Antwort: Seit dem 1. Januar 2023 regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Gas, Öl) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das Gesetz nutzt ein 10-Stufen-Modell, das sich am spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg/m²/Jahr orientiert: Je schlechter die Energieeffizienz, desto mehr zahlt der Vermieter — bis zu 95 % in der schlechtesten Stufe, mindestens 0 % in der besten. Der Vermieter-Anteil wird in der jährlichen Nebenkostenabrechnung als eigenständige Position ausgewiesen und verrechnet. Der Energieausweis liefert die dafür notwendigen Kennwerte.
Die Kurzantwort in einem Satz
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verpflichtet Vermieter seit 2023, den CO₂-Preis auf Heizbrennstoff anteilig nach einem 10-Stufen-Modell zu tragen — der Vermieteranteil erscheint als Rückerstattungsposten in der Nebenkostenabrechnung und hängt direkt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab, die der Energieausweis dokumentiert.
Das CO2KostAufG gilt für Mietverhältnisse, bei denen der Vermieter den Brennstoff beschafft (Zentralheizung mit Gas oder Öl). Bei Fernwärme gelten gesonderte Regelungen der Wärmeversorger. Bei Eigenstromversorgung (Wärmepumpe, Pellets ohne CO₂-Abgabenpflicht) entfällt die Aufteilung. Das Gesetz gilt für Wohnraum-Mietverhältnisse (§ 535 BGB) — für Gewerbe bestehen eigene Regelungen.
Was das CO2KostAufG regelt — Grundlagen
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten, CO2KostAufG) ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft. Es regelt, wer — Vermieter oder Mieter — welchen Anteil der CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe trägt, wenn das Gebäude als Wohnraum vermietet ist.
Hintergrund: Der CO₂-Preis auf Brennstoffe (Gas, Heizöl, Flüssiggas) wird im Rahmen des nationalen Emissionshandels (nEHS) erhoben. Er liegt seit 2021 bei zunächst 25 Euro/Tonne CO₂, wurde schrittweise angehoben und liegt seit 2024 bei 45 Euro/Tonne CO₂ (Stand: Frühjahr 2026; der Preis entwickelt sich nach festgelegtem Pfad — aktuelle Werte beim Umweltbundesamt prüfen). Diese CO₂-Abgabe ist Teil der Brennstoffrechnung und damit Teil der Heizkosten, die über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.
Vor dem CO2KostAufG trugen Mieter die CO₂-Kosten vollständig, weil sie Teil der Heiznebenkosten waren. Das Gesetz ändert dies: Der Vermieter trägt nun einen Teil der CO₂-Kosten, der umso höher ist, je energieeffizienter das Gebäude ist — genauer: je höher der Anteil, den die schlechte Gebäudehülle am CO₂-Ausstoß verursacht.
Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG
Die Aufteilung der CO₂-Kosten erfolgt nach einem 10-Stufen-Modell, das sich am spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr orientiert. Je höher dieser Wert, desto schlechter die Energieeffizienz — und desto größer der Vermieter-Anteil.
Die Stufen des CO2KostAufG (vereinfacht, nach § 5 CO2KostAufG):
- Unter 12 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 0 % — Mieter trägt alle CO₂-Kosten
- 12 bis unter 17 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 10 %
- 17 bis unter 22 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 20 %
- 22 bis unter 27 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 30 %
- 27 bis unter 32 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 40 %
- 32 bis unter 37 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 50 %
- 37 bis unter 42 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 60 %
- 42 bis unter 47 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 70 %
- 47 bis unter 52 kg CO₂/m²/Jahr: Vermieteranteil 80 %
- 52 kg CO₂/m²/Jahr und mehr: Vermieteranteil 95 %
Wichtig: Für Gebäude in Gebieten ohne Wärmeplanung (§ 3 CO2KostAufG) kann eine befristete abweichende Regelung gelten, wenn der Mieter die Heizungsanlage wählt oder keine zumutbare Alternative für den Vermieter besteht. In Gebieten mit kommunalem Wärmeplan nach WPG gilt der Vermieter grundsätzlich nach dem Stufenmodell.
Was bedeutet „spezifischer CO₂-Ausstoß"?
Der spezifische CO₂-Ausstoß in kg/m²/Jahr wird aus dem Energieverbrauch des Gebäudes (in kWh/m²/Jahr) und dem CO₂-Emissionsfaktor des Brennstoffs berechnet. Für Erdgas beträgt dieser Faktor in der Regel ca. 0,202 kg CO₂/kWh, für Heizöl ca. 0,266 kg CO₂/kWh — die genauen Faktoren legt die Bundesregierung fest und veröffentlicht sie im Bundesgesetzblatt.
Vereinfachtes Rechenbeispiel: Ein Gebäude verbraucht 160 kWh/m²/Jahr (Gaskühlung), Emissionsfaktor 0,202 kg/kWh → spezifischer CO₂-Ausstoß: 160 × 0,202 = ca. 32,3 kg CO₂/m²/Jahr → Stufe 6 → Vermieteranteil 50 %.
Wie erscheint die CO₂-Abgabe in der Nebenkostenabrechnung?
Die jährliche Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) nach § 556 BGB muss die CO₂-Kostenaufteilung transparent ausweisen. Der Ablauf:
Schritt 1: Gesamte CO₂-Kosten ermitteln
Der Vermieter ermittelt die im Abrechnungsjahr angefallenen CO₂-Kosten aus den Brennstoffrechnungen. Der Versorger weist den CO₂-Anteil in der Rechnung aus (seit der CO₂-Bepreisung gesetzlich vorgeschrieben). Bei Heizöl oder Flüssiggas, die der Vermieter direkt beschafft, ist die CO₂-Abgabe im Kaufpreis enthalten und muss ggf. rechnerisch herausgerechnet werden.
Schritt 2: Vermieteranteil nach Stufenmodell berechnen
Anhand des spezifischen CO₂-Ausstoßes des Gebäudes (ermittelt aus dem Jahresverbrauch) wird die zutreffende Stufe bestimmt. Der Vermieteranteil ergibt sich als Prozentsatz der Gesamt-CO₂-Kosten für das Abrechnungsjahr.
Schritt 3: Ausweis in der Nebenkostenabrechnung
Der Vermieteranteil erscheint als Gutschrift oder Reduzierung in der Nebenkostenabrechnung. Der Mieter zahlt die Heizkosten zunächst vollständig (über die monatliche Heizkostenvorauszahlung), und der Vermieteranteil der CO₂-Kosten wird am Ende des Abrechnungsjahres erstattet.
Wenn der Energieausweis veraltet ist oder nicht den tatsächlichen Zustand des Gebäudes widerspiegelt (z.B. nach einer Sanierung), kann der spezifische CO₂-Ausstoß falsch berechnet werden — was zu einer falschen Stufenzuordnung und damit zu einem falschen Vermieteranteil führt. Vermieter sollten sicherstellen, dass ihr Energieausweis aktuell und korrekt ist. Mieter können die korrekte Stufenzuordnung anhand der Energiekennwerte im Energieausweis überprüfen.
Die Rolle des Energieausweises bei der CO₂-Abgaben-Aufteilung
Der Energieausweis nach § 80 GEG ist zwar nicht die direkte Rechtsgrundlage für die CO₂-Kostenaufteilung — diese richtet sich nach dem tatsächlichen Jahresverbrauch des Gebäudes. Aber der Energieausweis hat zwei wichtige Funktionen:
Transparenz für Mieter
Mieter haben bei Neuvermietung das Recht, den Energieausweis einzusehen (§ 80 GEG). Die Energieklasse und der Energiekennwert im Energieausweis geben dem Mieter eine Orientierung darüber, welchen CO₂-Ausstoß das Gebäude typischerweise hat — und damit, in welcher Stufe des CO2KostAufG das Gebäude wahrscheinlich liegt. Ein Gebäude der Energieklasse H (schlechteste Klasse) wird nahezu immer in den oberen Stufen des CO2KostAufG liegen, was bedeutet: hoher Vermieteranteil, aber auch hohe Heizkosten für den Mieter insgesamt.
Dokumentation nach Sanierung
Wenn ein Vermieter das Gebäude saniert (bessere Dämmung, neue Fenster, effizientere Heizung), sinkt der Energieverbrauch und damit der spezifische CO₂-Ausstoß. Das Gebäude rückt in eine bessere Stufe des CO2KostAufG — was bedeutet, dass der Vermieteranteil sinkt. Um diese verbesserte Einstufung gegenüber Mietern und bei der Nebenkostenabrechnung nachzuweisen, ist ein aktueller Energieausweis das geeignete Dokument.
Musterbeispiel: CO₂-Abgabe in der Nebenkostenabrechnung
Hier ein vereinfachtes Musterbeispiel zur Veranschaulichung. Die konkreten Zahlen hängen vom CO₂-Preis des Abrechnungsjahres, dem tatsächlichen Verbrauch und dem Emissionsfaktor des Brennstoffs ab.
- Gebäude: Mehrfamilienhaus, 400 m² Wohnfläche, Gasheizung
- Jahresverbrauch: 70.000 kWh/Jahr = 175 kWh/m²/Jahr
- CO₂-Emissionsfaktor Gas: 0,202 kg/kWh
- Spezifischer CO₂-Ausstoß: 175 × 0,202 = ca. 35,4 kg/m²/Jahr → Stufe 7 → Vermieteranteil 60 %
- CO₂-Preis: 45 Euro/t CO₂ (= 0,045 Euro/kg CO₂)
- Gesamt-CO₂-Kosten: 70.000 kWh × 0,202 kg/kWh × 0,045 €/kg = ca. 636 Euro
- Vermieteranteil (60 %): ca. 382 Euro → Gutschrift in der Nebenkostenabrechnung für alle Mieter zusammen
Dieser Vermieteranteil wird proportional zur Wohnfläche der einzelnen Mietparteien erstattet. Eine Wohnung mit 80 m² (= 20 % der 400 m² Gesamtfläche) erhält ca. 76 Euro Gutschrift in ihrer Nebenkostenabrechnung — das ist der anteilige Vermieter-Beitrag zu ihren Heizkosten.
Bei Fernwärme ist der CO₂-Anteil Sache des Wärmeversorgers. Dieser gibt ihn teils über die Fernwärmerechnung weiter, teils gibt es separate Regelungen. Vermieter mit Fernwärmeversorgung sollten beim Versorger nachfragen, wie die CO₂-Kosten abgerechnet werden — das CO2KostAufG gilt hier nicht uneingeschränkt. Mehr dazu im Artikel CO₂-Abgabe bei Fernwärme.
Pflichten des Vermieters — was muss in die Nebenkostenabrechnung?
Damit die Nebenkostenabrechnung rechtssicher ist, müssen Vermieter folgende Punkte beachten:
- CO₂-Kosten gesondert ausweisen: Der Gesamtbetrag der CO₂-Abgabe im Abrechnungsjahr muss erkennbar sein.
- Stufenberechnung dokumentieren: Der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes (in kg/m²/Jahr) und die daraus folgende Stufe müssen nachvollziehbar dargestellt werden.
- Vermieteranteil als Gutschrift ausweisen: Der Vermieteranteil ist als Guthaben des Mieters in der Abrechnung zu zeigen — er mindert die Heizkostennachzahlung oder erhöht das Heizkostenguthaben.
- Abrechnungsfrist einhalten: Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf dieser Frist können Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen sein.
- Belegpflicht: Mieter haben das Recht, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen — also auch die Brennstoffrechnungen mit CO₂-Kostenausweis.
Mieterrechte bei der CO₂-Abgabe
Mieter sollten ihre Abrechnungen auf die CO₂-Kostenaufteilung prüfen. Folgende Rechte bestehen:
Recht auf Überprüfung der Stufenzuordnung
Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, die Grundlagen der Stufenberechnung offenzulegen — also den zugrunde gelegten Jahresverbrauch und die daraus abgeleitete Stufe. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit (z.B. weil er den Verbrauch für zu hoch hält), kann er die Belege einsehen und ggf. eine Korrektur verlangen.
Recht auf Energieausweis bei Einzug
Bei Neuvermietung hat der Mieter nach § 80 GEG das Recht auf Aushändigung einer Kopie des Energieausweises. Anhand der dort ausgewiesenen Energieklasse und Energieverbrauchskennwerte kann der Mieter abschätzen, in welchem Effizienzbereich das Gebäude liegt — und damit, welche CO₂-Stufenzuordnung zu erwarten ist.
Widerspruch bei fehlerhafter Abrechnung
Enthält die Nebenkostenabrechnung keine CO₂-Kostenaufteilung oder weist sie einen falschen Vermieteranteil aus, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Widerspruchsfrist beträgt nach der Rechtsprechung in der Regel 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Bei Unklarheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterrechtsverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Energieausweis für korrekte CO₂-Abgaben-Abrechnung
Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen, Rückmeldung in 24 Stunden. Ein aktueller Energieausweis ist die Grundlage für eine korrekte Nebenkostenabrechnung.
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