CO2-Abgabe 2027 — Was Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen

Die Kurzantwort in einem Satz

Das CO2KostAufG mit seinem 10-Stufen-Modell gilt 2027 unverändert weiter — der CO₂-Preis wird ab 2027 durch den EU-Emissionshandel ETS2 mitbestimmt, und wer als Vermieter ein energetisch schlechtes Gebäude hat, trägt weiterhin den größten Anteil der CO₂-Kosten.

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Was stabil bleibt

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz ist seit 2023 in Kraft und regelt verbindlich, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das Gesetz gilt bundesweit für alle Mietverhältnisse, bei denen der Vermieter die Heizkosten über die Nebenkosten abrechnet.

Das Grundprinzip: Wer als Eigentümer ein Gebäude mit schlechter Energieeffizienz vermietet, ist für den hohen CO₂-Ausstoß mitverantwortlich — und soll deshalb auch einen Teil der CO₂-Kosten tragen. Das Stufenmodell sorgt dafür, dass der Vermieteranteil mit wachsender CO₂-Intensität steigt. Umgekehrt trägt ein Mieter in einem gut gedämmten, effizienten Gebäude die gesamten CO₂-Kosten selbst — weil dort das Verhalten des Mieters der entscheidende Faktor für den Verbrauch ist.

Das 10-Stufen-Modell im Überblick

Das CO2KostAufG teilt die Kostenlast nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/m²/a). Die genaue Stufeneinteilung ist im Gesetz festgelegt und gilt für 2027 unverändert. Das Prinzip in der Zusammenfassung:

• Sehr hoher CO₂-Ausstoß (schlechteste Energieeffizienz, unsanierter Altbau): Vermieter trägt den Großteil der CO₂-Kosten — bis zu rund 90 % in der schlechtesten Stufe.
• Mittlerer CO₂-Ausstoß (teilsanierter Bestand): Kostenverteilung variiert je nach Stufe, Vermieter und Mieter tragen beide einen erheblichen Anteil.
• Niedriger CO₂-Ausstoß (gut gedämmtes Gebäude, moderne Heizung): Mieter trägt die CO₂-Kosten weitgehend oder vollständig selbst — der Vermieter trägt in den besten Stufen 0 %.

Die exakte Schwelle zwischen den Stufen ist im CO2KostAufG definiert. Um Ihren genauen Stufenplatz zu ermitteln, benötigen Sie die Energieverbrauchskennzahl oder den Energiebedarf des Gebäudes aus dem aktuellen Energieausweis sowie den Heizungsbrennstoff (Erdgas oder Heizöl).

Was bedeutet das für Vermieter in der Praxis?

Als Vermieter müssen Sie für jedes Abrechnungsjahr prüfen, in welcher Stufe Ihr Gebäude liegt — und entsprechend den CO₂-Kostenanteil in der Nebenkostenabrechnung korrekt aufteilen. Fehler bei der Aufteilung können zu Nachforderungen oder Rückerstattungen führen. Ein aktueller und korrekter Energieausweis ist dafür eine wichtige Grundlage.

Was ändert sich 2027? Der Übergang zum EU-Emissionshandel ETS2

Seit Inkrafttreten des CO2KostAufG war der CO₂-Preis in Deutschland über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) als Festbetrag geregelt. Ab 2027 beginnt schrittweise der Übergang in den europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, den sogenannten ETS2 (Emissions Trading System 2), der als Teil des europäischen Green Deal geplant ist.

Was das bedeutet:

• ETS2 als Marktmechanismus: Anders als beim nationalen BEHG-Festbetrag wird der CO₂-Preis im ETS2 durch Angebot und Nachfrage am Markt bestimmt. Das bedeutet Schwankungen — sowohl nach oben als auch nach unten.
• Keine punktgenaue Prognose möglich: Weil der ETS2-Preis marktabhängig ist, kann keine verlässliche Vorhersage für einen konkreten Preiswert in 2027 gemacht werden. Politische Entscheidungen, konjunkturelle Entwicklungen und das Klimaschutzniveau beeinflussen den Preis.
• CO2KostAufG bleibt gültig: Das Kostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter ist von der ETS2-Einführung unabhängig — es gilt weiterhin, unabhängig davon, wie der CO₂-Preis ermittelt wird.
• Transparenz schaffen: Als Vermieter sollten Sie die Nebenkosten weiterhin sorgfältig dokumentieren und die CO₂-Kostenteilung nach dem gültigen Stufenmodell vornehmen.

Der Energieausweis als Schlüsseldokument für die CO₂-Kostenteilung

Der Energieausweis spielt bei der CO₂-Kostenteilung eine entscheidende Rolle: Er liefert den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂/m²/Jahr — und dieser Wert bestimmt, in welcher Stufe des CO2KostAufG-Modells das Gebäude eingeordnet wird. Ein veralteter oder fehlerhafter Energieausweis kann deshalb zu einer falschen Stufeneinordnung führen — mit direkten finanziellen Konsequenzen für Vermieter und Mieter.

Wann sollten Vermieter den Energieausweis aktualisieren?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Dennoch gibt es Situationen, in denen eine frühere Aktualisierung sinnvoll oder sogar notwendig ist:

• Nach energetischer Sanierung: Wärmedämmung, neue Fenster, neues Dach, Kellerdeckendämmung — jede signifikante Maßnahme verbessert die Energiebilanz und kann die Stufeneinordnung im CO2KostAufG verbessern (= geringerer Vermieteranteil).
• Nach Heizungsaustausch: Eine neue Wärmepumpe statt einer alten Gasheizung verändert den CO₂-Ausstoß erheblich. Ein aktualisierter Energieausweis spiegelt das wider — und reduziert den Vermieteranteil entsprechend.
• Bei Verkauf oder Neuvermietung: Der Energieausweis muss dem Käufer oder neuen Mieter spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG).
• Wenn der alte Ausweis abläuft: Spätestens nach 10 Jahren muss ein neuer Ausweis ausgestellt werden.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — was ist für die CO₂-Kostenteilung besser?

Für die CO₂-Kostenteilung ist der Bedarfsausweis in vielen Fällen belastbarer, weil er die Bausubstanz analysiert und nicht vom tatsächlichen Heizverhalten der Mieter abhängt. Wenn die CO₂-Intensität aus dem Verbrauchsausweis einer sehr sparsamen Mietergeneration stammt, kann sie das Gebäude besser erscheinen lassen, als es energetisch tatsächlich ist.

Gesetzlich bleibt die Auswahlregel nach § 80 Abs. 4 GEG maßgeblich: Für Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu 4 Wohneinheiten ohne ausreichende Sanierung ist der Bedarfsausweis ohnehin Pflicht.

Förderprogramme 2026/2027: Was wirklich existiert

Wenn Sie als Vermieter Ihren CO₂-Anteil dauerhaft senken wollen, führt das über eine energetische Sanierung. Die verfügbaren Förderprogramme:

• BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Wärmedämmung, neue Fenster, Heizsysteme und mehr. Details auf bafa.de und kfw.de.
• KfW-458 (Heizungsförderung für Privatpersonen): Fördert den Einbau von Wärmepumpen, Biomasseheizsystemen und Fernwärmeanschlüssen. Voraussetzung ist unter anderem eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Informationen auf kfw.de.
• KfW-261 (Effizienzhaus-Kredit): Zinsgünstiger Kredit für Komplettsanierungen zu einem Effizienzhaus-Standard. Energieberater nach § 88 GEG ist Pflicht. Informationen auf kfw.de.
• BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude): Fördert die individuelle Energieberatung durch BAFA-zugelassene Energieberater. Details auf bafa.de.

Der Begriff „CO2-Bonus" oder „Energie-Zuschuss 2027" ist keine offizielle Programmbezeichnung — wenn Sie solche Begriffe in Suchanfragen verwenden, meinen Sie in der Regel diese realen Programme. Informieren Sie sich ausschließlich über die offiziellen Quellen kfw.de, bafa.de und bmwk.de.

CO₂-Abgabe bei Gewerbeimmobilien und Mischnutzung

Das CO2KostAufG gilt primär für Wohnmietverhältnisse. Bei Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Gebäuden gelten abweichende Regelungen — die CO₂-Kosten für den gewerblichen Teil werden nach den Vereinbarungen im Gewerbemietvertrag behandelt. Wenn Sie ein Gebäude mit Wohn- und Gewerbeanteilen vermieten, sollten Sie die CO₂-Kostenteilung für beide Bereiche separat dokumentieren und mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem qualifizierten Energieberater abstimmen.

Praktische Checkliste für Vermieter — CO₂-Abgabe 2027

• Energieausweis aktuell? Prüfen Sie, ob Ihr Energieausweis noch gültig (≤ 10 Jahre) und nach aktuellen Sanierungsmaßnahmen noch korrekt ist.
• Stufeneinordnung kennen: Ermitteln Sie anhand des Energieausweises und des Brennstoffs, in welcher CO2KostAufG-Stufe Ihr Gebäude liegt.
• Nebenkostenabrechnung korrekt aufteilen: Wenden Sie den korrekten Vermieter- und Mieteranteil auf die CO₂-Kosten an. Nutzen Sie dafür die offiziell veröffentlichten CO₂-Preise des Abrechnungsjahrs.
• Sanierungsoptionen prüfen: BEG, KfW-458, BAFA-EBN — informieren Sie sich über Förderangebote, die Ihren Vermieteranteil dauerhaft senken können.
• ETS2-Entwicklung beobachten: Verfolgen Sie die Preisanpassungen im ETS2 über offizielle Quellen, um Ihre Nebenkosten korrekt zu kalkulieren.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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