CO₂-Abgabe Eigentümergemeinschaft — Wer zahlt was in der WEG?

Antwort: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) auf Ebene jedes einzelnen Sondereigentümers: Wer seine Wohnung vermietet, teilt die CO₂-Kosten mit seinem Mieter nach dem 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG — abhängig vom spezifischen CO₂-Ausstoß des Gesamtgebäudes. Selbstnutzende Eigentümer tragen 100 % der auf ihre Einheit entfallenden CO₂-Kosten allein. Der Energieausweis des Gesamtgebäudes (nach § 80 GEG) liefert die entscheidende Energiekennzahl für die Stufenberechnung.

Die Kurzantwort in einem Satz

In der WEG gilt das CO2KostAufG für jeden vermietenden Sondereigentümer einzeln — die CO₂-Kosten werden je nach Energieeffizienz des Gebäudes zwischen ihm und seinem Mieter aufgeteilt, während selbstnutzende Eigentümer ihren Anteil vollständig selbst tragen.

Das Wichtigste zur CO₂-Abgabe in der WEG (Stand Mai 2026)

CO2KostAufG gilt seit 2023. Basis ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg/m²/Jahr. Je schlechter die Energieeffizienz, desto mehr zahlt der Vermieter. Die WEG-Verwaltung rechnet Heizkosten zentral ab — der Vermieter muss seinen Mieter-Anteil in der Betriebskostenabrechnung gesondert ausweisen. Energieausweis nach § 80 GEG ist die Grundlage der Stufenzuordnung.

Was ist die CO₂-Abgabe und wie funktioniert das CO2KostAufG?

Seit dem 1. Januar 2021 erhebt der Staat eine CO₂-Abgabe (auch: CO₂-Preis, Kohlenstoffdioxid-Bepreisung) auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Vermieter mussten diese Kosten bis Ende 2022 vollständig selbst tragen — seitdem teilt sie das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Vermieter und Mieter auf.

Das Prinzip des CO2KostAufG: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto größer der Anteil, den der Vermieter zahlt. Der Gesetzgeber will damit einen finanziellen Anreiz zur energetischen Sanierung schaffen. Bei einem sehr gut sanierten Gebäude trägt der Mieter den Löwenanteil (da das Gebäude effizient ist und der Mieter durch sein Heizverhalten den Verbrauch steuert), bei einem unsanierten Altbau trägt der Vermieter mehr.

Das 10-Stufen-Modell

Das CO2KostAufG verwendet einen spezifischen CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/(m²·a)) als Bemessungsgrundlage. Je nach Stufe trägt der Vermieter zwischen 0 % und 95 % der CO₂-Kosten. Die genaue Stufentabelle ist in der Anlage zu § 5 CO2KostAufG festgelegt. Wichtig: Für die genaue Stufenberechnung Ihres Gebäudes empfehlen wir die Überprüfung mit einem qualifizierten Energieberater oder Rechtsbeistand — pauschale Prozentwerte ohne Bezug auf Ihr konkretes Gebäude sind nicht verlässlich.

Wie funktioniert das in der WEG konkret?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft von Eigentümern, die gemeinsam ein Gebäude besitzen, aber jeweils eigenständig über ihr Sondereigentum (die einzelne Wohnung) verfügen. Diese Struktur erzeugt eine besondere Konstellation beim CO2KostAufG:

Zentralheizung: In den meisten WEGs gibt es eine gemeinschaftliche Heizungsanlage. Die Heizkosten werden von der Hausverwaltung zentral nach dem Heizkostengesetz (HeizkV) erfasst und auf alle Einheiten verteilt — in der Regel 50 % nach Verbrauch (Messgeräte) und 50 % nach Wohnfläche.
CO₂-Kosten-Aufteilung: Der auf eine Wohneinheit entfallende CO₂-Anteil der Brennstoffkosten muss zwischen dem Sondereigentümer (als „Vermieter" im Sinne des CO2KostAufG) und seinem Mieter aufgeteilt werden. Die Hausverwaltung muss diese Aufteilung in die Betriebskostenabrechnung integrieren.
Eigennutzende Eigentümer: Wer seine Wohnung selbst bewohnt, zahlt 100 % der auf seine Einheit entfallenden CO₂-Kosten. Das CO2KostAufG regelt nur das Verhältnis Vermieter–Mieter; für Selbstnutzer gibt es keine Aufteilung.
Teilvermietung: Besitzt jemand mehrere Wohnungen im selben WEG-Gebäude, gilt das CO2KostAufG für jede vermietete Einheit separat.

Häufiger Fehler: Einheitliche Abrechnung für alle Einheiten

Manche Hausverwaltungen rechnen die CO₂-Kostenaufteilung pauschalisiert oder gar nicht korrekt ab — weil eine einheitliche Behandlung aller Einheiten einfacher erscheint. Das ist rechtlich problematisch: Vermietende Eigentümer sind verpflichtet, den gesetzlichen Mieteranteil auszuweisen und weiterzugeben. Prüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen sorgfältig oder besprechen Sie das Thema aktiv mit Ihrer Hausverwaltung.

Welche Rolle spielt der Energieausweis in der WEG?

Der Energieausweis nach § 80 GEG wird in der WEG für das Gesamtgebäude ausgestellt — nicht für einzelne Wohnungen. Er liefert die wesentliche Grundlage für die CO₂-Kostenaufteilung: den spezifischen Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch des Gebäudes sowie die aus dem Energieverbrauch ableitbaren CO₂-Emissionen in kg/m²/Jahr.

Liegt kein aktueller Energieausweis vor oder ist er veraltet, kann die CO₂-Stufenzuordnung nicht korrekt erfolgen. Das CO2KostAufG sieht für diesen Fall vor, dass hilfsweise auf Standardwerte zurückgegriffen werden kann — aber diese können für Eigentümer nachteiliger sein als ein aktueller, korrekter Energieausweis.

Energieausweis-Pflicht bei Verkauf oder Vermietung in der WEG

Wird eine Wohnung in einer WEG verkauft oder neu vermietet, gilt die Energieausweis-Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 80 GEG uneingeschränkt. Der Sondereigentümer muss dem Interessenten bei der ersten Besichtigung den Energieausweis (des Gesamtgebäudes) vorlegen. Ist kein aktueller Energieausweis für das Gebäude vorhanden, muss der Sondereigentümer auf Kosten der WEG-Gemeinschaft oder auf eigene Kosten einen ausstellen lassen.

Die Frage, wer die Kosten des Energieausweises in der WEG trägt, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht explizit geregelt. In der Praxis gilt: Da der Energieausweis dem Gemeinschaftseigentum dient, sollte er aus dem gemeinschaftlichen Budget finanziert werden. Alternativ kann der verkaufende oder vermietende Eigentümer die Kosten vorstrecken und sie anteilig zurückfordern — oder die WEG-Gemeinschaft fasst einen entsprechenden Beschluss nach § 16 WEG.

Praxistipp: WEG-Beschluss zum Energieausweis

Fehlt der WEG ein aktueller Energieausweis, ist ein WEG-Beschluss zur Beauftragung der Neuausstellung der effizienteste Weg. Die Kosten werden auf alle Eigentümer nach dem Verteilungsschlüssel des § 16 WEG umgelegt. Bei vermietenden Eigentümern, die dringend einen Ausweis für eine Neuvermietung brauchen, kann eine Einzelbeauftragung schneller sein — Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — was braucht die WEG?

Für Mehrfamilienhäuser in einer WEG gelten dieselben Regeln wie für alle Wohngebäude nach § 80 Abs. 4 GEG:

Verbrauchsausweis (ab 69 €): Zulässig für Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten — unabhängig vom Baujahr. Er basiert auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. In der WEG stellt die Hausverwaltung diese Verbrauchsdaten in der Regel bereit. Außerdem zulässig für WEGs mit Gebäuden ab Bauantrag 1. November 1977 auch bei weniger als 5 Einheiten.
Bedarfsausweis (ab 129 €): Pflicht für Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht auf den Wärmeschutz-Standard 1977 saniert wurden (§ 80 Abs. 4 GEG). Analysiert die Bausubstanz — für Altbau-WEGs mit wenigen Einheiten oft der einzig zulässige Ausweistyp.

WEG mit gemischten Einheiten (Gewerbe und Wohnen)

Enthält die WEG sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten (z. B. Ladenlokal im Erdgeschoss, Wohnungen im Obergeschoss), ist ein separater Energieausweis für den Nicht-Wohngebäude-Anteil erforderlich, wenn er mehr als 10 % der Nutzfläche ausmacht. Für den Wohngebäude-Anteil bleibt die 5-WE-Grenze maßgeblich.

CO₂-Kosten in der Betriebskostenabrechnung korrekt ausweisen

Die Hausverwaltung ist in der Pflicht, die CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG in der jährlichen Betriebskostenabrechnung korrekt darzustellen. Das bedeutet konkret:

Heizkosten getrennt ausweisen: Die Gesamtheizkosten, der darin enthaltene CO₂-Kostenanteil und der auf den jeweiligen Sondereigentümer entfallende Anteil müssen separat dargestellt werden.
Stufenzuordnung dokumentieren: Der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes (aus dem Energieausweis oder den Verbrauchsdaten) und die daraus resultierende Stufenzuordnung nach CO2KostAufG müssen nachvollziehbar sein.
Weitergabe an Mieter: Der vermietende Eigentümer muss den Mieter-Anteil in seiner eigenen Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben — abzüglich des Vermieter-Anteils, den er selbst trägt.
Frist: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen — andernfalls kann der Vermieter keine Nachzahlungen geltend machen.

Energetische Sanierung in der WEG: Wie wirkt sie sich auf die CO₂-Kosten aus?

Wird das WEG-Gebäude energetisch saniert — etwa durch Fassadendämmung, Dachsanierung oder Einbau einer Wärmepumpe —, verbessert sich die Energieeffizienz des Gebäudes. Das hat direkten Einfluss auf den CO₂-Ausstoß in kg/m²/Jahr und damit auf die Stufenzuordnung nach CO2KostAufG: Ein besseres Gebäude kann in eine niedrigere CO₂-Stufe rutschen, was den Vermieter-Anteil reduziert.

Wichtig: Nach einer größeren Sanierung sollte die WEG-Gemeinschaft einen neuen Energieausweis ausstellen lassen, damit die verbesserte Energieeffizienz korrekt abgebildet wird — sowohl für die CO₂-Stufenberechnung als auch für Verkaufs- und Vermietungsanzeigen (Inserat-Pflicht nach § 80 GEG).

Für energetische Sanierungen in der WEG stehen Förderprogramme zur Verfügung:

BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): Fördert Einzelmaßnahmen und Gesamtsanierungen. Auch für WEG-Gebäude antragsberechtigt. Details auf kfw.de und bafa.de.
KfW-458 (Heizungsförderung): Fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen. In der WEG kann die Gemeinschaft oder der einzelne Sondereigentümer antragsberechtigt sein, je nach Maßnahme.
BAFA-EBN (Energieberatung für Wohngebäude): Fördert die Kosten einer professionellen Energieberatung — sinnvoll als erster Schritt vor größeren Sanierungsvorhaben.

Typische Streitpunkte in der WEG rund um CO₂-Abgabe und Energieausweis

In der Praxis entstehen in WEGs häufig Konflikte rund um die korrekte Abwicklung von CO₂-Kosten und Energieausweis. Die häufigsten:

Kein aktueller Energieausweis vorhanden: Wenn der Energieausweis abgelaufen ist (Gültigkeit: 10 Jahre) oder nie ausgestellt wurde, fehlt die Berechnungsgrundlage für CO₂-Stufen. Lösung: WEG-Beschluss zur Neuausstellung.
Hausverwaltung rechnet CO₂-Kosten nicht korrekt ab: Prüfen Sie die Betriebskostenabrechnung genau. Bei Unstimmigkeiten: Hausverwaltung zur Nachbesserung auffordern und ggf. rechtlich überprüfen lassen.
Selbstnutzender Eigentümer vs. vermietender Eigentümer: Ungleiche Behandlung in der Abrechnung — z. B. wenn selbstnutzende Eigentümer weniger CO₂-Kosten tragen. Das CO2KostAufG betrifft nur Mietverhältnisse, daher gibt es hier strukturell unterschiedliche Behandlungen.
Streit über Sanierungsnotwendigkeit: Eigentümer, die vermieten, haben stärkeres Interesse an Sanierung (um CO₂-Stufenkosten zu senken) als Selbstnutzer. WEG-Beschlüsse zur Sanierung erfordern qualifizierte Mehrheiten.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis für Ihre WEG — rechtssicher vom Ingenieur

Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Kein Vorschuss — Sie zahlen erst nach Erhalt.