CO2-Abgabe Jahresabrechnung Vermieter — Betriebskosten korrekt aufstellen

Antwort: Die CO2-Abgabe ist Teil der Heizkostenabrechnung und muss gemäß CO2KostAufG nach dem 10-Stufen-Modell auf Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Als Vermieter brauchen Sie: die Heizkostenabrechnung des Abrechnungsjahres mit Verbrauchsdaten, den anzuwendenden Emissionsfaktor des Brennstoffs, die Wohnfläche des Mieters und den aktuellen Energieausweis des Gebäudes zur Einordnung der CO2-Intensität. Die Abrechnung muss gemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen.

Was ist die CO2-Abgabe und warum landet sie in der Betriebskostenabrechnung?

Seit dem 1. Januar 2023 regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die Kosten der CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe — insbesondere Erdgas und Heizöl — zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Vor dem CO2KostAufG war es üblich, die gesamten Brennstoffkosten einschließlich des CO2-Preisanteils vollständig auf die Mieter umzulegen.

Der Gesetzgeber hat diese Praxis geändert: Der Vermieter soll durch seinen CO2-Kostenanteil einen finanziellen Anreiz erhalten, sein Gebäude energetisch zu sanieren — denn je schlechter die Energiebilanz, desto höher sein Anteil an den CO2-Kosten.

Die praktische Umsetzung findet in der jährlichen Heizkostenabrechnung statt, die — soweit eine Zentralheizung vorhanden ist — nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu erstellen ist. Die CO2-Kostenteilung nach CO2KostAufG wird als separater Posten in dieser Abrechnung ausgewiesen.

Geltungsbereich des CO2KostAufG

Das CO2KostAufG gilt für Mietverhältnisse in Wohngebäuden, bei denen die Beheizung mit fossilen Brennstoffen (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas) erfolgt. Es gilt nicht für reine Stromheizungen, Wärmepumpen ohne Gasanteil oder für Fernwärme (hier gelten gesonderte Regelungen). Für Gewerbemietverträge gelten abweichende Regelungen, die im Mietvertrag individuell geregelt werden können.

Das 10-Stufen-Modell: Grundlage der Kostenaufteilung

Das CO2KostAufG teilt die CO2-Kosten nach dem spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes auf, gemessen in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO2/m²/a). Je höher dieser Wert, desto schlechter die Energiebilanz — und desto höher der Vermieteranteil.

Das Gesetz sieht 10 Stufen vor, die von einem sehr geringen CO2-Ausstoß (nahezu ausschließlich Mieteranteil) bis zu einem sehr hohen CO2-Ausstoß (überwiegend Vermieteranteil) reichen. In der Praxis gilt: Ein gut gedämmtes Gebäude mit moderner Heizung bedeutet für den Vermieter einen geringen CO2-Kostenanteil; ein unsanierter Altbau mit alter Ölheizung bedeutet einen hohen Vermieteranteil.

Wie wird der spezifische CO2-Ausstoß berechnet?

Der spezifische CO2-Ausstoß für die Stufeneinordnung wird aus den tatsächlichen Verbrauchsdaten des Abrechnungsjahres berechnet — nicht direkt aus dem Energieausweis. Die Formel lautet vereinfacht:

Jahresverbrauch des Gebäudes in Litern Heizöl oder Kubikmeter Erdgas aus der Abrechnung des Energieversorgers
Umrechnung in kWh Heizwert
Multiplikation mit dem spezifischen Emissionsfaktor des Brennstoffs (in kg CO2/kWh) — diese Faktoren sind im CO2KostAufG bzw. in den BEHG-Ausführungsbestimmungen vorgegeben
Division durch die beheizte Wohnfläche in m²

Das Ergebnis in kg CO2/m²/a ordnet das Gebäude einer der 10 Stufen zu. Für die exakten Stufengrenzen und Emissionsfaktoren greifen Sie bitte auf die aktuelle Fassung des CO2KostAufG und die offiziellen Auslegungshilfen des BMWK zurück — diese können sich durch Gesetzesanpassungen ändern.

Energieausweis ≠ Berechnungsgrundlage für CO2KostAufG

Der Energieausweis liefert den Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes — diese Kennzahl ist nicht direkt der CO2-Ausstoss im Sinne des CO2KostAufG. Für die Abrechnung werden die tatsächlichen Verbrauchsdaten des Abrechnungsjahres herangezogen. Der Energieausweis hilft bei der Einschätzung der CO2-Klasse und ist für Mieter ein wichtiges Informationsdokument, ersetzt aber nicht die Heizverbrauchsabrechnung.

Welche Daten brauchen Vermieter für die Abrechnung?

Eine korrekte CO2-Betriebskostenabrechnung erfordert folgende Informationen:

Jahresabrechnung des Energieversorgers mit dem Gesamtverbrauch des Gebäudes in der Maßeinheit des Energieträgers (m³ Erdgas, Liter Heizöl) und dem darin enthaltenen CO2-Kostenanteil
Brennstoffart — Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder ein anderer fossiler Brennstoff; der Emissionsfaktor ist je Brennstoff unterschiedlich
Wohnfläche des Gesamtgebäudes in m² sowie die Wohnfläche der einzelnen Wohnung des Mieters für die anteilige Zurechnung
Aktueller Energieausweis des Gebäudes — er ist für Mieter das Transparenzinstrument und hilft bei der Einschätzung der langfristigen CO2-Kostenentwicklung; ein veralteter oder fehlerhafter Ausweis kann bei Mietanfragen zu Problemen führen
CO2-Preis des Abrechnungsjahres — in der Rechnung des Energieversorgers ausgewiesen; seit 2023 ist der Kostenanteil durch das BEHG geregelt, ab 2027 durch den EU-ETS2 beeinflusst

Die Abrechnungsfristen — was § 556 BGB vorschreibt

Die Betriebskostenabrechnung einschließlich der CO2-Kostenteilung muss nach § 556 Abs. 3 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Das bedeutet konkret:

Abrechnungszeitraum 1.1.2025 bis 31.12.2025 → Abrechnung muss spätestens am 31.12.2026 beim Mieter eingegangen sein
Abrechnungszeitraum 1.1.2024 bis 31.12.2024 → Abrechnung muss spätestens am 31.12.2025 beim Mieter eingegangen sein

Geht die Abrechnung zu spät zu, verliert der Vermieter grundsätzlich den Anspruch auf Nachzahlungen — kann aber trotzdem noch ein eventuelles Guthaben an den Mieter auszahlen. Dies gilt auch für den CO2-Kostenanteil als Teil der Gesamtabrechnung.

Fristversäumnis bei der CO2-Abrechnung

Die 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB gilt für die gesamte Betriebskostenabrechnung — und damit auch für den CO2-Kostenanteil. Wer die CO2-Abgabe als separaten Posten zu spät abrechnet, riskiert den Anspruch auf die Nachzahlung dieses Betrags. Im Zweifel sollte eine Teilabrechnung des CO2-Anteils zeitgerecht zugestellt werden, sofern die restliche Abrechnung noch aussteht.

Was muss die Abrechnung inhaltlich enthalten?

Eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung mit CO2-Kostenteilung enthält folgende Pflichtbestandteile:

Gesamtkosten des Brennstoffs im Abrechnungszeitraum, aufgeschlüsselt nach Energieträger
Gesamter CO2-Kostenanteil des Gebäudes im Abrechnungszeitraum in Euro
Spezifischer CO2-Ausstoß des Gebäudes in kg CO2/m²/a und die daraus resultierende Stufe des CO2KostAufG-Stufenmodells
Aufteilungsschlüssel: prozentualer Vermieter- und Mieteranteil entsprechend der ermittelten Stufe
Auf die Wohnung entfallender CO2-Mieteranteil in Euro — dieser Betrag ist vom Mieter zu tragen
Auf die Wohnung entfallender CO2-Vermieteranteil in Euro — dieser Betrag ist von der gesamten Nebenkostenbelastung des Mieters abzuziehen
Hinweis auf den zugrundeliegenden Energieausweis des Gebäudes (Ausweisnummer, Gültigkeitsdatum)

Sonderfall: Abrechnung bei mehreren Wohneinheiten

Bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage wird die CO2-Abgabe zunächst auf Gebäudeebene berechnet und dann auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt. Die Umlage erfolgt in der Regel anteilig nach Wohnfläche — entsprechend dem allgemeinen Verteilerschlüssel der Betriebskostenabrechnung.

Für Gebäude mit separaten Wohnungsmessern (Gaszähler je Wohnung) kann die CO2-Abgabe direkt auf Basis des individuellen Verbrauchs jeder Wohnung berechnet werden. Das ist genauer, setzt aber entsprechende Messtechnik voraus.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeanteilen ist für den Wohnbereich das CO2KostAufG anzuwenden. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt das CO2KostAufG grundsätzlich nicht — hier bestimmt der Mietvertrag. In der Praxis empfiehlt es sich, Wohn- und Gewerbeanteil in der Betriebskostenabrechnung klar zu trennen.

Die Rolle des Energieausweises bei der CO2-Abrechnung

Der Energieausweis hat in der CO2-Abrechnung eine indirekte, aber wichtige Rolle:

Transparenz für Mieter: Der Energieausweis zeigt die energetische Qualität des Gebäudes. Ein schlechter Ausweis (Klasse F, G oder H) kündigt dem Mieter an, dass der Vermieteranteil an der CO2-Abgabe tendenziell hoch ist. Ein aktueller Ausweis ist deshalb bei Neuvermietungen Pflicht (§ 80 GEG).
Sanierungsplanung: Wer als Vermieter die CO2-Kosten langfristig senken will, braucht zunächst einen Bedarfsausweis — er zeigt, an welchen Bauteilen die größten Verluste entstehen, und liefert die Basis für einen Sanierungsfahrplan.
Förderfähigkeit: Ein aktueller Bedarfsausweis ist Voraussetzung für viele BEG-Fördermaßnahmen (Bundesförderung für effiziente Gebäude) — und damit mittelbar auch Voraussetzung dafür, den Vermieteranteil an den CO2-Kosten zu senken.

Typische Fehler in der CO2-Betriebskostenabrechnung

Falscher Emissionsfaktor — der Faktor für Erdgas ist ein anderer als für Heizöl oder Flüssiggas; ein verwechselter Faktor verfälscht die Stufeneinordnung
Wohnfläche falsch angesetzt — wenn die Wohnfläche der einzelnen Wohnung von der tatsächlichen beheizbaren Fläche abweicht, ist die anteilige Zurechnung fehlerhaft
Stufenmodell nicht angewendet — einige Vermieter legen die gesamte CO2-Abgabe weiterhin vollständig auf den Mieter um, ohne die vorgeschriebene Aufteilung vorzunehmen; das ist seit 2023 nicht mehr zulässig und führt zu Rückforderungsansprüchen
Frist überschritten — die 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB gilt auch für die CO2-Abrechnung; Nachzahlungsansprüche verfallen bei verspäteter Abrechnung
Veralteter oder fehlender Energieausweis — bei Neuvermietung ist der Energieausweis vorzulegen (§ 80 GEG); fehlt er, riskiert der Vermieter ein Bußgeld bis zu 15.000 € nach § 108 GEG
Leerstand nicht berücksichtigt — stand eine Wohnung im Abrechnungszeitraum leer, sind die Verbrauchsdaten entsprechend anzupassen; der Leerstandsanteil ist dem Vermieter zuzurechnen

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie als Vermieter den Vermieteranteil an der CO2-Abgabe langfristig senken möchten, ist die energetische Sanierung des Gebäudes der einzige Weg. Der erste Schritt dabei ist die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831: Sie ermittelt, welche Heizleistung das Gebäude tatsächlich benötigt, und ist Voraussetzung für einen korrekten Heizungstausch sowie für die KfW-458-Förderung. Wir erstellen die Heizlastberechnung für Sie als kostenlose Anfrage — Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis aktualisieren — CO2-Belastung transparent machen

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