• Gebäude mit veralteten Heizkesseln (vor allem Öl- und Gasheizungen, die älter als 20–25 Jahre sind)

Wenn Sie unsicher sind, in welcher Effizienzklasse Ihr Gebäude eingestuft ist, ist ein aktueller Energieausweis der erste und günstigste Schritt zur Klarheit. Ein Verbrauchsausweis ist bereits ab 69 € erhältlich, ein Bedarfsausweis mit Sanierungsempfehlungen ab 129 €.

Sanierungsfahrplan — der klügste erste Schritt

Statt auf den gesetzlichen Druck zu warten, empfiehlt sich ein proaktiver Ansatz: Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), gefördert über das BAFA-Programm BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude — Energieberatung Wohngebäude), zeigt:

• Welche Maßnahmen die größte Effizienzsteigerung bringen
• In welcher Reihenfolge saniert werden sollte (z. B. erst Dach dämmen, dann Fenster, dann Heizung)
• Welche Förderprogramme für die geplanten Maßnahmen in Frage kommen
• Wie viel CO2 und Heizkosten durch jede Maßnahme eingespart werden

Ein iSFP wird von einem qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG erstellt und über die BAFA bezuschusst — die genaue Förderquote und Konditionen finden Sie aktuell auf bafa.de.

Was sollten Eigentümer jetzt konkret tun?

• Energieausweis besorgen oder prüfen: Ohne aktuellen Ausweis fehlt die Grundlage für alle weiteren Planungen. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €.
• Effizienzklasse ermitteln: Klassen A bis D sind voraussichtlich weniger betroffen. Klassen E bis H: Handlungsbedarf zeichnet sich ab.
• Förderantrag rechtzeitig stellen: KfW-261 (Effizienzhaus-Sanierung) und KfW-458 (Heizungstausch) müssen vor Baubeginn beantragt werden. Förderbudgets sind begrenzt.
• Wärmeplanung der Gemeinde abwarten: Vor dem Heizungstausch lohnt es sich zu klären, ob Fernwärme in Ihrer Gemeinde geplant ist — das könnte die Technologiewahl beeinflussen.
• Energieberater nach § 88 GEG hinzuziehen: Für KfW-Förderung und BAFA-Energieberatung ist ein zugelassener Energieberater ohnehin erforderlich. Früh einsteigen spart Zeit und Nerven.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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