GModG: Neue Energieausweis-Pflicht bei Renovierung — Was Eigentümer wissen müssen (Stand Juli 2026)

Die Kurzantwort in einem Satz

Das GModG plant eine neue Energieausweis-Pflicht bei größeren Renovierungen (geplant: mehr als 25 % der Gebäudehülle oder des Gebäudewerts) — diese Regelung ist Stand Juli 2026 noch nicht in Kraft, wer jedoch jetzt schon renoviert oder einen Energieausweis für Verkauf oder Vermietung braucht, sollte einen qualifizierten Aussteller nach § 88 GEG beauftragen.

Was ist das GModG — und warum kommt es?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist Deutschlands geplante Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD-Recast, Richtlinie (EU) 2024/1275). Die EU schreibt den Mitgliedstaaten vor, nationale Gesetze zur energetischen Modernisierung von Gebäuden zu erlassen — mit dem Ziel, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.

Die deutsche Umsetzungsfrist ist Ende Mai 2026 abgelaufen. Deutschland hat sie nicht eingehalten. Der Regierungsentwurf des GModG wurde vom Bundeskabinett Mitte Mai 2026 beschlossen und befindet sich seitdem im parlamentarischen Verfahren von Bundestag und Bundesrat. Das Inkrafttreten wird für die zweite Jahreshälfte 2026 erwartet, ein verbindliches Datum steht noch nicht fest. Bis dahin gilt das GEG in der aktuellen Fassung unverändert — mit den Ihnen bekannten Pflichten rund um den Energieausweis.

Für Eigentümer, Vermieter und alle, die Renovierungsmaßnahmen planen, ist ein Aspekt des GModG-Entwurfs besonders relevant: die neuen geplanten Pflichtanlässe für den Energieausweis. Denn bisher ist der Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung und Neubau Pflicht — bei laufenden Mietverträgen oder während einer Renovierung nicht. Das GModG will das voraussichtlich ändern.

Geplanter Pflichtanlass 1: Energieausweis bei Renovierung über 25 Prozent

Die wichtigste Neuerung aus dem GModG-Entwurf für Eigentümer mit Renovierungsvorhaben: Laut Regierungsentwurf soll künftig ein gültiger Energieausweis vorliegen müssen, wenn die Renovierung mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle oder des Gebäudewerts erfasst. Diese Schwelle orientiert sich an der EPBD-Richtlinie, die eine „wesentliche Renovierung" (major renovation) definiert und für solche Maßnahmen bestimmte energetische Mindeststandards sowie Informationspflichten verlangt.

Was zählt zur Gebäudehülle?

Die Gebäudehülle umfasst alle Bauteile, die das beheizte oder gekühlte Gebäudeinnere vom Außenbereich trennen. Dazu gehören nach dem GEG:

• Außenwände (einschließlich Fassade und Wärmedämm-Verbundsystem)
• Dach und oberste Geschossdecke
• Fenster und Außentüren
• Kellerdecke oder erdberührende Bodenplatte

Die 25-Prozent-Schwelle bezieht sich dem Entwurf nach auf den Flächenanteil dieser Bauteile an der gesamten wärmeübertragenden Umfassungsfläche des Gebäudes. Wer also eine vollständige Fassadendämmung anbringt, neue Fenster in der gesamten Südfassade einbaut oder das komplette Dach neu deckt und dämmt, nähert sich dieser Schwelle oder überschreitet sie.

Warum macht diese Regelung inhaltlich Sinn?

Wer mehr als ein Viertel seiner Gebäudehülle erneuert, verbessert in aller Regel die Energiebilanz des Gebäudes erheblich — etwa durch bessere Dämmwerte, wärmeschutzverglaste Fenster oder ein neu gedämmtes Dach. Ein vorhandener Energieausweis bildet diesen Zustand nach der Renovierung nicht mehr korrekt ab. Der neue Energieausweis soll daher sicherstellen, dass der verbesserte Energiezustand dokumentiert und für eventuelle künftige Käufer oder Mieter transparent ist.

Aus Eigentümersicht hat ein aktueller Energieausweis nach einer größeren Renovierung zudem einen konkreten wirtschaftlichen Vorteil: Er weist die verbesserte Energieeffizienzklasse aus, was sich positiv auf den Verkehrswert, die Vermietbarkeit und — bei Mietobjekten — auf die CO₂-Kostenverteilung nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) auswirkt.

Beispiele: Wann könnte die 25-Prozent-Schwelle überschritten werden?

Nachfolgende Beispiele illustrieren, bei welchen typischen Renovierungsvorhaben die geplante Schwelle relevant werden könnte. Diese Angaben sind auf Basis des Entwurfsstands und typischer Gebäudegeometrien abgeschätzt — keine rechtlich bindende Beurteilung:

• Vollständige Fassadendämmung (WDVS) eines freistehenden Einfamilienhauses: Die Außenwandfläche macht bei einem typischen Einfamilienhaus rund 35–45 Prozent der gesamten Umfassungsfläche aus — eine Komplettsanierung überschreitet die Schwelle daher in vielen Fällen.
• Dacherneuerung mit Aufsparrendämmung: Das Dach umfasst bei einstöckigen Gebäuden häufig 20–30 Prozent der wärmeübertragenden Hülle. In Kombination mit anderen Maßnahmen kann die 25-Prozent-Grenze erreicht werden.
• Austausch aller Fenster: Fenster machen je nach Gebäudetyp 10–20 Prozent der Hüllfläche aus. Allein durch Fenstererneuerung wird die Schwelle häufig nicht überschritten — in Kombination mit Fassaden- oder Dacharbeiten aber schon.
• Kombisanierung Fassade + Fenster: In der Kombination ist die 25-Prozent-Schwelle bei einem typischen Einfamilienhaus in den meisten Fällen deutlich überschritten.

Geplanter Pflichtanlass 2: Energieausweis bei Mietvertragsverlängerung

Der GModG-Entwurf sieht laut bisherigem Stand vor, dass ein Energieausweis künftig auch dann vorliegen muss, wenn ein bestehender Mietvertrag verlängert wird. Derzeit gilt die Vorlagepflicht nach § 80 GEG nur bei Neuvermietungen — also wenn ein neues Mietverhältnis begründet wird. Bei der Verlängerung eines laufenden Vertrags besteht keine Pflicht.

Mit dem GModG würde diese Lücke geschlossen: Wer als Vermieter beim Vertragsablauf mit dem bestehenden Mieter eine Verlängerungsvereinbarung abschließt, soll dem Mieter dabei einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen — ähnlich wie bei einer Neuvermietung. Detailliertere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Artikel Renovierungspass und Mietvertragsverlängerung nach GModG.

Was das GModG ausdrücklich NICHT plant — wichtige Klarstellungen

Rund um das GModG kursieren viele Fehlinformationen. Drei Punkte, die nach aktuellem Entwurfsstand ausdrücklich nicht geplant sind:

Keine neue Energieeffizienzklassen-Skala A–G für Wohngebäude

Anders als in einigen Medienberichten suggeriert, sieht der aktuelle GModG-Entwurf die EU-einheitliche Effizienzklassen-Skala von A bis G für Wohngebäude nicht vor. Wohngebäude behalten die bekannte deutsche Skala von A+ bis H. Die neue A–G-Skala betrifft laut Entwurf zunächst nur Nichtwohngebäude, die erstmals diese Klassifizierung erhalten sollen. Ein heute ausgestellter Wohngebäude-Energieausweis mit der Skala A+ bis H wird durch das GModG nicht ungültig und muss nicht umgetauscht werden.

Keine Sanierungspflicht für Bestandseigentümer

Das GModG begründet keine generelle Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude aufgrund ihrer Energieklasse. Wer ein Haus der Klasse G oder H besitzt, wird durch das GModG allein nicht verpflichtet, es zu sanieren. Die Sanierungspflicht entsteht erst, wenn ein Pflichtanlass vorliegt — etwa ein Eigentümerwechsel nach einem bestimmten Stichtag — und auch dann nur in der vom nationalen Gesetzgeber festgelegten Form. Diese Regelungen sind im Entwurf noch nicht in ihrer endgültigen Form beschrieben.

Bestehende Energieausweise bleiben voll gültig

Ein Energieausweis, der heute nach geltendem GEG ausgestellt wird, behält seine volle Gültigkeitsdauer von 10 Jahren — unabhängig davon, wann und in welcher Form das GModG in Kraft tritt. Es ist weder ein Umtausch erforderlich noch werden laufende Ausweise vorzeitig ungültig. Das ist ein wichtiger Aspekt: Wer jetzt einen Energieausweis braucht, muss nicht warten — der heute ausgestellte Ausweis ist für die kommenden 10 Jahre gültig und rechtssicher.

Aktueller Zeitplan: Wann tritt das GModG in Kraft?

Die EPBD-Umsetzungsfrist war Ende Mai 2026 — Deutschland hat sie nicht eingehalten. Das hat europarechtliche Konsequenzen: Die EU-Kommission kann ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland einleiten. Erfahrungsgemäß dauert ein solches Verfahren mehrere Monate bis Jahre; unmittelbare Auswirkungen auf deutsche Eigentümer ergeben sich daraus zunächst nicht.

Das GModG selbst befindet sich seit Mitte Mai 2026 im parlamentarischen Verfahren. Eine Verabschiedung im zweiten Halbjahr 2026 gilt als wahrscheinlich, ist aber nicht garantiert. Zwischen Verabschiedung und Inkrafttreten ist in der Regel eine Übergangsfrist vorgesehen — wie lang diese für die einzelnen Regelungen ausfällt, ist noch offen. Bis zum Inkrafttreten gilt: Das bestehende GEG regelt alle Pflichten rund um den Energieausweis vollständig.

Was heute schon gilt: Bestehende Energieausweis-Pflichten nach § 80 GEG

Unabhängig vom GModG bestehen schon heute klare Pflichten rund um den Energieausweis. Diese sind im GEG in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) 2024 geregelt und gelten unverändert:

• Verkauf: Bei jedem Immobilienverkauf muss dem Käufer spätestens bei der ersten Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorgelegt und nach Vertragsschluss ausgehändigt werden (§ 80 Abs. 1 GEG).
• Neuvermietung: Wer eine Wohnung oder ein Haus erstmals oder nach Leerstand neu vermietet, muss dem Interessenten bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 2 GEG).
• Inserat-Pflichtangaben: In kommerziellen Inseraten (Online-Portale, Zeitungen) müssen Energieeffizienzklasse, Energiekennwert und Energieträger aus dem Energieausweis genannt werden (§ 80 Abs. 7 GEG).
• Neubau: Für jedes neu errichtete Gebäude ist nach GEG-Nachweis zwingend ein Bedarfsausweis auszustellen.

Verstöße gegen diese Pflichten können nach § 108 GEG mit einem Bußgeld bis zu 10.000 € geahndet werden. Das betrifft auch Makler und Verwalter, die im Auftrag von Eigentümern handeln.

Welcher Energieausweis ist der richtige?

Die Auswahlregel gilt nach aktuellem GEG: Für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder mit Bauantrag ab 1. November 1977 (und nicht sanierungsbedürftigen Altbauten) ist der Verbrauchsausweis ab 69 € zulässig. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht nachträglich auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden, ist der Bedarfsausweis ab 129 € nach § 80 Abs. 4 GEG Pflicht. Sind Sie sich nicht sicher? Kontaktieren Sie uns — wir prüfen kostenlos, welcher Ausweis für Ihr Gebäude korrekt ist.

Was Eigentümer und Renovierende jetzt konkret tun sollten

Aus dem Stand der Gesetzgebung lassen sich drei konkrete Handlungsempfehlungen ableiten:

1. Energieausweis jetzt beschaffen, wenn Verkauf oder Vermietung geplant ist

Wer sein Gebäude in den nächsten Monaten oder Jahren verkaufen oder neu vermieten will, sollte nicht auf das GModG warten. Ein heute ausgestellter Energieausweis ist 10 Jahre gültig und erfüllt alle bestehenden Anforderungen. Er ist auch nach Inkrafttreten des GModG weiterhin rechtssicher — ein Umtausch wird nicht erforderlich sein.

2. Vor größeren Renovierungen Energieberater hinzuziehen

Wer Renovierungsmaßnahmen plant, die voraussichtlich mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betreffen werden, sollte frühzeitig einen Energieberater nach § 88 GEG einschalten. Das hat mehrere Vorteile: Der Berater kann beurteilen, ob die Renovierung förderfähig ist (BEG, KfW-261), und er kann nach der Maßnahme einen neuen Energieausweis ausstellen, der die verbesserte Energiebilanz korrekt widerspiegelt.

3. Entwicklung des GModG verfolgen

Da das GModG noch im parlamentarischen Verfahren ist, kann es zu inhaltlichen Änderungen kommen — insbesondere bei der genauen Definition der 25-Prozent-Schwelle, möglichen Ausnahmetatbeständen und Übergangsfristen. Es empfiehlt sich, die offizielle Kommunikation des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) sowie den Stand beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) im Auge zu behalten. Wir aktualisieren diesen Artikel bei wesentlichen Änderungen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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