Energieausweis Kurzzeitvermietung — Airbnb, Ferienwohnung und § 80 GEG

Die Kurzantwort in einem Satz

Wer eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Deutschland über Kurzzeitvermietungsplattformen inseriert und vermietet, ist gut beraten, einen Energieausweis verfügbar zu haben — denn die Inserat-Pflicht des § 80 Abs. 3 GEG gilt für alle kommerziellen Inserate, und wer keinen Energieausweis vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.

Was sagt § 80 GEG zur Kurzzeitvermietung?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 80 die Pflichten beim Verkauf, der Vermietung und der Verpachtung von Gebäuden. Es unterscheidet dabei zwischen drei Pflichten:

1. Vorlagepflicht bei Besichtigungen

Nach § 80 Abs. 1 GEG muss der Eigentümer dem potenziellen neuen Mieter beim ersten Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorlegen. Bei Kurzzeitvermietungen findet in der Regel keine klassische Wohnungsbesichtigung statt — die Buchung erfolgt online, ohne dass Mieter und Vermieter sich physisch begegnen. Ob dies die Vorlagepflicht völlig entfallen lässt, ist juristisch nicht abschließend geklärt; die herrschende Meinung geht davon aus, dass die Vorlagepflicht bei reinen Online-Buchungen ohne Besichtigung faktisch nicht greift.

2. Aushändigungspflicht bei Vertragsabschluss

§ 80 Abs. 2 GEG verpflichtet den Eigentümer, dem neuen Mieter spätestens bei Abschluss des Mietvertrags eine Kopie des Energieausweises auszuhändigen. Bei klassischen Kurzzeitvermietungen (z. B. Ferienwohnung für 3–7 Nächte) gibt es in der Regel keinen schriftlichen Mietvertrag im GEG-Sinne. Allerdings: Je länger das Mietverhältnis, desto näher rückt es an ein normales Mietverhältnis heran. Bei Monatsmieten oder langen Aufenthalten (etwa möblierte Wohnungen für Geschäftsreisende über mehrere Wochen) besteht erhöhtes Risiko, dass die Aushändigungspflicht greift.

3. Inserat-Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG)

Dies ist die für Kurzzeitvermieter am ehesten relevante Regelung: In kommerziellen Immobilieninseraten — also in Zeitungsanzeigen, auf Immobilienportalen und Online-Plattformen — müssen folgende Angaben aus einem vorhandenen Energieausweis genannt werden:

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Energiebedarf oder Energieverbrauchskennwert (kWh/m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes

Die Inserat-Pflicht gilt ausdrücklich, wenn ein vorhandener Energieausweis existiert. Ist kein Energieausweis vorhanden, entfällt die Inserat-Pflicht — aber nur solange, wie auch keine Pflicht zur Beschaffung besteht. Wer dauerhaft vermietet und bereits einen Energieausweis hätte beschaffen müssen, dem hilft das nicht.

Für wen gilt die Energieausweis-Pflicht bei Kurzzeitvermietung?

Die Rechtslage ist differenziert. Folgende Konstellationen kommen in der Praxis häufig vor:

Fall 1: Ferienwohnung, die nur touristisch genutzt wird

Eine Ferienwohnung, die ausschließlich für Urlauber (nicht als Dauerwohnung) angeboten wird und nicht unter die GEG-Definition eines Wohngebäudes im dauerhaften Wohnsinne fällt, ist von einigen Energieausweis-Pflichten ausgenommen. § 80 Abs. 4 GEG nennt zwar Ausnahmen nur für sehr kleine Gebäude (unter 50 m² Nutzfläche) und Ferienwohnungen, die maximal vier Monate pro Jahr genutzt werden. Für größere und häufiger genutzte Ferienwohnungen gilt die Energieausweis-Pflicht grundsätzlich.

Fall 2: Normale Wohnung, die zeitweise über Airbnb vermietet wird

Wer seine eigene Wohnung gelegentlich über Airbnb vermietet und selbst darin wohnt (Hauptwohnsitz), befindet sich in einer rechtlichen Grauzone. Technisch gesehen handelt es sich bei jeder Einzelbuchung um ein neues Mietverhältnis. Die Pflicht zum Besitz eines Energieausweises ergibt sich hier aus der Dauervermietungs-Logik: Wer eine Wohnung laufend an wechselnde Mieter vermietet, gilt als Vermieter im GEG-Sinne und sollte einen Energieausweis vorhalten.

Fall 3: Möblierte Wohnung für Geschäftsreisende (Serviced Apartments)

Möblierte Wohnungen, die für Aufenthalte von Wochen bis mehreren Monaten angeboten werden (sogenannte Serviced Apartments oder Corporate Housing), gelten als Mietverhältnisse im Sinne des BGB — und damit auch im Sinne des GEG. Hier gilt die Energieausweis-Pflicht uneingeschränkt: Vorlage bei Besichtigung, Aushändigung bei Vertragsabschluss, Inserat-Pflicht.

Fall 4: Zimmervermietung (ein Zimmer in der eigenen Wohnung)

Wer nur ein einzelnes Zimmer in seiner bewohnten Wohnung vermietet (Untervermietung), ist in der Regel nicht zur Beschaffung eines Energieausweises verpflichtet — es handelt sich nicht um die Vermietung eines Wohngebäudes oder einer eigenständigen Wohnung, sondern um die Untervermietung eines Teils einer Wohnung. Besteht kein eigenständiger Mietvertrag, greift § 80 GEG nicht.

Welchen Energieausweis brauche ich für meine Ferienimmobilie?

Für Ferienimmobilien und Kurzzeitvermietungs-Objekte gelten dieselben Auswahlregeln wie für normale Mietwohnungen:

• Verbrauchsausweis (ab 69 €): Für Wohngebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten oder Bauantrag ab 1. November 1977 oder nachträglich auf Wärmeschutz-Standard 1977 saniert. Benötigt drei Jahre Heizkostenabrechnungen.
• Bedarfsausweis (ab 129 €): Pflicht für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne nachträgliche Sanierung auf Wärmeschutz-Standard (§ 80 Abs. 4 GEG).

Bei einer Ferienimmobilie, die selbst als Hauptwohnsitz nicht genutzt wird, können fehlende Heizkostenabrechnungen (wegen saisonaler Nutzung) ein Problem für den Verbrauchsausweis sein. In solchen Fällen empfiehlt sich der Bedarfsausweis, der ohne Verbrauchsdaten auskommt.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis bei der Kurzzeitvermietung vorlege?

Das GEG sieht in § 108 Bußgelder bis zu 15.000 € vor für:

• Nicht-Vorlage des Energieausweises bei einer Besichtigung
• Nicht-Aushändigung einer Kopie an den Mieter
• Fehlen der Energiekennwerte in einem Inserat, wenn ein Energieausweis vorhanden ist

In der Praxis werden diese Bußgelder bislang nicht flächendeckend verfolgt, aber Beschwerden von Mietern und Mitbewerbern sind ein reales Risiko — insbesondere bei Dauervermietungs-Streitigkeiten oder wenn ein Mieter eine Mietminderung anstrebt und dabei auf formale Pflichtverletzungen setzt.

Sonderfall: Welche Gebäude sind ausgenommen?

§ 80 Abs. 4 GEG nennt Gebäude, für die keine Energieausweis-Pflicht gilt:

• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² (sehr kleine Ferienhäuser oder Tiny Houses)
• Gebäude, die für nicht mehr als vier Monate pro Jahr genutzt werden und deren zu erwartender Energieverbrauch weniger als 25 % des Jahresverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt
• Denkmalgeschützte Gebäude in bestimmten Konstellationen
• Provisorische Gebäude mit einer vorgesehenen Standzeit von höchstens zwei Jahren

Für echte Saisonimmobilien (Skihütte von Dezember bis März, Strandhäuschen von Mai bis September) kann die Ausnahme für maximal vier Monate Nutzung relevant sein — prüfen Sie das mit Ihrem Energieberater anhand Ihres konkreten Nutzungsmusters.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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