CO2-Abgabe Vermieter Musterbrief — Nebenkostenabrechnung korrekt erstellen 2026

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermieter weisen den CO2-Abgabe-Vermieteranteil als gesonderte Position in der Nebenkostenabrechnung aus, berechnet auf Basis der spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes gemäß Anlage 1 des CO2KostAufG — wer keinen aktuellen Energieausweis hat, kann den genauen Vermieteranteil nicht korrekt ausweisen und riskiert Nachforderungen durch den Mieter.

Warum gibt es die CO2-Kostenaufteilung und was ändert sich für Vermieter?

Bis Ende 2022 wurde die CO2-Abgabe vollständig auf die Nebenkosten umgelegt und damit ausschließlich von den Mietern getragen — obwohl Mieter keinen Einfluss auf die energetische Qualität des Gebäudes haben. Das Gebäude selbst — Dämmung, Heizungsanlage, Fenster — wird vom Vermieter bereitgestellt und kann nur durch den Vermieter saniert werden.

Das CO2KostAufG schafft einen wirtschaftlichen Anreiz: Vermieter energetisch schlechter Gebäude zahlen einen höheren Anteil der CO2-Abgabe, was eine finanzielle Motivation zur Sanierung darstellt. Gut sanierte Gebäude mit niedrigen CO2-Emissionen zahlen keinen oder nur einen geringen Vermieteranteil.

Für Vermieter bedeutet das konkret: Sie müssen künftig in jeder Heizkostenabrechnung (bzw. Nebenkostenabrechnung, soweit Heizkosten enthalten sind) die CO2-Abgabe als gesonderte Position ausweisen und davon ihren Anteil — entsprechend dem Stufenmodell — selbst tragen.

Das 10-Stufen-Modell: Wie der Vermieteranteil ermittelt wird

Das CO2KostAufG legt in seiner Anlage 1 ein abgestuftes Modell fest, das auf den spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes basiert. Diese Emissionen werden in kg CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO2/(m²·a)) ausgedrückt.

Die Grundlogik: Liegt ein Gebäude unter einem bestimmten Emissionsschwellenwert, trägt der Mieter die CO2-Abgabe vollständig. Überschreitet das Gebäude diesen Schwellenwert, steigt der Vermieteranteil schrittweise — bei sehr hohen Emissionen (schlechteste Gebäude) trägt der Vermieter den überwiegenden Teil.

Die genauen Schwellenwerte und prozentualen Vermieteranteile der 10 Stufen sind in Anlage 1 des CO2KostAufG abschließend geregelt. Für Ihre Abrechnung ist es wichtig, die tatsächlichen CO2-Emissionen Ihres Gebäudes für das jeweilige Abrechnungsjahr zu kennen, nicht die Schätzwerte aus dem Energieausweis. Ausgangspunkt ist der tatsächliche Brennstoffverbrauch multipliziert mit dem CO2-Emissionsfaktor des jeweiligen Energieträgers gemäß den BEHG-Vorgaben.

Welche Daten brauchen Sie für die Abrechnung?

Bevor Sie den CO2-Anteil in Ihrer Nebenkostenabrechnung korrekt ausweisen können, müssen Sie folgende Informationen zusammenstellen:

• Gesamte CO2-Abgabe im Abrechnungszeitraum: Aus der Jahresabrechnung des Energieversorgers oder des Brennstofflieferanten. Heizöl, Erdgas, Flüssiggas und andere Brennstoffe enthalten jeweils einen CO2-Preis pro Einheit (kWh oder Liter). Die Gesamtsumme der CO2-Abgabe für das Gebäude ist Ausgangsbasis.
• Wohnfläche des Gebäudes: In m² gemäß Wohnflächenverordnung, für die Berechnung der spezifischen CO2-Emissionen in kg CO2/(m²·a).
• CO2-Emissionen des Abrechnungsjahres: Tatsächlicher Brennstoffverbrauch (kWh) multipliziert mit dem CO2-Emissionsfaktor gemäß BEHG für den jeweiligen Energieträger. Ihr Versorger oder Schornsteinfeger kann diese Zahl liefern.
• Stufenzuordnung: Anhand der so berechneten spezifischen CO2-Emissionen (kg CO2/(m²·a)) ermitteln Sie die zutreffende Stufe aus Anlage 1 CO2KostAufG und den dazugehörigen Vermieteranteil in Prozent.
• Mietfläche des einzelnen Mieters: Für die anteilige Aufteilung auf die Mietereinheit.

Musterformulierung für die Nebenkostenabrechnung

Die folgende Formulierung ist ein Orientierungsmuster, das Sie an Ihre konkrete Situation anpassen müssen. Für die verbindliche Umsetzung empfehlen wir die Abstimmung mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Steuerberater, der auf Immobilien spezialisiert ist.

Hinweis: Wenn Ihre Heizkostenabrechnung von einem Heizkosten-Abrechnungsunternehmen (z. B. Brunata, Techem, Ista) erstellt wird, prüfen Sie, ob das Unternehmen die CO2-Kostenaufteilung bereits automatisch in der Abrechnung ausweist. Viele Abrechnungsdienstleister haben die CO2KostAufG-Anforderungen inzwischen integriert.

Was passiert, wenn kein gültiger Energieausweis vorliegt?

Der Energieausweis ist für die CO2KostAufG-Abrechnung nicht direkt Pflicht — die Abrechnung basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch, nicht auf dem Bedarf aus dem Ausweis. Trotzdem ist ein gültiger Energieausweis aus mehreren Gründen wichtig:

• Orientierung für die Stufenzuordnung: Der Energieausweis hilft Ihnen einzuschätzen, in welcher Emissionsstufe Ihr Gebäude wahrscheinlich liegt, bevor die genaue Jahresabrechnung vorliegt.
• Pflicht bei Neuvermietung und Inserat: Fehlt ein gültiger Energieausweis, ist jede Neuvermietung und jedes Inserat rechtswidrig (§ 87 GEG). Bußgeld bis zu 15.000 € möglich (§ 108 GEG).
• Nachweis bei Streitigkeiten: Wenn Mieter die Stufenzuordnung anfechten, ist der Energieausweis ein wichtiges Dokument, das die Gebäudeeigenschaften belegt.
• Voraussetzung für Sanierungsförderung: Wenn Sie das Gebäude energetisch sanieren wollen — was durch das CO2KostAufG wirtschaftlich sinnvoller wird —, benötigen Sie für BEG-Förderung und KfW-Förderung einen aktuellen Bedarfsausweis als Nachweisgrundlage.

Sonderfälle und häufige Fragen

Fernwärme — gilt das CO2KostAufG hier auch?

Bei Fernwärme ist die Lage komplexer. Der Fernwärmeversorger ist für die CO2-Abgabe zuständig, nicht der einzelne Gebäudeeigentümer. Prüfen Sie Ihren Fernwärmevertrag und die Abrechnung des Versorgers — viele Versorger weisen den CO2-Anteil bereits aus. Eine eigene Umlage nach CO2KostAufG durch den Vermieter ist in diesen Fällen in der Regel nicht erforderlich, weil der Versorger bereits die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

Was gilt bei Wärmepumpen und erneuerbaren Energien?

Gebäude, die vollständig mit Strom aus Wärmepumpen oder anderen erneuerbaren Energiequellen beheizt werden, fallen in der Regel in die niedrigste Emissionsstufe oder sogar darunter. Die CO2-Abgabe ist hier entsprechend gering oder entfällt weitgehend. Falls Ihr Gebäude bereits eine Wärmepumpe nutzt, ergibt sich daraus ein geringer oder gar kein Vermieteranteil — allerdings sollten Sie den genauen Emissionsfaktor für Strom (mix-abhängig) prüfen, der ebenfalls in die Berechnung eingeht.

Kann der Vermieteranteil vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden?

Nein. Das CO2KostAufG ist zwingendes Recht — der Vermieteranteil gemäß Stufenmodell kann nicht durch Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag wären unwirksam. Mieter können ihren Anteil an der CO2-Abgabe gerichtlich geltend machen, wenn er zu hoch ausgewiesen wurde.

Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Die allgemeinen Fristen des Mietrechts gelten: Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Verspätete Abrechnungen führen dazu, dass Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen sind — nicht jedoch Erstattungsansprüche des Mieters. Die CO2-Kostenaufteilung ist dabei als Bestandteil der Heizkostenabrechnung zu werten.

Checkliste: CO2-Abgabe korrekt in der Nebenkostenabrechnung abrechnen

• Gesamte CO2-Abgabe für das Abrechnungsjahr aus den Versorgerabrechnungen zusammengestellt
• Tatsächlichen Brennstoffverbrauch und CO2-Emissionsfaktor ermittelt
• Spezifische CO2-Emissionen des Gebäudes (kg CO2/(m²·a)) berechnet
• Zutreffende Stufe gemäß Anlage 1 CO2KostAufG ermittelt und Vermieteranteil festgestellt
• CO2-Kostenaufteilung als gesonderte Position in der Abrechnung ausgewiesen
• Mieteranteil nach Wohnfläche auf den einzelnen Mieter aufgeteilt
• Abrechnungszeitraum und Rechtsgrundlage (CO2KostAufG) angegeben
• Abrechnung innerhalb der 12-Monatsfrist (§ 556 BGB) zugestellt
• Gültiger Energieausweis für das Gebäude liegt vor und ist den Mietern bei Bedarf verfügbar

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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