Antwort: Das CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz) verpflichtet Vermieter seit 2023, einen Teil der CO2-Abgabe auf Heizkosten zu tragen. Wie viel der Vermieter zahlt, richtet sich nach dem 10-Stufen-Modell: Je höher die spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes (in kg/m²/Jahr), desto größer der Vermieteranteil — von 0 % bei sehr effizienten Gebäuden bis zu 90 % bei sehr ineffizienten Gebäuden. Der Energieausweis belegt die Energieeffizienzklasse und ist das zentrale Dokument bei Mieterhöhungen und Kostenabrechnungen.
Die Kurzantwort in einem Satz
Vermieter tragen 2026 je nach Energieeffizienz ihres Gebäudes zwischen 0 % und 90 % der CO2-Abgabe auf Heizkosten — wer noch Klasse F, G oder H hat, zahlt den Löwenanteil und sollte dringend eine Sanierung prüfen.
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit dem 1. Januar 2023 für alle Wohn-Mietverhältnisse mit zentraler Heizungsanlage oder Fernwärme. Es regelt, wie die CO2-Kosten aus dem nationalen Brennstoffemissionshandel (BEHG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Grundlage ist die Anlage zu § 5 Abs. 1 CO2KostAufG mit der 10-Stufen-Tabelle.
Was ist die CO2-Abgabe — und was hat sie mit der „CO2-Steuer" zu tun?
In Suchanfragen begegnet man häufig dem Begriff „CO2-Steuer". Rechtlich korrekt heißt das Instrument CO2-Preis oder CO2-Abgabe — er entsteht aus dem nationalen Emissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Energieversorger, die fossile Brennstoffe (Heizöl, Erdgas, Kohle) verkaufen, müssen CO2-Emissionszertifikate erwerben. Die Kosten geben sie über die Energierechnung weiter — und genau diese Mehrkosten werden durch das CO2KostAufG auf Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Der CO2-Preis steigt gemäß dem BEHG-Zeitplan jährlich an. Das bedeutet: Für Vermieter mit ineffizienten Gebäuden wächst die finanzielle Belastung jedes Jahr — ein starker Anreiz zur energetischen Sanierung. Wer jetzt einen aktuellen Energieausweis erstellt und seinen Gebäudestandard kennt, kann konkret berechnen, was ihn die fehlende Sanierung pro Jahr kostet.
Wichtig: Die Regelung gilt für Wohnraum-Mietverhältnisse. Gewerbliche Mietverhältnisse, selbst genutzte Immobilien und Neubaugebäude, die noch nicht vermietet wurden, fallen nicht unter das CO2KostAufG. Für Fernwärme existiert eine Sonderregelung (dazu unten mehr).
Das 10-Stufen-Modell: Wer zahlt wie viel?
Die Kostenverteilung richtet sich nach den spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO2/m²/a). Diese Werte lassen sich aus den Heizkostenabrechnungen und dem Energieausweis ableiten. Die Anlage zu § 5 Abs. 1 CO2KostAufG definiert zehn Stufen:
| Stufe | CO2-Emissionen (kg/m²/a) | Vermieteranteil | Mieteranteil |
|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 12 | 0 % | 100 % |
| 2 | > 12 bis ≤ 17 | 10 % | 90 % |
| 3 | > 17 bis ≤ 22 | 20 % | 80 % |
| 4 | > 22 bis ≤ 27 | 30 % | 70 % |
| 5 | > 27 bis ≤ 32 | 40 % | 60 % |
| 6 | > 32 bis ≤ 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | > 37 bis ≤ 42 | 60 % | 40 % |
| 8 | > 42 bis ≤ 47 | 70 % | 30 % |
| 9 | > 47 bis ≤ 52 | 80 % | 20 % |
| 10 | > 52 | 90 % | 10 % |
Die Logik dahinter ist eindeutig: Bei einem gut gedämmten Haus ist hoher Energieverbrauch auf das Nutzungsverhalten der Mieter zurückzuführen — daher tragen die Mieter die CO2-Kosten vollständig. Bei einem schlecht gedämmten Altbau liegt die Ursache in der mangelhaften Bausubstanz — hier trägt der Vermieter den größten Teil. Das System schafft einen direkten finanziellen Anreiz für Vermieter, energetisch zu sanieren.
Praxisbeispiel: Was zahlt ein Vermieter konkret?
Nehmen wir ein typisches Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren mit 600 m² Wohnfläche und Erdgas-Heizung. Angenommen, der Gasverbrauch beträgt 120 kWh/m²/a — was für diesen Baujahrsbereich realistisch ist. Daraus ergibt sich eine CO2-Emission von rund 22 kg CO2/m²/a (typischer Wert bei Gas, abhängig vom Emissionsfaktor). Das entspricht Stufe 3 — der Vermieter trägt 20 % der CO2-Kosten.
Bei einem CO2-Preis von (je nach BEHG-Zeitplan) mehreren Dutzend Euro je Tonne CO2 und 600 m² Wohnfläche kann das schnell einen vierstelligen Betrag pro Jahr ausmachen, den der Vermieter selbst tragen muss — ohne Möglichkeit, ihn vollständig auf die Mieter umzulegen. Für ein unsaniertes Gebäude in Stufe 8 oder höher (über 42 kg CO2/m²/a) verdoppelt sich dieser Betrag oder mehr. Genau hier zeigt sich: Der Energieausweis ist nicht nur ein Verwaltungsdokument, sondern ein bares Geld berührendes Instrument.
Warum der Energieausweis die CO2-Kostenverteilung direkt beeinflusst
Der Energieausweis — insbesondere der Bedarfsausweis — enthält den Primärenergiebedarf und häufig auch Angaben zum Heizwärmebedarf. Zwar wird die CO2-Kostenteilung nach dem CO2KostAufG anhand der tatsächlichen Heizkostenabrechnung berechnet (nicht direkt aus dem Energieausweis), aber der Ausweis liefert zwei entscheidende Funktionen:
- Einordnung der Effizienzklasse (A+ bis H): Vermieter wissen sofort, in welcher Stufen-Kategorie sie sich ungefähr befinden und welchen CO2-Anteil sie langfristig tragen müssen.
- Grundlage für Sanierungsplanung: Der Energieausweis nennt Modernisierungsempfehlungen. Ein konkreter Sanierungsfahrplan (Individueller Sanierungsfahrplan, iSFP) baut darauf auf und eröffnet Förderwege über die BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude) und KfW-458.
Ein veralteter Energieausweis (älter als 10 Jahre) gibt kein zuverlässiges Bild mehr ab. Wer heute noch Heizungstausch oder Dämmmaßnahmen plant, sollte gleichzeitig einen aktuellen Energieausweis erstellen lassen — auch um bei Vermietungsanzeigen korrekte Effizienzklassen angeben zu können (Pflicht nach § 80 GEG).
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, ohne dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorzulegen (§ 80 GEG), riskiert ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro (§ 108 GEG). Die Energieeffizienzklasse muss außerdem in jeder Vermietungsanzeige genannt werden. Ein fehlender oder veralteter Ausweis ist kein Kavaliersdelikt.
Ausnahmen vom CO2KostAufG
Nicht alle Mietverhältnisse fallen in den Geltungsbereich. Das CO2KostAufG gilt nicht für:
- Gewerbliche Mietverhältnisse (hier gelten separate Regelungen)
- Gebäude, die nicht zentralbeheizt sind (z. B. jede Wohnung hat eine eigene Heizung und rechnet direkt mit dem Versorger ab — hier zahlt der Mieter die CO2-Kosten ohnehin selbst)
- Mietverhältnisse, bei denen der Mieter den Brennstoff selbst beschafft (z. B. eigene Öllieferung)
- Wohngebäude, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt und weniger als vier vermietete Einheiten bestehen (Kleinvermieter-Ausnahme unter bestimmten Bedingungen — Beratung empfehlenswert)
Sonderfall Fernwärme
Bei Fernwärme ist das CO2KostAufG ebenfalls anwendbar, aber die Berechnung ist etwas anders: Der Fernwärmeanbieter weist die CO2-Kosten in der Abrechnung aus. Der Vermieter leitet seinen Anteil gemäß der Stufen-Tabelle an die Mieter weiter — oder behält ihn selbst, je nach Stufe. Liegt der Fernwärmeanbieter bereits bei emissionsarmer Versorgung (z. B. Wärmepumpen, Geothermie, Abwärme), können die spezifischen CO2-Emissionen niedrig genug sein, dass Vermieter kaum oder gar nichts selbst tragen.
Was Vermieter 2026 konkret tun sollten
Die steigende CO2-Abgabe in Kombination mit den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD-Recast, Richtlinie (EU) 2024/1275) macht es für Vermieter dringend notwendig, aktiv zu werden. Die wichtigsten Schritte:
- Aktuellen Energieausweis erstellen lassen: Nur wer den Energiestandard seines Gebäudes kennt, kann die CO2-Kostenverteilung korrekt berechnen und rechtssicher vermieten. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €.
- CO2-Stufeneinstufung prüfen: Anhand der letzten Heizkostenabrechnung die CO2-Emissionen (kg/m²/a) berechnen und in die 10-Stufen-Tabelle einordnen. Bei Stufen 7–10 (über 37 kg/m²/a) ist energetische Sanierung wirtschaftlich oft sinnvoller als dauerhaft hohe CO2-Anteile zu tragen.
- Modernisierungskosten auf Mieterhöhung prüfen: Nach § 559 BGB können 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Gleichzeitig sinkt der Vermieteranteil an der CO2-Abgabe — doppelter Effekt.
- Förderprogramme nutzen: BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude) fördert energetische Sanierungen mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen. KfW-458 unterstützt den Heizungstausch. BAFA-EBN bezuschusst die Energieberatung selbst.
- Energieausweis in Inseraten korrekt angeben: Die Energieeffizienzklasse und der Primärenergiebedarf müssen in Vermietungsanzeigen genannt werden (§ 80 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten.
Heizlastberechnung als nächster Schritt
Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.
Energieausweis jetzt bestellen — rechtssicher für Vermieter
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