CO₂-Abgabe bei Fernwärme — was Vermieter und Eigentümer 2026 wissen müssen

Antwort: Bei Fernwärme zahlt der Gebäudeeigentümer die Fernwärmerechnung inklusive darin enthaltener CO₂-Kosten vollständig an den Versorger. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt in seiner 10-Stufen-Logik direkt für Fälle, in denen Eigentümer selbst fossile Brennstoffe kaufen (Gas, Öl). Für Fernwärme werden CO₂-Kosten über den Fernwärmepreis weitergegeben — die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter richtet sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und den Mietvertragsregeln. Der Energieausweis spielt eine Rolle, weil energieeffizientere Gebäude weniger Fernwärme verbrauchen und damit niedrigere Gesamtkosten erzeugen.

Die Kurzantwort in einem Satz

Bei Fernwärme entstehen CO₂-Kosten im Fernwärmepreis selbst — der Eigentümer zahlt die Gesamtrechnung, legt Heizkosten per Betriebskostenabrechnung auf Mieter um, und ein aktueller Energieausweis hilft, den tatsächlichen Verbrauch und die Effizienzklasse korrekt nachzuweisen.

Kurz erklärt: CO₂-Kosten bei Fernwärme vs. direkter Gasheizung

Bei einer Gasheizung im Gebäude gilt das CO2KostAufG direkt: Eigentümer und Mieter teilen die CO₂-Kosten nach Energieeffizienz des Gebäudes (10-Stufen-Modell). Bei Fernwärme zahlt der Eigentümer die Fernwärmerechnung inkl. CO₂-Anteil komplett — und legt die Heizkosten über die Betriebskostenabrechnung weiter. Die genaue Aufteilung richtet sich nach dem Mietvertrag und den Verbrauchsanteilen.

Was ist Fernwärme — und wie entstehen dort CO₂-Kosten?

Fernwärme ist zentral erzeugte Heizwärme, die von einem Versorger (meist Stadtwerke oder kommunale Energieunternehmen) über ein Leitungsnetz in Gebäude geliefert wird. Der Eigentümer schließt einen Fernwärmeversorgungsvertrag mit dem Versorger ab und zahlt monatliche Rechnungen für den Wärmebezug.

CO₂-Kosten entstehen bei Fernwärme auf der Erzeugerseite: Der Fernwärmeversorger verbrennt Erdgas, Heizöl, Kohle, Biomasse oder eine Mischung davon in zentralen Heizkraftwerken. Für die dabei entstehenden CO₂-Emissionen zahlt der Versorger eine CO₂-Abgabe — entweder über den europäischen Emissionshandel (EU-ETS) oder über das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Diese Kosten werden über den Fernwärmepreis an die Kunden weitergegeben.

BEHG — das Brennstoffemissionshandelsgesetz

Das BEHG (Brennstoffemissionshandelsgesetz) gilt seit 2021 und erhebt eine CO₂-Abgabe auf das Inverkehrbringen fossiler Brennstoffe in Deutschland. Der CO₂-Preis wird jährlich festgelegt und steigt schrittweise an. Fernwärmeversorger, die fossile Brennstoffe einsetzen, sind als Brennstoffemittenten nach BEHG registriert und zahlen diese Abgabe. Der daraus resultierende Kostenanteil ist im Fernwärmepreis enthalten — sichtbar als Preiserhöhung oder gesondert ausgewiesen auf der Fernwärmerechnung.

Für Gebäudeeigentümer bedeutet das: Die CO₂-Kosten sind bereits im Fernwärmepreis „versteckt" — sie zahlen dafür, wenn sie die Fernwärmerechnung begleichen.

CO2KostAufG: Gilt es für Fernwärme?

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, in Kraft seit 2023) regelt explizit, wie CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen sind, wenn der Vermieter Brennstoffe für eine gebäudeeigene Heizungsanlage kauft — also bei Gas- oder Ölheizungen, die direkt im Gebäude betrieben werden. Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG knüpft dabei an den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr an, was direkt aus dem Energieausweis ableitbar ist.

Für Fernwärme gilt das CO2KostAufG-Stufenmodell nicht unmittelbar in dieser Form, weil der Eigentümer keine Brennstoffe selbst kauft — er kauft fertige Wärme. Die CO₂-Abgabe ist bereits in den Wärmepreis eingepreist. Dennoch hat der Gesetzgeber mit dem CO2KostAufG eine allgemeine Leitlinie gesetzt: Der Eigentümer soll einen Teil der Klimakosten tragen, um Anreize zur Gebäudesanierung zu schaffen.

Was das für Vermieter mit Fernwärme bedeutet

Vermieter, deren Gebäude an ein Fernwärmenetz angeschlossen sind, zahlen die Fernwärmerechnung — einschließlich aller darin enthaltenen CO₂-Kostenbestandteile — vollständig an den Versorger. Sie können diese Kosten dann über die jährliche Betriebskostenabrechnung gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umlegen — als Heizkosten, die nach Verbrauch (mindestens 50–70 % nach Heizkostenverordnung) aufgeteilt werden.

Vorsicht: Fernwärme ist nicht automatisch CO₂-frei

Fernwärme wird häufig als „klimafreundlich" vermarktet — doch viele Fernwärmenetze werden noch zu erheblichen Teilen mit fossilen Brennstoffen betrieben. Fragen Sie Ihren Versorger nach dem konkreten Energiemix und dem CO₂-Ausstoß pro kWh. Nur dann können Sie den tatsächlichen CO₂-Fußabdruck Ihres Gebäudes und die daraus resultierenden Kosten einschätzen.

Die Betriebskostenabrechnung bei Fernwärme: Pflichten des Vermieters

Für Vermieter mit Fernwärme gelten folgende gesetzliche Pflichten:

Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Mindestens 50 %, maximal 70 % der Heizkosten müssen nach dem erfassten Wärmeverbrauch der einzelnen Wohnungen abgerechnet werden. Der Rest kann nach Wohnfläche aufgeteilt werden. Ohne Verbrauchserfassung riskiert der Vermieter, dass Mieter 15 % Minderungsrecht geltend machen.
Betriebskostenverordnung (BetrKV): Heizkosten (einschließlich Fernwärmekosten) sind umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV. Sie müssen klar im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sein.
Jahresfrist: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 BGB). Bei Fernwärme ist das oft von der Jahresabrechnung des Versorgers abhängig.
Transparenz: In der Abrechnung sind der Gesamtfernwärmepreis und gegebenenfalls ausgewiesene CO₂-Bestandteile anzugeben, sofern der Versorger sie gesondert ausweist.

Welche Rolle spielt der Energieausweis bei Fernwärme?

Der Energieausweis ist bei Fernwärmegebäuden genauso Pflicht wie bei gasbeheizten Gebäuden — die Energieausweis-Pflicht nach § 80 GEG gilt unabhängig vom Wärmeerzeuger. Der Unterschied liegt in den Kennwerten:

Verbrauchsausweis bei Fernwärme

Beim Verbrauchsausweis wird der tatsächliche Wärmeverbrauch der letzten drei Jahre als Grundlage verwendet — bei Fernwärme liefert der Versorger die entsprechenden Abrechnungsdaten in kWh. Da Fernwärmelieferungen oft sehr genau gemessen und abgerechnet werden, sind die Daten für den Verbrauchsausweis in der Regel gut verfügbar.

Bedarfsausweis bei Fernwärme

Beim Bedarfsausweis wird die Bausubstanz des Gebäudes analysiert, unabhängig vom Wärmequelltyp. Der berechnete Energiebedarf wird dann dem Wärmeerzeuger — hier der Fernwärme — zugeordnet. Die Primärenergiefaktoren für Fernwärme sind in der Regel niedriger als für Erdgas, was die Energiebilanz des Gebäudes verbessert.

Energieausweis und CO₂-Kostenminimierung

Je besser die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes (A+ bis H), desto weniger Fernwärme wird benötigt — und desto niedriger sind die Fernwärmekosten einschließlich der darin enthaltenen CO₂-Abgaben. Ein Vermieter, der in Wärmedämmung oder Fensterertüchtigung investiert und anschließend einen neuen Energieausweis ausstellen lässt, kann:

Den Fernwärmeverbrauch und damit die Betriebskosten dauerhaft senken
Eine bessere Energieeffizienzklasse im Inserat ausweisen — was Vermietbarkeit und Mietpreisniveau positiv beeinflusst
Bei einer direkten fossilen Heizung (Gas, Öl): eine günstigere Stufe im CO2KostAufG-Modell erreichen und damit weniger CO₂-Kosten selbst tragen
KfW-Fördermittel (BEG, KfW-261) für die Sanierung in Anspruch nehmen

Fernwärme und die Wärmeplanung nach WPG

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG, seit 1. Januar 2024) schafft die Grundlage dafür, dass Kommunen Wärmepläne erstellen, die zeigen, welche Gebiete durch Fernwärmenetze versorgt werden sollen. Für Gebäudeeigentümer in Städten über 100.000 Einwohner ist dies besonders relevant: Bis 30. Juni 2026 müssen diese Großstädte ihren Wärmeplan vorlegen. Liegt Ihr Gebiet laut Wärmeplan in einem Fernwärme-Vorrang- oder Fernwärme-Ausbaugebiet, kann das die Heizungsentscheidung beim nächsten Heizungstausch maßgeblich beeinflussen.

Bereits mit Fernwärme versorgte Gebäude sind in dieser Hinsicht gut aufgestellt: Sie sind an die kommunale Wärmeinfrastruktur angebunden und müssen beim Heizungstausch keine neue Heizungsanlage installieren — der Fernwärmeanschluss bleibt bestehen. Die Anforderungen des § 71 GEG (65 % erneuerbare Energien bei neuen Heizungsanlagen) sind bei Fernwärme typischerweise bereits erfüllt oder werden durch die Dekarbonisierung des Fernwärmenetzes langfristig erfüllt.

Praktische Handlungsempfehlungen für Vermieter mit Fernwärme

1. Fernwärmerechnung auf CO₂-Bestandteile prüfen

Viele Fernwärmeversorger weisen seit 2023/2024 auf ihren Jahresabrechnungen gesondert aus, welcher Anteil der Fernwärmekosten auf CO₂-Abgaben (BEHG) entfällt. Prüfen Sie Ihre Jahresabrechnungen auf diese Positionen — so haben Sie Transparenz über den tatsächlichen CO₂-Kostenanteil, den Sie als Vermieter zahlen.

2. Heizkostenabrechnung korrekt durchführen

Stellen Sie sicher, dass in Ihrem Gebäude funktionierende Wärmemengenmesser oder Heizkostenverteiler vorhanden sind. Nur dann können Sie die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen — was sowohl gesetzlich vorgeschrieben als auch im Interesse aller Parteien ist.

3. Energieausweis aktuell halten

Wenn Ihr Energieausweis älter als 5 Jahre ist oder seit der Ausstellung wesentliche Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Fenster, neue Anlagentechnik) stattgefunden haben, ist ein neuer Energieausweis sinnvoll. Der aktuelle Ausweis weist den tatsächlichen Effizienzstand aus — und ist bei Neuvermietung gemäß § 80 GEG Pflicht.

4. Sanierungspotenziale evaluieren

Auch bei Fernwärme lohnt eine energetische Sanierung der Gebäudehülle: Wärmedämmung, Fensteraustausch und Lüftungsoptimierung reduzieren den Wärmebedarf und damit die Fernwärmeabrechnung. Nutzen Sie die BAFA-Energieberatung für Wohngebäude (BAFA-EBN) für eine geförderte Erstberatung.

Förderprogramme für Fernwärme-Gebäude (real existierende Programme)

BEG-Einzelmaßnahmen (über BAFA): Dämm- und Fenstermaßnahmen werden gefördert unabhängig vom Wärmeerzeuger. KfW-261: Kredit für Effizienzhaus-Sanierung gilt auch für fernwärmegeheizte Gebäude. BAFA-EBN: Geförderte Energieberatung für Wohngebäude ist der erste Schritt. Aktuelle Konditionen auf kfw.de und bafa.de prüfen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis für Ihr Fernwärme-Gebäude

Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Sie zahlen erst nach Erhalt — kein Vorschuss, keine versteckten Kosten.