Pflichtangaben Energieausweis im Immobilieninserat — 5-Punkte-Checkliste 2026

Die Kurzantwort in einem Satz

In jedem kommerziellen Immobilieninserat müssen 5 Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen — Art des Ausweises, Energieverbrauch/-bedarf, Energieträger, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse — sonst droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.

Die gesetzliche Grundlage: § 80 Abs. 3 GEG

Seit 2014 — damals noch unter der Energieeinsparverordnung (EnEV), heute unter dem Gebäudeenergiegesetz — sind Eigentümer und Makler bei Inseraten zur Energietransparenz verpflichtet. Das Ziel: Kaufinteressenten und Mietinteressenten sollen schon in der Anzeige erkennen können, wie energieeffizient ein Gebäude ist, ohne erst auf den Ausweis warten zu müssen.

Die konkrete Rechtsgrundlage ist § 80 Abs. 3 GEG in Verbindung mit der Anlage 10 GEG (Energieeffizienzklassen). Für Wohngebäude werden die Klassen A+ (besonders effizient) bis H (sehr ineffizient) ausgewiesen; diese Skala basiert auf dem Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a).

Die Pflicht zur Angabe im Inserat besteht immer dann, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Falls noch kein Ausweis vorhanden ist, müssen Sie einen erstellen lassen, bevor die Immobilie öffentlich angeboten wird — nicht danach.

Die 5 Pflichtangaben im Einzelnen

1. Art des Energieausweises

Es muss angegeben werden, ob es sich um einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis handelt. Hintergrund: Beide Ausweistypen können unterschiedliche Energieklassen ausweisen — ein Verbrauchsausweis spiegelt das reale Heizverhalten der bisherigen Bewohner wider, ein Bedarfsausweis die technische Qualität des Gebäudes. Diese Angabe setzt die Information in ihren Kontext.

Im Inserat reicht die Nennung: „Verbrauchsausweis" oder „Bedarfsausweis". Abkürzungen wie „VA" oder „BA" sind im deutschen Immobilienmarkt verbreitet, rechtlich eindeutiger ist jedoch die ausgeschriebene Form.

2. Energieverbrauchskennwert oder Endenergiebedarf in kWh/(m²·a)

Dieser Wert steht auf Seite 1 oder 2 des Energieausweises und ist der wichtigste energetische Kennwert des Gebäudes. Er gibt an, wie viel Energie pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Die Einheit ist immer kWh/(m²·a) — Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr.

Beim Verbrauchsausweis ist dies der „Energieverbrauchskennwert", beim Bedarfsausweis der „Endenergiebedarf". Der Wert muss exakt aus dem Ausweis übernommen werden — Runden auf ganze Zahlen ist zulässig, eine kreative Schätzung nicht.

3. Wesentlicher Energieträger der Heizung

Gemeint ist der Hauptenergieträger, der für die Beheizung des Gebäudes genutzt wird: also zum Beispiel Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe (Strom), Pellets oder Holz. Diese Angabe gibt Kaufinteressenten und Mietern einen Hinweis auf die laufenden Energiekosten und die CO₂-Belastung.

Bei kombinierten Systemen (zum Beispiel Wärmepumpe mit Gasheizung als Backup) wird der „wesentliche" Energieträger angegeben — das ist derjenige, der den größten Anteil am Energieverbrauch hat. Der Energieausweis führt den Energieträger explizit auf; übernehmen Sie ihn einfach 1:1.

4. Baujahr des Gebäudes

Das Baujahr (gemeint ist das Baujahr des Gebäudes, nicht das Baujahr der Heizungsanlage oder einer Sanierung) gibt einen ersten Hinweis auf den Dämmstandard. Gebäude aus der Vorkriegszeit oder den 1950er bis 1970er Jahren haben typischerweise schlechtere Energiekennzahlen als Neubauten. Das Baujahr steht auf Seite 1 des Energieausweises.

Wichtig: Bei Gebäuden mit unterschiedlichen Bauphasen (Haupthaus von 1930, Anbau von 1985) wird üblicherweise das Baujahr des Ursprungsgebäudes angegeben. Falls das Baujahr im Ausweis abweicht, gilt die Angabe im Ausweis.

5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Die Effizienzklasse ist das farbcodierte Rating auf der vorderen Seite des Energieausweises. Die Skala reicht von A+ (grün, besonders effizient, unter 30 kWh/(m²·a)) bis H (rot, sehr ineffizient, über 250 kWh/(m²·a)). Diese Angabe ist das „Energielabel" der Immobilie und wird von Kaufinteressenten am meisten wahrgenommen.

Die Effizienzklasse muss klar und deutlich im Inserat stehen — Formulierungen wie „gute Energieklasse" ohne Buchstaben reichen nicht aus. Schreiben Sie die genaue Klasse: zum Beispiel „Energieeffizienzklasse D".

Für welche Inserate gilt die Pflicht?

Die Pflicht nach § 80 Abs. 3 GEG gilt für kommerzielle Inserate — also Anzeigen auf Immobilienportalen (Immobilienscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen bei gewerblicher Nutzung), in Printmedien, auf Maklerhomepages sowie in Schaufensterexposés von Maklerbüros.

Folgende Situationen lösen die Pflicht aus:

• Verkauf — jede öffentliche Angebotsfähigkeit, egal ob Eigentümer selbst inseriert oder Makler beauftragt wurde
• Vermietung / Neuvermietung — gilt auch für Wohnungswechsel innerhalb desselben Mietshauseigentümers
• Verpachtung — gleichgestellt mit Vermietung

Die Pflicht gilt nicht für:

• Vollständig privat organisierte Übergaben ohne Inserat (direkter Verkauf an Bekannte ohne öffentliches Angebot)
• Übergaben innerhalb der Familie, wenn keine Anzeige geschaltet wird
• Gebäude unter Denkmalschutz (unter bestimmten Voraussetzungen, § 80 Abs. 5 GEG)
• Sehr kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (§ 80 Abs. 5 GEG)

Wer ist verantwortlich — Eigentümer oder Makler?

Das GEG richtet die Pflicht primär an den Eigentümer als Verkäufer oder Vermieter. Wird ein Makler beauftragt, überträgt sich die Pflicht in der Praxis faktisch auch auf ihn, denn er erstellt das Inserat und ist verantwortlich für seinen Inhalt. Ein Makler, der ein Inserat ohne Energiekennzahlen schaltet, riskiert ebenfalls eine Ordnungswidrigkeitsanzeige.

In der Praxis empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

• Energieausweis vor Inseratserstellung beim Eigentümer anfordern
• Alle 5 Pflichtangaben aus dem Ausweis 1:1 ins Inserat übertragen
• Bei Unsicherheit über Ausweistyp oder Kennwert: beim Aussteller nachfragen
• Den Energieausweis als Scan oder Foto bereithalten, um ihn bei Besichtigung vorlegen zu können

Kein Energieausweis vorhanden — was jetzt?

Haben Sie noch keinen Energieausweis, dürfen Sie kein öffentliches Inserat schalten — zumindest nicht ohne die Pflichtangaben. Die Lösung ist eindeutig: Lassen Sie den Energieausweis vor der ersten Anzeige erstellen. Online-Anbieter wie Dr. Energieberater stellen ihn in der Regel innerhalb von 24 Stunden aus, sodass Sie ohne nennenswerte Verzögerung inserieren können.

Wer mit einem Inserat ohne Ausweis „auf Vorrat" inseriert und hofft, den Ausweis nach Interessentenkontakt nachzuliefern, handelt ordnungswidrig. Die Pflicht entsteht mit der Veröffentlichung des Inserats, nicht erst beim Vertragsabschluss.

Häufige Fehler in der Praxis

• Effizienzklasse nicht angegeben — „energieeffizient" oder „gute Dämmung" reichen nicht aus; der Buchstabe muss stehen
• Kennwert falsch übertragen — den Wert unbedingt direkt aus dem Ausweis nehmen, nicht schätzen oder aus Vergleichswerten ableiten
• Energieträger vergessen — oft wird das Heizsystem zwar beschrieben, aber der Energieträger nicht explizit genannt
• Veralteten Ausweis verwendet — Energieausweise sind 10 Jahre gültig; nach Ablauf ist ein neuer zu erstellen und dessen Daten sind zu verwenden
• Ausweis-Typ unklar — „Energieausweis vorhanden" ohne Angabe ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis reicht nicht
• Baujahr der Heizung statt des Gebäudes — ein häufiger Verwechslungsfehler; gefragt ist das Baujahr des Gebäudes

Was ist mit älteren Inseraten, die schon live sind?

Wenn ein Inserat bereits ohne Pflichtangaben geschaltet wurde, sollten Sie es umgehend aktualisieren. Die meisten Portale erlauben eine einfache Nachbearbeitung der Anzeigentexte. Das Risiko, für ein laufendes Inserat ohne Angaben sanktioniert zu werden, steigt mit der Dauer — Hinweise von Mitbewerbern oder Verbraucherschützern sind möglich.

Eine nachträgliche Korrektur mildert das Risiko, hebt aber eine bereits begangene Ordnungswidrigkeit nicht rückwirkend auf.

Inserat auf Englisch oder für internationale Käufer

Die GEG-Pflicht gilt für Angebote in Deutschland, unabhängig von der Sprache des Inserats. Wer eine Immobilie auf einer englischsprachigen Plattform oder für internationale Käufer anbietet, muss die Pflichtangaben trotzdem nennen — entweder auf Deutsch oder in einer klaren Übersetzung. Die Effizienzklasse (A+ bis H) ist international verständlich und braucht keine Übersetzung.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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