GEG 2026 für Eigentümer — was das aktuelle Gebäudeenergiegesetz bedeutet

Die Kurzantwort in einem Satz

Das GEG 2026 verpflichtet Eigentümer zu einem gültigen Energieausweis bei Verkauf und Vermietung (§ 80), zur 65-%-Erneuerbaren-Regel bei neuen Heizungen (§ 71) und zur Zusammenarbeit mit qualifizierten Energieberatern (§ 88) — Verstöße kosten bis zu 15.000 € Bußgeld (§ 108).

Was ist das GEG und warum wurde es 2024 geändert?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale deutsche Gesetz für die Energieeffizienz von Gebäuden. Es vereint die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einheitlichen Regelwerk.

Durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) wurde das GEG zum 1. Januar 2024 wesentlich geändert. Der Hintergrund: Die Bundesregierung verpflichtete sich, den Wärmesektor bis 2045 weitgehend klimaneutral zu gestalten. Der wichtigste Schritt war die sogenannte Heizungsreform — die Anforderung, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (§ 71 GEG).

Für den Energieausweis selbst sind durch die WPG-Reform keine direkten Änderungen eingetreten. Die Ausstellungs- und Vorlagepflichten des § 80 GEG bestehen weiterhin unverändert.

§ 71 GEG: Die 65-Prozent-Regel für Heizungen

§ 71 GEG ist die zentrale neue Pflicht nach der WPG-Reform. Er besagt, dass eine neu eingebaute Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden muss — sofern dies in dem betreffenden Gebiet technisch und wirtschaftlich möglich ist.

Übergangsfristen und kommunale Wärmeplanung

Die 65-%-Anforderung gilt nicht sofort und für alle gleichzeitig. Die Übergangsfrist ist an die kommunale Wärmeplanung nach dem WPG gekoppelt:

• In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: Die Wärmeplanung muss bis 30. Juni 2026 vorliegen. Erst dann ist klar, welche Gebiete mit Wärmenetzen versorgt werden — und erst dann greifen die vollen Anforderungen des § 71 GEG in vollem Umfang.
• In kleineren Gemeinden: Die Wärmeplanung muss bis 30. Juni 2028 vorliegen.
• Bis dahin gilt: Wer eine defekte Heizung tauscht, genießt eine Übergangsfrist und hat in der Regel 3 Jahre Zeit, auf eine konforme Anlage umzurüsten.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer?

Wenn Sie in den nächsten Jahren eine neue Heizung einbauen müssen oder wollen, sollten Sie zuerst den kommunalen Wärmeplan für Ihre Gemeinde kennen. Nur so können Sie entscheiden, ob ein Wärmenetzanschluss wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob eine Wärmepumpe die bessere Wahl darstellt. Für eine Wärmepumpe ist eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 zwingend erforderlich — sie bestimmt die korrekte Anlagengröße.

Welche Heiztechnologien erfüllen § 71 GEG?

• Wärmepumpen (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) — in den meisten Fällen vollständig konform
• Anschluss an ein Wärmenetz mit überwiegend erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme
• Stromdirektheizung in gut gedämmten Häusern unter bestimmten Voraussetzungen
• Biomasse-Heizungen (Pellets, Hackschnitzel) mit Emissionsnachweis
• Solarthermie in Kombination mit anderen Systemen
• Wasserstoff-Heizungen (wo Netz verfügbar) — noch selten realisierbar

§ 72 GEG: Das Betriebsverbot für alte Ölkessel

§ 72 GEG enthält ein gestuftes Betriebsverbot für mit flüssigen fossilen Brennstoffen betriebene Heizkessel (Ölheizungen). Die Regel: Ein Ölheizkessel, der vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurde, darf seit 2026 nicht mehr betrieben werden. Für neuere Ölheizkessel gilt das Betriebsverbot nach 30 Betriebsjahren.

Praktische Konsequenz: Eine Ölheizung aus dem Jahr 1993 muss spätestens 2023 außer Betrieb genommen worden sein. Wer eine solche Heizung noch betreibt, verstößt gegen das GEG und riskiert ein Bußgeld nach § 108 GEG. Ausnahmen gelten für Niedrigenergiehäuser und bestimmte Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer das Gebäude selbst bewohnt (Haushaltsausnahme nach § 72 Abs. 4 GEG).

§ 79 GEG: Heizungsinspektion und Hydraulischer Abgleich

§ 79 GEG verpflichtet Eigentümer unter bestimmten Umständen zur Heizungsinspektion und zum hydraulischen Abgleich. Wer eine Zentralheizung in einem Gebäude mit mehr als 6 Wohneinheiten betreibt und noch keinen hydraulischen Abgleich durchgeführt hat, ist unter Umständen zur Durchführung verpflichtet. Der hydraulische Abgleich optimiert die Wärmeverteilung im Gebäude und kann den Heizenergieverbrauch um in der Regel 10 bis 15 % senken.

§ 80 GEG: Die Energieausweis-Pflicht — was unverändert gilt

§ 80 GEG regelt die Pflicht zur Ausstellung und Verwendung des Energieausweises. Diese Pflichten sind durch die WPG-Reform nicht verändert worden und gelten 2026 unverändert:

• Vorlagepflicht bei Besichtigung: Wer eine Immobilie verkauft oder neu vermietet, muss dem Interessenten spätestens bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen.
• Aushändigungspflicht: Käufer und neue Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf Aushändigung einer Kopie oder des Originals des Energieausweises.
• Inserat-Pflicht: Bei kommerziellen Inseraten (Zeitung, Online-Portale) müssen die wesentlichen Energiekennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden — Energieeffizienzklasse, Heizenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger.
• Gültigkeitsdauer: Ein Energieausweis ist 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Ausweise, die vor 2016 ausgestellt wurden, sind also möglicherweise bereits abgelaufen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Die Wahlregeln zwischen den beiden Ausweistypen sind durch die WPG-Reform nicht verändert worden (§ 80 Abs. 4 GEG):

• Verbrauchsausweis (ab 69 €): Zulässig für Wohngebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten, mit Bauantrag ab 1. November 1977 oder mit nachgewiesener Sanierung auf Wärmeschutz-Standard 1977.
• Bedarfsausweis (ab 129 €): Pflicht für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977, nicht auf Wärmeschutz-Standard saniert.

§ 88 GEG: Wer darf Energieausweise ausstellen?

§ 88 GEG regelt die Qualifikationsanforderungen für Energieausweis-Aussteller. Nur Personen mit einer qualifizierten Ausbildung in Bauphysik, Architektur, Ingenieurwesen oder verwandten Fachgebieten sowie nachgewiesener Fortbildung dürfen rechtsgültige Energieausweise ausstellen. Diese Personen müssen im Aussteller-Register des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) geführt werden.

Ein Energieausweis ohne DIBt-Registriernummer ist rechtlich wertlos. Die Registriernummer erscheint auf der ersten Seite jedes rechtsgültigen Energieausweises — diese sollten Sie als Käufer oder Mieter immer prüfen.

Für KfW-Förderungen (KfW-261) ist darüber hinaus ein sogenannter Energie-Effizienz-Experte (EEE) erforderlich, der auf der dena-Expertenliste geführt wird. Diese Personen erfüllen die Anforderungen des § 88 GEG und sind zusätzlich für die Fachplanung von Effizienzsanierungen qualifiziert.

§ 108 GEG: Bußgelder — was droht bei Verstößen

§ 108 GEG listet die Ordnungswidrigkeiten und die zugehörigen Bußgeldrahmen auf. Wichtige Verstöße und ihre Folgen:

• Kein gültiger Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung: Bußgeld bis 15.000 €
• Ausstellen eines Energieausweises ohne Qualifikation nach § 88 GEG: Bußgeld bis 15.000 €
• Fehlende Pflichtangaben im Inserat: Bußgeld bis 15.000 €
• Verstoß gegen Betriebsverbot für alte Ölkessel (§ 72 GEG): Bußgeld bis 15.000 €
• Verstoß gegen Heizungsanforderungen (§ 71 GEG): Bußgeld je nach Fallgestaltung

Bußgeldbescheide werden von den zuständigen Landesbehörden ausgestellt. Häufigste Praxis: Bei Immobilientransaktionen prüfen Notare und Käufer zunehmend das Vorhandensein eines gültigen Energieausweises. Fehlt er, kann der Abschluss des Kaufvertrages verzögert werden oder der Käufer nachträglich Schadensersatzansprüche geltend machen.

EPBD-Recast: Was auf Eigentümer voraussichtlich zukommt

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD-Recast) wurde im April 2024 verabschiedet. Sie enthält weitreichende Ziele für die Sanierung des europäischen Gebäudebestands und sieht unter anderem Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden vor.

Für Deutschland gilt: Die nationale Umsetzung der EPBD-Recast in deutsches Recht ist noch nicht abgeschlossen (Stand Mai 2026). Die genauen nationalen Mindeststandards — welche Energieklasse ab wann für Vermietung vorgeschrieben sein wird — definiert jeder Mitgliedstaat selbst. Solange keine nationale Umsetzung erfolgt ist, entstehen für Eigentümer keine neuen unmittelbaren Pflichten aus der EPBD. Wer sein Gebäude saniert und dabei die Energieeffizienz verbessert, ist langfristig auf der sicheren Seite.

CO₂-Kostenaufteilung: Was Vermieter beachten müssen

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es verteilt die CO₂-Abgabe auf Brennstoffe (Erdgas, Heizöl) in einem 10-Stufen-Modell zwischen Vermieter und Mieter, das von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt. Je schlechter die Energieklasse, desto höher der Vermieteranteil — bei sehr ineffizienten Gebäuden (Klasse H) trägt der Vermieter bis zu 95 % der CO₂-Kosten.

Der Energieausweis ist dabei das Schlüsseldokument: Er liefert den Endenergieverbrauch bzw. -bedarf je Quadratmeter, aus dem der spezifische CO₂-Ausstoß berechnet wird. Vermieter sollten sicherstellen, dass ihr Energieausweis aktuell und korrekt ist — ein veralteter Energieausweis kann zu falscher CO₂-Stufenzuordnung führen.

Modernisierungsumlage nach BGB bei energetischen Sanierungen

Vermieter, die energetische Modernisierungen durchführen, können nach § 559 BGB einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Die zulässige Modernisierungsumlage beträgt 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr — verteilt auf die jeweiligen Wohnflächen. Ein besserer Energieausweis nach der Sanierung kann dabei helfen, die Kostentragung nach dem CO2KostAufG zu verschieben und gleichzeitig eine Mieterhöhung zu rechtfertigen.

GEG-Pflichten im Überblick: Checkliste für Eigentümer

• Energieausweis vorhanden und gültig (max. 10 Jahre alt)? Falls nicht: neu ausstellen lassen vor dem nächsten Verkauf oder der nächsten Vermietung.
• Baujahr und Heizungsalter prüfen: Ölkessel, der 30 Jahre oder älter ist, muss außer Betrieb.
• Wärmeplan der Gemeinde kennen: Ist Ihre Adresse in einem geplanten Wärmenetzgebiet?
• Förderprogramme nutzen: KfW-458 für Heizungstausch, BEG/BAFA-EBN für Energieberatung, KfW-261 für Effizienzhaussanierung.
• Energieberater nach § 88 GEG beauftragen: Für KfW-261 zwingend, für größere Sanierungsprojekte empfohlen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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